بی اثری سود ماه‌شمار بر اجاره

ایمان رفیعی

 کارشناس ساخت‌وساز

تعیین میزان سود مورد انتظار برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصاد، معمولا با توجه به حجم و مدت انتظار سرمایه‌گذار تعیین می‌شود. برای تعیین قیمت رهن و اجاره مسکن، علاوه بر قیمت منطقه‌ای و عمومی، شرایط فرعی دیگری از جمله میزان سود سپرده بانکی مدت‌دار و همچنین شرایط اختصاصی هر ملک  نیز در نظر گرفته می‌شود. شرایطی مانند جنس مصالح به‌کار رفته در ساخت ملک، تعداد طبقات و تعداد واحد در طبقه، بافت فرهنگی و اقتصادی ساکنین، دسترسی‌های محلی، شرایط شغلی، فرهنگی و اقتصادی مستاجر و... بازار مسکن با توجه به وابستگی دو طرفه و چندجانبه‌ای که با سایر بخش‌های اقتصاد کشور دارد، از پیچیدگی‌های خاصی برخوردار است. این پیچیدگی و ارتباطات باعث می‌شود مدل تعیین قیمت در این بازار به‌ سادگی سایر بخش‌ها نباشد. از این ‌رو، برای تحلیل شرایط حاکم بر این بازار و پیش‌بینی آینده آن، باید تحلیل جامعی از وضعیت کلی شرایط اقتصادی و سیاسی جامعه را مدنظر داشته باشیم  . با توجه به سطح درآمد افراد جامعه در ایران و همچنین عدم‌حمایت جدی بخش‌های دولتی، سرمایه‌گذاری در بخش تهیه مسکن سنگین، زمان‌بر و متکی به شخص است. به عنوان‌مثال، با توجه به میانگین فعلی درآمد 2 میلیون تومانی کارمندان و هزینه ساخت حدود 3 میلیونی هر مترمربع بنای مسکونی (طبق فهرست‌بهای سال جاری)، هزینه ساخت یک واحد 80 متری برابر با متوسط درآمد 10 سال کارمند به دست می‌آید. البته این مبلغ و زمان انتظار برای ساخت است و اگر برای خرید ملک محاسبه شود حدود 50 درصد افزایش می‌یابد. پرداخت این هزینه جدای از بزرگی آن، بخش زیادی از سهم سایر هزینه‌های ضروری افراد را برای مدت طولانی می‌بلعد. با توجه به عدم تناسب در رشد قیمت‌ها و میزان درآمد افراد جامعه، این شکاف بین درآمد و هزینه به میزان قابل‌توجهی افزایش‌یافته است. هرچه میزان سرمایه‌گذاری و مدت‌زمان آن و دوره بازگشت پول بالاتر رود، طبیعی است که انتظار سرمایه‌گذار برای دریافت سود بیشتر می‌شود. فردی که نیمی از عمر کاری خود را برای تهیه یک واحد مسکونی هزینه کرده، طبیعی است که هنگام واگذاری آن، انتظار بیشترین سود را داشته باشد زیرا برای جایگزینی آن شانس زیادی نمی‌بیند. شاید یکی از دلایل سخت‌گیری بیش‌ازحد انتظار برخی مالکان برای فروش یا اجاره ملکشان را بتوان با این دلیل توجیه کرد. در ماه‌های پایانی سال 96 و ابتدای سال 97 بازار مسکن با وجود رکود چندساله دچار نوسانات جدی شد، به‌طوری که نتوانست در مقابل افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها مقاومت کند. شیب تند افزایش قیمت مصالح ساختمانی که موجب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن شد و همچنین هجوم خریداران و دلالان به بازار ملک، دو لبه قیچی بود که رشته امید بسیاری از مصرف‌کنندگان واقعی مسکن را برای خانه‌دار شدن قطع کرد. عمده این افراد را قشر متوسط جامعه تشکیل می‌دادند که به امید خانه‌دار شدن مدت مدیدی اقدام به سپرده‌گذاری در بانک کرده بودند. با ورود دلالان به بازار و عدم‌حمایت مناسب دولت از سرمایه‌گذاران، صاحب‌خانه یکه‌تاز میدان مسکن شدند. بازار رهن و اجاره که بیشترین سود را از وضعیت کنونی بازار می‌برد سابقه درخشانی در سالیان گذشته ندارد. این بازار در سال‌های گذشته که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، پا به‌پای نرخ تورم پیش روی کرد، به طوری‌که در سال 96 ارقام عجیبی از افزایش نرخ اجاره‌بها اعلام شد. در سال جاری نیز اجاره‌بها با وجود افزایش شدید سال گذشته حدود 20 درصد رشد داشته است. از عوامل اصلی موثر بر تعیین قیمت اجاره و رهن املاک، نرخ سود بانکی و شکل پرداخت آن است. طبق عرف بازار- البته به نرخ قدیم- هر یک‌میلیون تومان پیش‌پرداخت معادل 30 هزار تومان اجاره‌بها در نظر گرفته می‌شد. البته در چند سال اخیر و با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، این عدد به حدود 20 هزار تومان به ازای یک‌میلیون تومان پیش‌پرداخت هم رسیده است. تغییر جدیدی که در شیوه محاسبه سود و دوره پرداخت آن به وجود آمده، این روزها باعث نگرانی برخی اجاره‌نشین‌ها شده و دغدغه جدیدی به مشکلات آنان افزوده است.

در شیوه جدید، بانک‌ها به‌جای محاسبه و پرداخت سود به‌صورت روزشمار، اقدام به پرداخت ماه شمار کرده‌اند. در این شیوه حداقل مدت‌زمان توقف سپرده برای پرداخت سود بر مبنای نرخ ثابت سپرده، 30روز است. در این شیوه، هیچ تغییری در نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار به وجود نیامده است. ازاین‌رو، در مبلغ قراردادهای اجاره و رهن املاک که با دوره زمانی حداقل یک‌ساله تنظیم می‌شود، هیچ تغییری نباید ایجاد کند. البته با توجه به متشنج بودن بازار اجاره و عدم پیروی برخی از دلالان و مالکان از رویه‌های منطقی، بعید به نظر نمی‌رسد عده‌ای از دلالان و فعالان بازار اجاره با استفاده از شرایط جدید و سوءاستفاده از نیاز و ناآگاهی مشتریان به همین بهانه قصد افزایش نرخ رهن و اجاره را داشته باشند. رها بودن بازار ملک در حال حاضر مانند سایر بازارها زمینه را برای سودجویی عده‌ای که فقط به فکر تامین منافع شخصی خود هستند، باز گذاشته است. دولت نیز با مسکوت گذاشتن طرح‌های ارایه‌شده درزمینه حمایت از مستاجران که می‌توانست تاثیر مثبتی در شرایط فعلی بگذارد، بعید به نظر می‌رسد اقدام قابل‌توجهی در کنترل بازار رهن و اجاره انجام دهد. در این شرایط افراد باید با آگاهی و اطلاعات کافی وارد این بازار شوند. از طرف دیگر چون در ماه‌های پایانی سال هستیم و انتظار تورمی افراد، افزایش قیمت‌ها در ابتدای سال 98 است، باید نهادهای ناظر با جدیت بیشتری نسبت به موضوع اجاره‌بها ورود کنند.