بازار مسکن تشنه فعالیت تعاونی‌های کارآمد

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی |

در شرایطی که طول دوره دستیابی خانوارهای طبقه متوسط به مسکن و خرید منزل دلخواه آنان به‌شدت افزایش یافته است، ‌برخی از کارشناسان مسکن ساماندهی دوباره تعاونی‌های مسکن را با هدف کمک به این طبقه ضروری می‌دانند و بر این باورند که تعاونی‌های مسکن طی عملکرد 30 ساله خود نسبت به بقیه بخش‌های کشور، عملکرد نسبتا خوبی داشته‌اند و با اصلاح برخی نقطه‌ضعف‌های عملکردی آنها، افزایش تولید مسکن و تامین نیاز مسکن خانوار، میسر خواهد شد.

یکی از توفیقات اجتماعی و اقتصادی اروپا در دهه‌های گذشته را می‌توان در شکل‌گیری و رشد و گسترش نهضت تعاون جست‌وجو کرد. به‌واقع در قالب این نهضت و سازوکار تعریف‌شده، بستری فراهم می‌شود که به‌موجب آن، با بسیج منابع محدود مادی، نیازهای عمومی افراد و گروه‌های متقاضی در مورد و حوزه‌ای خاص تأمین و فراهم می‌شود. به گفته کارشناسان امروزه تعاونی‌ها از جایگاهی شایسته در عرصه عمل و اجرا برخوردار نیستند و اصلاح در شیوه مدیریتی در شرکت‌های تعاونی، ضروری است. نکته دیگری که مردم به آن اشاره می‌کنند، پایین بودن کیفیت کالا و خدمات ارایه شده در بخش تعاونی است. هر چند قیمت کالاهای عرصه شده در شرکت‌های تعاونی مناسب است، اما از مرغوبیت و کیفیت خوب کالاها خبری نیست. بسیاری از تولیدات بخش تعاونی، استاندارد نیستند. دولت باید سعی کند با سازماندهی تعاونی‌ها و از طریق سرمایه‌های اندک و با استفاده از مشاغل جدید به مبارزه اساسی با مشکل بیکاری جوانان و ریشه‌کنی مفاسد ناشی از آن مبادرت ورزد.

همچنین در صورت تأمین تسهیلات مالی مورد نیاز، سالانه بیش از 150 هزار دستگاه واحد مسکونی جدید را از طریق شرکت‌های تعاونی مسکن تولید در اختیار اعضا قرار دهد. به خصوص ساخت واحدهای مسکونی مناسب برای جوانان اولویت خواهد داشت و از طرفی شرکت‌های تعاونی باید به مهار تورم و گرانی کمک کنند.  وزارت تعاون باید سعی کند با تأسیس تعاونی‌های خدماتی و ورزشی و تفریحی در محلات، به نیازهای طبیعی جوانان پاسخ گوید. با تأسیس تعاونی‌های دانش‌آموزی و دانشجویی آنان را در تأمین مایحتاج تحصیلی خود به قیمت ارزان یاری نماید. با توسعه تعاونی‌های خاص زنان خانه‌دار، به تحقق عدالت اقتصادی و افزایش سهم برخورداری خانواده‌ها کمک کند.

   وضعیت تعاونی مسکن در کشور

در سال ۱۳۹۶ تعداد ۸۹ شرکت تعاونی مسکن با عضویت 5هزار و 52 نفر به ثبت رسیده که اشتغال 2هزار و 949 نفر را در پی داشته است.بیشترین ثبت در بین کلیه تعاونی‌های مسکن تعاونی کارمندی با ۷۰ تعاونی به ثبت رسیده است. در بین کلیه استان‌ها، استان خراسان رضوی با ۱۲ تعاونی مسکن بیشترین تعاونی مسکن را در بین استان‌ها به ثبت رسانده است.

 در ایران تعاونی‌های مسکن با هدف تامین مسکن برای اعضا و گروه‌های کم درآمد و توسعه بخش تعاونی و به منظور جلوگیری از سوء مدیریت و مبارزه با عوامل سوداگر و توزیع عادلانه امکانات و تقویت انگیزه خودیاری و همکاری متقابل و ایجاد امکانات و تسهیلات بیشتر در امور مربوطه به ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور تحقق اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تشکیل شده‌اند.

طبق اطلاعات استخراج شده از سامانه آمارهای ثبتی وزارت تعاون تا پایان سال ۱۳۹۶ تعداد حدود ۹۹۰۰ تعاونی فعال با عضویت یک میلیون و 500 هزار نفر و اشتغال زایی ۳۳۶ هزار نفر در کشور مشغول فعالیت هستند. رشته فعالیت تعاونی‌های مسکن دارای ۵ گرایش کارمندی، کارگری، آزاد، فرهنگیان و مسکن مهر در حال فعالیت هستند.

