تجربه شرق آسیا در بازآفرینی شهری

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

همین چند وقت پیش بود که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه هیات دولت گفت بزرگ‌ترین دغدغه ما در هیات دولت، تأمین مسکن مورد نیاز مردم است و امیدواریم با توجه به واگذاری زمین، مجوز ساخت به همراه تسهیلات مالی به‌خصوص در بافت‌های فرسوده شهری، شهرهای جدید و شهرهای بالای 50 هزار نفر جمعیت، ساخت‌وساز در کشور تحرک بیشتری پیدا کند. حال به گفته برخی از کارشناسان نبود تسهیلات ویژه، نبود سرمایه‌گذاری واقعی و سازنده صاحب صلاحیت، ریزدانگی بافت‌ها، مباحث حقوقی، نبود زیرساخت‌های کامل و جامع در بافت‌های فرسوده، تراکم جمعیت و همچنین عدم همکاری شهروندان باعث شده در طی چند سال اخیر اقدامات قابل‌توجهی در این حوزه انجام نشود. به اعتقاد کارشناسان و فعالان حوزه مسکن اگر دولت دوازدهم این 7 چالش اساسی بافت فرسوده را حل نکند، نمی‌تواند پاسخ مناسبی به بزرگ‌ترین دغدغه دولت یعنی تأمین مسکن دهد.

 دلیل عدم موفقیت در بافت فرسوده

 در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در دنیا از روش «دوباره تنظیم زمین» برای نوسازی بافت‌های فرسوده استفاده می‌شود، گفت: این سیاست را کشورهای شرق آسیا مانند ژاپن، کره جنوبی یا اندونزی و فیلیپین در چند سال اخیر، سرلوحه کار خود قرار داده‌اند. در اروپا نیز کشورهایی مانند آلمان، فرانسه و کشورهای بلوک شرق نیز از این سیاست برای تولید مجدد زمین در کلانشهرهای خود بهره جسته‌اند.

وی گفت: در این روش دو سمت معادله بافت‌های فرسوده یعنی مالکان و مجریان به سود خود می‌رسند. درواقع «دوباره تنظیم زمین» از روش‌های سنتی احیای بافت فرسوده دوری جسته و بر اساس سیاست افزایش مشارکت مردمی، راهکار برد ـ برد را بررسی می‌کند.

وی با بیان اینکه احیای بافت فرسوده در کشور ما با نواقص زیادی همراه است، گفت: یکی از اصلی‌ترین مشکلات بافت فرسوده، احیای پلاک با ارایه یک سری مشوق تجمیعی و خرید بافت‌های فرسوده توسط شهرداری و ایجاد منطقه جدید است.

به گفته آیت‌اللهی، در روش اول یعنی با تجمیع پلاک‌ها فقط ساختمان‌های ریز متراژ را با ساختمان‌های چهار، پنج طبقه عوض می‌کنیم و درروش دوم بازنده اصلی مالک است. نمونه این اشتباه را می‌توانیم در پروژه نواب به‌وضوح ببینیم.

وی بابیان اینکه سیاست‌های «دوباره تنظیم زمین» 4 مزیت اساسی برای کشور و به‌خصوص کلانشهرها دارد، گفت: اولین مزیت آن تأمین زمین است. باسیاست‌های دوباره تنظیم زمین در بافت‌های فرسوده، امکان تولید زمین برای ساخت مسکن نیز فراهم می‌شود. این امر به بهینه‌سازی استفاده از زمین در سطح شهر نیز منجر می‌شود که امکان افزایش طبقات در بافت فرسوده، تولید زمین برای تأمین تأسیسات شهری، فضای سبز و فضای تنفس در درون بافت‌های فرسوده فراهم می‌شود.

این کارشناس مسکن گفت: دومین مورد جذب نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان است.

