2 گزینه مناسب‌تر از ساخت واحدهای جدید
محمدعلی مهری
کارشناس ارشد شهرسازی
مهم‌ترین عاملی که شهرها را تحت تغییرات ساختاری قرار داده، جمعیت است. بعد از انقلاب اسلامی با اجرای برخی از سیاست‌های تشویقی و مهاجرت‌های بی‌رویه روستا به شهر، تغییرات جمعیتی در ایران
به طور فزاینده‌ای افزایش یافت. با گذشت چهار دهه از انقلاب اسلامی و تغییرات چشمگیر جمعیتی، گسترش شهرها و ساخت واحدهای مسکونی برای جمعیت شهرها هنوز مُدلی از عدالت اجتماعی یعنی برخورداری سهم عمده‌ای از جمعیت شهر نشین در کسب خانه مسکونی ارایه نشده است. وابستگی دو سویه بین افزایش جمعیت و افزایش واحدهای مسکونی موضوعی دایما مطرح است. اما این نابرابری در محروم ماندن از مسکن ملکی، پدید آورنده خیلی از معضلات و مشکلات بوده است. دولت‌ها در ادوار مختلف سعی بر تأمین نِسبی این نیاز ضروری جوامع شهرنشین داشته‌اند و با وجود تلاش‌های کم و بیش برای خانه‌دار کردن نیازمندان، همچنان این مساله از دغدغه‌های دولتمردان است. این‌بار در سیاستگذاری جدید ظاهرا دولت در نظر دارد با حمایت از سازندگان بخش خصوصی این دِین را ادا کند و از طریق حمایت‌های چند جانبه ساخت واحدهای جدید را به سازندگان بخش خصوصی واگذار کند. هر چند اگر واقع بینانه به موضوع توجه شود، می‌بینیم که واقعا ظرفیتی برای ساخت واحدهای جدید وجود ندارد و تقاضایی برای این واحدها متصور نیست. دولت امروزه بزرگ‌ترین دغدغه خود را در تأمین مسکن مورد نیاز برای نیازمندان می‌بیند، ولی کاش با بررسی‌های بیشتر به این نتیجه می‌رسید که تنها راه تأمین این نیاز ساخت واحدهای جدید نیست و راه‌حل‌های دیگری با توجه به وضع موجود در شهرها قابل بهره‌برداری است. وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد، پس از تأمین زمین، مجوز ساخت و نیز تسهیلات که همه این گزینه‌ها مستلزم بودجه کلان است، نسبت به ساخت واحدهای جدید اقدام کند، این اقدام به گسترش فضای موجود پیرامون شهر می‌انجامد. در حالی که در اکثر شهرهای بزرگ واحدهای آماده و بدون استفاده با گستردگی قابل توجهی فراهم است. اگر دولت بخواهد این عرضه و تقاضا را متوازن کند و از تورم مسکن بکاهد باید عرضه و تقاضا را نسبتاً به هم نزدیک کند و با سیاستگذاری این واحدهای آماده را به مصرف نیازمندان برساند و به نوعی با هزینه کمتری این نیاز را تحقق بخشد و اجرای این پیشنهاد، هزینه‌ای به مراتب کمتر در سرمایه‌گذاری از حیث هزینه‌های زیر ساختی و روساختی متحمل می‌شود. در واقع با هزینه کمتر، نظم بیشتر و زمان کوتاه‌تر به نتیجه مد نظر می‌رسد. با پرداخت سهمی از مبلغ قیمت تمام شده این واحدها در قالب یارانه خرید مسکن برای نیازمندان و واریز آن به حساب فروشندگان در اجرای این طرح موفق‌تر خواهد بود. حال اگر دولت عزم جدی برای ورود به ساخت واحدهای جدید دارد تنها مکان مناسب در این بُرهه، بافت فرسوده شهرها هستند که با توجه به داشتن زمین از قبل و خیلی از زیر ساخت‌های دیگر هزینه‌های کمتری برای دولت در پی دارد. اجرای آن در دل بازآفرینی شهری به نوسازی تدریجی این بافت منجر می‌شود. البته به شرطی که هویت فضاهای شهری در این بافت همچنان محفوظ بماند. هر چند که در این وضعیت اقتصادی و بودجه‌های
قطره‌چِکانی امکان ساخت برای دولت یا حمایت از سازندگان به این راحتی قابل تصور نیست و وعده ساخت و تکمیل چندصد هزار واحد مسکونی تا پایان سال آینده بعید به نظر می‌رسد. با توجه به گران بودن قیمت کنونی زمین و مصالح و به تبع آن گران تمام شدن قیمت تمام شده واحدهای مسکونی و ناتوانی قدرت خرید برای متقاضیان هم‌اکنون تقاضایی وجود ندارد و این موضوع باعث کاهش شدید ساخت وساز از سوی سازندگان و بی‌رغبتی برای ورود آنها به ساخت جدید شده است. دولت در این برهه می‌تواند با سیاست‌های حمایتی و تشویقی سازندگان را به ساخت در بافت فرسوده ترغیب کند. این اقدام از لحاظ کیفیت سازه‌ای و نوسازی در این بافت موثرتر واقع می‌شود. صحبت‌های چند روز پیش وزیر راه و شهرسازی امید چندانی در دِل سازندگان ایجاد نکرده است، زیرا سازندگان اعتمادی به قیمت‌ها در این بازار ندارند و حتی با فرض مقبول شدن این صحبت‌ها چه ضِمانی برای پیش فروش آنها وجود دارد؟ با چه تضمینی وجود دارد که تا تحویل واحدها، قیمت‌ها مجددا تصاعدی بالا نمی‌رود که سازندگان متضرر نشوند یا در تحویل به موقع واحدها خُلف وعده ایجاد نشود. از این جهت ترغیبی برای ورود آنها به ساخت پروژه‌های جدید دیده نمی‌شود و همچنان منتظر بهبود اوضاع در آینده هستند و اگر قبلا زمینی برای ساخت واحدهای جدید خرید کرده‌اند، همچنان عملیات اجرایی ساخت را به تعویق میندازند تا شاید روزنه‌ای از امید و تقاضا مثل سال‌های قبل دیده شود. فعلا که تمایل و رغبتی از سوی سازندگان برای تکمیل واحدهای حتی با درصد پیشرفت بالا هم دیده نمی‌شود و حجم وسیعی از این واحدهای در حال تکمیل بدون پایان کار مانده‌اند.