   سهم تعاون از صدور پروانه‌های ساختمانی

 براساس نتایج حاصله از اجرای طرح جمع‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، تعداد ۹۹۷ پروانه ساختمانی (شامل پروانه ساختمان، تخریب و نوسازی، اضافه اشکوب و توسعه بنا) توسط شهرداری‌های کشور برای تعاونی‌ها صادر شده است.

این تعداد پروانه در حدود ۰.۸ درصد کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری‌های کشور اعم از بخش خصوصی، دولتی و تعاونی را تشکیل می‌دهد. از کل پروانه‌های صادر شده در بخش تعاون، ۳۱ پروانه (۳.۱ درصد) مربوط به افزایش بنا (شامل اضافه اشکوب و توسعه بنا) و ۹۶۶ پروانه ۹۶.۹ درصد مربوط به احداث ساختمان (شامل پروانه ساختمان و تخریب و نوسازی) بوده است.

براساس همین نتایج، استان‌های اصفهان و کرمان ۱۸.۶ درصد و هرمزگان ۱۱.۴ درصد، بیشترین و استان‌های سیستان و بلوچستان، گلستان و همدان هرکدام با 0.2 درصد کمترین تعداد پروانه احداث ساختمان در بخش تعاون را به خود اختصاص داده‌اند. استان لرستان نیز در سال ۱۳۹۵ هیچ پروانه ساختمانی در بخش تعاون نداشته است.

   دلایل ناکامی تعاونی‌های مسکن

 عطا آیت‌اللهی کارشناس اقتصاد مسکن با صحیح دانستن فلسفه وجودی تعاونی‌های مرتبط با مسکن گفت: به‌طورکلی تعاونی‌ها به‌صورت خرد جمعی حرکت می‌کنند که این فرصت امتیازات مطلوبی را برای دو بخش عرضه و تقاضا ایجاد می‌کند.

وی گفت: اما این تعاونی‌ها نیازمند نظارت دقیق هستند و نباید به حال خود رها شوند. چراکه گذر زمان نشان داده تعاونی‌ها در انجام برخی از فعالیت‌های خود دچار بی‌تعهدی شده‌اند.

آیت‌اللهی با بیان اینکه موفقیت تعاونی‌ها درگرو انجام سه موضوع است، گفت: این سه مورد شامل مدیریت صحیح، اخلاق حرفه‌ای اعضای تعاونی و وضع اقتصادی مردم است.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بر اساس آمارهای تقریبی، در حال حاضر بیش از یک هزار و 195 تعاونی مسکن با عضویت بیش از یک‌میلیون و 750 هزار نفر و سرمایه ثبتی بالغ‌بر هزار میلیارد تومان در کشور وجود دارد که این رقم از نظر تعداد و حجم سرمایه‌گذاری رقم قابل‌توجهی بوده و نیازمند مدیریت و برنامه‌ریزی است.

آیت‌اللهی با بیان اینکه تعداد املاک ساخته‌شده توسط تعاونی‌ها تا پایان سال 89 بالای یک‌میلیون و 750 واحد بوده است، گفت: به نظر می‌رسد عملکرد تعاونی‌ها در دهه‌های 70 و 80 بسیار موفق بوده است چراکه حجم واحدهای ساخته‌شده در این دوره حدود 12 درصد کل مسکن‌های احداث‌شده بوده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه گفت: این واحدها در سال 94 به بالای 2 میلیون واحد رسیده بود که به‌خوبی نشان می‌داد بخشی از شهروندان بدون همکار و همیاری تعاونی‌ها قادر به تأمین واحدهای خود مالکی نبوده‌اند.

به گفته آیت‌اللهی، با توجه به آمارهای غیررسمی، در حال حاضر تعاونی‌ها سراسر کشور در حال ساخت 50 هزار واحد مسکونی هستند. این مورد نشان می‌دهد همچنان بخشی از بازار تقاضا اطمینان و اعتماد خوبی به تعاونی‌ها دارند.

وی در پاسخ به این سوال مشکلات عمده تعاونی‌های مسکن شامل چه مباحثی می‌شود، گفت: بطورکلی بد قولی‌های متعدد، بی‌توجهی به تعهدات، استفاده از مصالح ارزان ‌قیمت وبی کیفیت، اقدام به افزایش قیمت‌ها در پرسه‌های زمانی متعدد و بطورکلی عدم تعهد زمانی و قیمتی از جمله مباحث و مشکلات عمده تعاونی در سال‌های اخیر بوده است.