وی بابیان اینکه از ابتدای سال 96 تاکنون نقدینگی سرگردان در کشور به‌شدت افزایش‌یافته است، گفت: دلالی‌های متعدد در بازار ارز، سکه و خودرو و حتی مسکن باعث شده این نقدینگی‌ها به میزان زیادی در کشور انباشت شود و متأسفانه به علت نبود مدیریت صحیح در منازل شهروندان بلوکه شود. درحالی که با سیاست‌های دوباره تنظیم زمین می‌توان این منابع راکد را به چرخه تولید تبدیل کرد.وی افزود: بدون حضور سرمایه احیای بافت فرسوده با شکست روبرو می‌شود. همانطور که می‌بینید وضعیت کنونی و عدم احیای سرعتی بافت فرسوده ریشه در عدم مشارکت مردم نهفته است. برای حل این چالش باید مسوولان و حکمران‌های محلی مردم را رقیب خود قلمداد نکنند و چشم‌انداز برد – برد داشته باشند. چراکه سرمایه‌های سرگردان همواره میل به مکان و هدفی دارد درصد رشد بیشتری دارد.

وی گفت: این امر سرمایه‌های سرگردان در بازار مسکن را از سوداگری متوجه تولید کرده، درنتیجه از اثرات تورمی ناشی از سوداگری در بازار مسکن نیز کاسته خواهد شد.این کارشناس مسکن گفت: در کنار موارد ذکرشده اصلاح شبکه معابر و تأمین نیازهای شهری نیز می‌تواند از مزیت‌های بافت‌های فرسوده محسوب شود.آیت‌اللهی گفت: حل مشکلات شهرسازی از مزیت‌های دیگر احیای بافت فرسوده است. چرا که این بازسازی در مقیاس‌های کلان‌تر و در حد احیای یک محله چند هکتاری انجام می‌شود، امکان بازسازی و تأمین امکانات مناسب شهری را فراهم می‌کند و می‌تواند طرح‌های شهری را با ایده‌های شهرسازانه هماهنگ کند.

 گام اول؛ جلب مشارکت مردمی

در همین زمینه شاهین افتخاری، مدیر پروژه‌های ساختمانی با بیان اینکه در حال حاضر احیای بافت فرسوده در کشور دچار تسلسل شده است، گفت: در حال حاضر، تفکر بیشتر مسوولان برای احیای بافت فرسوده به تملک اجباری و سیاست تراکم تشویقی منتهی می‌شود. در حالی ‌که این دو روش در تمام دنیا منسوخ‌شده است.

وی گفت: تملک اجباری ابتدایی‌ترین سیاستی که در کشور برای حل مشکل بافت‌های فرسوده اجرا می‌شود. این سیاست در نواب با شکست روبرو شد. اجرای این طرح دو مشکل اساسی تأمین مالی و مقاومت مردمی برای اجراکنندگان آن را به دنبال دارد.افتخاری همچنین سیاست تراکم تشویقی را صحیح ندانست و در این خصوص گفت: این سیاست همان‌گونه که گفته شد ممکن است تا حدودی منجر به ساخت‌وسازهای انفرادی و خرد در بافت فرسوده شود، اما در نهایت نمی‌تواند به احیای بافت بینجامد. در این سیاست به‌غیراز اتلاف منابع و امکانات، اتفاقی دیگری در احیای بافت نمی‌افتد.وی با بیان اینکه بهترین راهکار احیای بافت فرسوده مشارکت مالی و معنوی شهروندان است، گفت: راه سیاست‌های مشارکتی است که در آن ساکنین نیز از ارزش‌افزوده حاصل از احیای بافت بهره‌مند می‌شوند و همچنین پس از مدتی می‌توانند، خود ساکن همان بافت و محله باشند.افتخاری در نهایت گفت: این مشارکت می‌تواند پاسخگو و راه‌حل دو مشکل تأمین مالی و مقاومت مردمی باشد.

 نه به معامله‌های «یر به یر»

 در همین زمینه، بمانی کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه در حال حاضر 60 هزار هکتار بافت فرسوده با جمعیت 8 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد، گفت: مدل تملک اجباری بدون ارایه زمین معارض و پرداخت تنها هزینه بافت فرسوده باعث شده ما در بحث احیای بافت فرسوده دچار آسیب جدی شویم.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه در حال حاضر ساکنان مناطق بافت فرسوده افراد قدیمی شهر و مهاجران هستند گفت: نوسازی بافت فرسوده پول و هزینه می‌خواهد و مطمئنا بدون حضور سرمایه‌گذاران یک محله هم اصلاح نمی‌شود.وی گفت: طبق برنامه‌ریزی‌های انجام‌شده قرار بر این است که تا سال ۱۴۰۰، ۵۰۰‌ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده کل کشور ساخته شود. اما متأسفانه با وجود گذر چندین سال از تمرکز احیای بافت فرسوده تاکنون اقدامات مطلوبی برای این احیا صورت نگرفته است.

 راهکارهای حیاتی برای احیا

این کارشناس بازار مسکن همچنین در ادامه با بیان اینکه 3 راهکار حیاتی برای تمرکز بر احیای بافت فرسوده وجود دارد، گفت: در گام اول باید کمیته مشترک و نظام برنامه‌ریزی واحدی در کلیه ابعاد کالبدی، سکونتی، اقتصادی و اجتماعی اعمال شود. نکته دوم مربوط به سرمایه‌گذاری است. این روش می‌تواند از دو راه یارانه دولتی و حضور سازندگان ذی‌صلاح تأمین شود.

وی در مورد تزریق یارانه دولتی به بافت‌های فرسوده گفت: هم‌اکنون کفگیر دولت به ته‌دیگ خورده است. در حال حاضر، دولت نه می‌تواند و نه تمایل دارد که همانند سال 89 دست به چاپ اسکناس بزند چراکه وضعیت کنونی کشور دستاورد همان دوران چاپی است.بمانی در خصوص راهکار دوم یعنی جذب سرمایه‌گذار گفت: بدون تردید این راهکار بسیار مناسب است، اما متأسفانه مشوق‌های حضور سرمایه‌گذاران بسیار کم‌رنگ است. در ضمن همه سازمان‌های با جذب سرمایه‌گذار دنبال سهم خواهی خود نیز هستند و به‌نوعی می‌خواهند از حضور سرمایه‌گذاران به سود خود بهره ببرند، در حالی که مشام سرمایه‌گذاران در این مورد بسیار تیز است و وارد چنین مسائلی «یر به یر» نمی‌شوند.این کارشناس بازار مسکن در نهایت گفت: سوم اینکه نوسازی بافت‌ها به‌گونه‌ای نباشد که موجب افزایش قیمت مسکن در این محدوده‌ها شود. نوسازی به صورتی نباشد که ساکنان این بافت‌ها که اقشار محروم و کم‌درآمد جامعه هستند، از محدوده این بافت‌ها رانده شوند و نتوانند از مواهب نوسازی بهره‌مند شوند. اینها از موارد اصلی مورد توجه در احیای بافت‌های فرسوده است.

 دردسر تجمیع قطعات

در همین رابطه، جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه سازندگان در دوران رکود سراغ دردسر تجمیع کردن قطعات نمی‌روند، گفت: امر تجمیع با توجه به دشواری‌های خرید ملک از ساکنان و رفت‌وآمد به اداره ثبت یک کار مشکل است، بنابراین سازندگان به‌جای تحمل دردسرهای تجمیع به دنبال خرید زمین‌، سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن در مناطق بالای ‌شهر می‌روند تا بتوانند مشتریان خاصی برای خود دست‌وپا کنند.

 رونق مسکن در پی رونق اقتصاد

صباغ اظهار کرد: دوره رونق مسکن قطعاً با رونق اقتصاد کلان حاصل خواهد شد و اگر رونق اقتصادی به کشور بازگردد، مساله بافت‌های فرسوده نیز به‌صورت روتین و آرام‌آرام اصلاح می‌شود. چراکه خود مالک متوجه می‌شود با احیای بافت ملک خود می‌تواند به سود بالاتری دست پیدا کند.وی گفت: برای بهبود بازار مسکن باید از اقتصاد خرد شروع کرد تا بنگاه‌های تولیدی، رونق یابند و این حرکت باید تدریجی باشد. پیش‌بینی ما این است که به زودی، اوضاع کسب‌وکار و معاملات حوزه مسکن بهبود می‌یابد و ازآنجایی‌که اقتصاد، مجموعه‌ای به‌هم‌پیوسته از فعالیت‌های مختلف است، برای رونق حوزه مسکن ضروری است که کل مجموعه اقتصاد به حرکت درآید.به گفته صباغ، خدمات مختلفی در صنعت ساخت‌وساز درگیر است که از آن جمله می‌توان به صدور مجوز ساخت از سوی شهرداری، مجوز تراکم، انشعاب برق و آب و... اشاره کرد که هرکدام هزینه خاص خود را دارد و اگر نرخ این خدمات افزایش یابد، نرخ‌ها در حوزه ساختمان نیز افزایش خواهد یافت و ساخت‌وساز گران خواهد شد.وی با بیان اینکه سرنخ مشکلات مسکن و ساماندهی به آن در دست دولت است و برای ایجاد تعادل در بازار مسکن، می‌توان چند راهکار را پیشنهاد داد، گفت: ارایه تسهیلات مناسب به انبوه‌سازان مسکن با نرخ سود مناسب و افزایش سقف وام مسکن یکی از این راهکارها است. در واقع باید مسوولان توجه کنند که سود بانکی حاضر به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند در خانه‌دار شدن مردم سهولت ایجاد کند. همچنین با توجه به قیمت زمین در شهرهای بزرگ یا شهرستان‌ها میزان تسهیلات نیز باید متغیر باشد.این کارشناس بازار مسکن گفت: در صورت ارایه این امکانات از سوی دولت می‌توان شاهد افزایش ساخت‌وساز بود و به‌این‌ترتیب با ایجاد تعادل قیمتی، گامی موثر در رونق ساخت‌وساز و بهبود وضعیت بازار مسکن برداشته می‌شود.