آیت‌اللهی گفت: البته تمامی این موارد با نظارت‌های دقیق ریشه‌یابی می‌شود. بخشی از این عدم موفقیت‌ها به عدم اعتماد شهروندان و بدقولی‌های اعضای تعاون باز می‌گردد. بنابراین نیاز است در مبحث تعاونی‌ها دو موضوع عدم حسابرسی و سوءظن کالبدشکافی شود.

وی در نهایت با بیان اینکه اساساً حرکت در مسیر تعاونی‌ها، رویکرد معقول، سنجیده و شایسته‌ای است، گفت: چرا که ذات این تعاونی‌ها مبتنی بر عرضه بدون واسطه است و در صورت تحقق صحیح اهداف از پیش تعیین‌شده، مسیری مطمئن برای دستیابی به عدالت اقتصادی و اجتماعی مطلوب‌تر در کشور به شمار می‌رود.

   تعاونی‌ها به اصل خود برگردند

علی خواجوی بجستانی، مدیرعامل اتحادیه مرکزی نظارت و هماهنگی تعاونی‌های مسکن کشور گفت: تعاونی‌ها در طول تاریخ کشورمان شکل‌گرفته و پیش‌ترها هر نهاد یا ارگانی تعاونی شخصی خود را داشت و وزارت مسکن زمین مناسب برای ساخت‌وساز در اختیار این تعاونی‌ها قرار می‌داد. وی گفت: در زمان وزارت سعیدی کیا تعاونی‌ها ازلحاظ فرهنگی، شناخت از محیط و فضا همگن بوده‌اند؛ و بر اساس این همگنی، پول خرد مردم را جمع‌آوری و از محل ذخیره همان پول‌ها اعتبار بانکی دریافت کرده و واحدهای مناسبی را تهیه می‌کردند که این مورد علاوه بر ایجاد اشتغال باعث ثبات اقتصادی می‌شود. چراکه به‌واسطه همین تعاونی‌ها سرمایه‌های سرگردان شهروندان به سمت سکه، دلار و خودرو نمی‌رفت و این سرمایه تولیدکننده بودند تا واسطه‌های دلالی. وی گفت: بعد از وزارت سعیدی کیا، وزیران دیگر اعتقادی به تعاون نداشتند و نقدینگی به سمت دلالی‌ کشیده شد. خواجوی درنهایت بابیان اینکه اگر اقتصاد کشور سالم و صحیح باشد ما شاهد خانه‌های خالی در کشور نخواهیم بود، گفت: باید تعاونی‌ها به جایگاه اصلی خود یعنی اول انقلاب برگردند. هم‌اکنون قوانین تعاونی‌ها کامل و دارا چارچوب استاندارد است اما برخی از قوانین کشور مانند اخذ مالیات فعالیت آنها را به چالش می‌کشانند. اگر طبق قانون با تعاونی‌ها رفتار شود عمده مشکلات مملکت حل خواهد شد.

   مشارکت تعاونی‌ها در امر ساخت‌وساز

پارسا گوهری، دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران گفت: تعاونی‌ها مسکن متشکل از افرادی هستند که دارای هدف مشترک با مشارکت همدیگر و با حمایت وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، شرکت عمران، وزارت تعاون و اتاق‌های تعاون، پروژه‌ها اجرایی می‌گردد، طبق سیاست‌گذاری انجام‌شده پیشنهاد اتاق تعاون ایران، عقد تفاهم‌نامه همکاری فی‌مابین شرکت عمران و بهسازی شهری و اتاق تعاون ایران است. وی گفت: از این رو، بر اساس ابلاغیه هیات محترم وزیران در غالب آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهر پایدار مورخ 10 خرداد 97 و اختیارات اصل 43 و 44 قانون اساسی، درخواست صدور مجوز مرکز توسعه بازآفرینی شهری بخش تعاون در غالب سه گرایش توسعه گری، تسهیل‌گری و کارگزاری جهت راهبری سهم 25 درصدی بخش تعاون در احیای بافت‌هایی فرسوده و ناکارآمد شهری صورت پذیرد و به هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط بخشی از مشکلات کنونی مدیریت شود.