 ناتوانی در تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره

حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه در حال حاضر سازندگان توانایی تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام خود را ندارند، گفت: در حال حاضر 76 هزار پروژه نیمه‌تمام عمرانی و ساختمانی در کشور وجود دارد که تکمیل این پروژه‌ها به‌واسطه مشکلات اقتصادی در چرخه توقف مقطعی افتاده است.قاضی زاهدی گفت: البته توقف بخشی از این واحدها به علت گرانی مصالح ساختمانی و عدم انتظار مثبت از آینده بوده است.وی بابیان اینکه ما در سوخت منابع مالی و ملی برجسته هستیم، گفت: برخی از پروژه‌های ملی و حتی ساختمانی کشور از عمری برابر با عمر انقلاب دارند. در حال حاضر، در گوشه‌ و کنار تهران با ساختمان‌های روبرو هستیم که سازه‌های آن در حال پوسیده شدن هستند. درحالی که این منابع می‌توانستند با مساعدت دولت و مسوولان وارد چرخه مصرف شوند.

این کارشناس ساخت‌وساز نبود برنامه‌ریزی، رشد قیمت‌های مصالح ساختمانی وعدم حمایت‌های دولت را سه دلیل افزایش تعداد ساختمان‌های نیمه‌کاره دانست و گفت: اما یکی از مهم‌ترین دلایل رها شدن پروژه‌های ساختمانی به‌صورت نیمه‌کاره، ناتوانی مالی سازندگان در ادامه کار است که ناشی از نابسامانی بازار مسکن در پی شرایط جدید حاکم بر اقتصاد کشور است.

وی همچنین گفت: خلأ قانونی و نبود قوانین روشن برای تعیین تکلیف ساختمان‌های نیمه‌کاره و رهاشده، موجب مسکوت ماندن این موضوع شده است و تا زمانی که بسیاری از افراد از قوانین سرپیچی یا به نفع خود از قوانین به شکل دیگری استفاده می‌کنند، این مشکل به قوت خود باقی خواهد ماند.

این کارشناس افزود: دولت همزمان با ارایه راهکارهای جدی برای اصلاح بافت فرسوده باید به اتمام واحدهای ساختمانی اهتمام بورزد، چرا که تکمیل این ساختمان تأثیر زیادی بر ایجاد تعادل عرضه و قیمت مسکن می‌شود.

وی درنهایت گفت: تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره رهاشده موجب رونق اقتصادی و ایجاد اشتغال خواهد شد. بنابراین همه ساختمان‌های نیمه‌کاره رهاشده بزرگ و نسبتا بزرگ دولتی و خصوصی باید شناسایی و تکلیف آنها روشن شود، زیرا این سازه‌ها جزیی از سرمایه‌های کشور هستند و باید وارد چرخه اقتصادی و اشتغال شوند. دستگاه‌های دولتی باید با تمام توان به بخش خصوصی کمک کنند تا پروژه‌های نیمه ساخته که عدم اتمام آنها با دلایل موجه همراه است، تکمیل شود.