گوهری گفت: بر اساس سیاست‌گذاری‌های صورت پذیرفته‌شده، تعاونی‌ها متشکل از افرادی دارای واحدهای با متراژ کوچک در مناطق بافت‌های فرسوده هستند، به‌منظور اجرای بدون نقص پروژه‌ها از ظرفیت‌های اتحادیه‌های مسکن که دارای سابقه بسیار درخشان طی چهار دهه بعد از پیروزی انقلاب اسلامی هستند استفاده می‌شود. دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران گفت: اتحادیه‌های متعارف مسکن مشتمل بر اتحادیه‌های کارگری، کارمندی، فرهنگیان و ... از نظر فنی و تجربه کاری دارای ظرفیت بالا بوده و به عنوان ارکان مشورتی و نظارتی می‌توانند راهبری تعاونی‌های تشکیل‌شده را بر عهده گیرند. وی گفت: پس از اتمام پروژه، ساختار شرکت تعاونی مسکن به شرکت تعاونی خدمات تغییر داده و شرکت تعاونی خدمات مدیریت مشاعات را بر عهده می‌گیرد. با این موضوع علاوه بر مشارکت مردم در ساخت مسکن و راهبری سرمایه خرد، موضوع مدیریت بر سرانه‌های خدماتی نیز مرتفع و شهرداری‌ها از این ظرفیت در مدیریت خدمات این مناطق استفاده می‌کنند. گوهری گفت: پیشنهاد می‌شود، پس از امضای تفاهم‌نامه همکاری با شرکت عمران و ایجاد مرکز توسعه بخش تعاون در احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده، یکی از مناطق شهر تهران به عنوان پایلوت در اختیار قرار داده شود و برنامه‌ریزی عملیاتی صورت پذیرد. همچنین بر اساس سیاست‌گذاری در نظر است با همکاری سازمان نوسازی شهرداری تهران و دفاتر تسهیل‌گری ایجادشده در مناطق، تسریع در این موضوع صورت پذیرد.

وی درنهایت گفت: اتحادیه‌ها و تعاونی‌های مسکن در سراسر کشور طی سالیان گذشته ایجادشده و این ظرفیت با پراکندگی بالا در همه مناطق کشور با تجهیز زیرساخت‌های لازم، می‌تواند در صورت ایجاد ساختار مناسب باهم افزایی دستگاه‌های ذی‌ربط بخش اعظمی از مشکلات مسکن در بافت‌های فرسوده را مرتفع کنید.

   اشتباهات تعاونی‌ها عمیق‌تر نیست

در همین زمینه، حسن آقا بابا، مدیرعامل اتحادیه اسکان (اتحادیه تعاونی‌های مسکن کارگران ایران) بابیان اینکه نگاه متولیان و تصمیم‌گیران بخش مسکن به اتحادیه‌ها و تعاونی‌های مسکن بر اساس واقعیت باید باشد، گفت: در دوره‌هایی که نگاه‌های بخش مسکن نسبت به اتحادیه‌ها و تعاونی‌های مسکن حرفه‌ای بوده آمار نشان می‌دهد (به‌خصوص تا پایان دوره اول وزارت عباس آخوندی در سمت وزیر راه و شهرسازی) اتحادیه‌ها و تعاونی‌های مسکن چه در اجرا و چه در رابطه با حضور در مباحث علمی فعال بوده‌اند. وی گفت: اگر مشکلاتی در حوزه مدیریتی شرکت‌های تعاونی‌ها مشاهده‌شده است، این مشکلات گسترده‌تر از مشکلات شرکت‌های خصوصی و دولتی نبوده است. آقا بابا در ادامه افزود: مالیات‌ها، تغییر لحظه‌ای پرداخت وام، تغییر لحظه‌ای مسوولان دولتی، تهیه زمین‌های مساله‌دار و بدون کاربری توسط تعاونی‌ها، تصمیم‌گیری و اجرای مصوبات با تأخیر مدیران دولتی از دیگر مشکلات تعاونی‌های مسکن است. مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن کارگران ایران گفت: اتحادیه‌ها و تعاونی‌ها مسکن برای موفقیت بیشتر باید از نرم‌افزارها و اطلاعات فناوری روز و تجربیات جهانی استفاده کنند.

وی گفت: فعال بودن ارتباط دو وزارت خانه راه و شهرسازی و تعاون کار و رفاه اجتماعی با اتاق تعاون می‌تواند یکی از عوامل موفقیت تعاونی‌های مسکن باشد.

آقا بابا بابیان اینکه متأسفانه تعاونی‌ها جدی گرفته نمی‌شود، گفت: متأسفانه در هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن بخش تعاون حضور نداشته که به نظر می‌رسد این عدم نیاز از طرف بخش تعاون نیز باشد. وی درنهایت اظهار کرد: بدیهی است همکاری شهرداری‌ها کمک شایانی در به ثمر رسیدن فعالیت‌های بخش تعاونی‌های مسکن داشته باشد.