سبقت نرخ اجاره مسکن از درآمد خانوار ایرانی

خانوارها از پس‌‌انداز خود به‌عنوان پشتوانه‌ای برای حضور در بازار اجاره استفاده می‌کنند

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

اگر چه براساس آمار بانک مرکزی، طی 10 ماهه گذشته حداکثر رشد نرخ اجاره نسبت به مشابه سال گذشته خود 19.9 درصد بوده است، اما نگاهی به اظهارات مسوولان و کارشناسان اقتصادی و همچنین مشاهدات و گزارش‌های میدانی حکایت از آن دارد که سهم 30 تا 50 درصدی اجاره‌بها از سبد هزینه خانوار در سال گذشته به رقم 60 تا 80 درصدی در سال جاری رسیده است. چندی پیش بود که وزیر راه و شهرسازی با اشاره به رشد تقاضا و عدم عرضه یا کاهش عرضه در جامعه هدف، اعلام کرد که این مشکلات وضعیتی را به وجود ‌آورده است که اقشار فاقد مسکن بیش از ۸۰ درصد درآمد ماهانه خود را بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کنند.

البته پس از افزایش قیمت خرید و فروش مسکن و به تبع آن رشد نرخ اجاره در ماه‌های گذشته، موضع‌گیری‌های متفاوتی درباره سهم مسکن در سبد خانوار مطرح شد، به عنوان نمونه یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس از سهم 30 درصدی مسکن در سبد هزینه خانوار خبر داد که با توجه به جهش 70 درصدی قیمت خرید و فروش مسکن در 10 ماهه گذشته، رقم بیان شده چندان منطقی به نظر نمی‌رسد.

براساس اظهارات کارشناسان اقتصاد مسکن، نرخ اجاره در سال گذشته سهمی حدود 50 درصد را در سبد اقتصاد خانوار به خود اختصاص می‌داد که این سهم در سال جاری و باتوجه به جهش قیمت مسکن به بالای 60 درصد رسیده است، سهم قابل ملاحظه هزینه مسکن در اقتصاد مستاجران ایرانی درحالی افزایش یافته است که در کشورهای توسعه یافته این رقم به کمتر از 25 درصد و در کشورهای اسکاندیناوی و اروپای شمالی این سهم به کمتر از 15 درصد می‌رسد.

در این میان و با وجود افزایش قابل ملاحظه نرخ اجاره در سال جاری، برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که این وضعیت در سال آتی هم ادامه یابد، اما سوال این است که تداوم وضعیت موجود در بازار اجاره چه تبعاتی را همراه خواهد داشت؟ آیا راهکاری برای کاهش اثرات منفی این جهش قیمت وجود دارد؟

راهکارهای متعددی برای ساماندهی بازار اجاره مطرح شده است که اثرگذارترین آن، تزریق واحدهای مسکونی جدید به بازار است. برای اجرای این راهکار دولت باید با واگذاری واحدهای مسکونی مسکن مهر و همچنین اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، توازنی را میان بازار عرضه و تقاضا برقرار کند تا با عملیاتی شدن این راهکار هم شاهد تثبیت قیمت خرید و فروش مسکن و هم بازگشت تعادل در بازار رهن و اجاره باشیم.

  سهم   هزینه مسکن در سبد خانوار

فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با انتقاد از وضعیت موجود در بازار رهن و اجاره، درباره سهم هزینه مسکن در اقتصاد خانوارهای مستاجر به «تعادل» می‌گوید: براساس آخرین آماری که منتشر شده بود، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار به 50 درصد رسیده بود، البته این آمار مربوط به پیش از جهش قیمت مسکن در اردیبهشت سال جاری بود.

بیضایی می‌افزاید: اگر آمار جدید از مرکز آمار برای کل کشور منتشر شود، پیش بینی می‌شود که این سهم به 60 درصد برسد.

او ادامه می‌دهد: چون هزینه‌های تملک در کشور تقریبا پایین است و سهم هزینه مسکن در سبد اقتصاد خانوار همواره بین 35 تا 40 درصد در نوسان بوده است، این موضوع موجب می‌شود که سهم هزینه مسکن در سبد خانوار پایین بیاید اما برای مستاجران این آمار و ارقام بالای 50 درصد است و خانوارهای مستاجر مجبورند که بیش از 50 درصد از درآمد ماهیانه خود را به مسکن اختصاص دهند.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، نکته‌ای که درباره بازار اجاره کشورمان وجود دارد با سایر نقاط دنیا متفاوت است، اجاره داری در ایران، اجبار است و نه انتخاب، درحالی که شرایط باید به گونه‌ای باشد که خانواده‌ها برای استفاده بیشتر از سرمایه یا درآمد خوب به سمت بازار اجاره بروند، اما هم‌اکنون در کشورمان، خانوارها از روی اجبار، بازار اجاره را انتخاب می‌کنند.

بیضایی اظهار می‌کند: کشورهایی که در بازار اجاره توسعه یافته هستند، مهاجر پذیر هستند نه مهاجر‌فرست و اجاره داری در این کشورها، صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به مالکیت دارد.

او بیان می‌کند: متاسفانه در ایران توزیع مناسبی در بخش عرضه مسکن رخ نمی‌دهد و خانوارها ناگزیر به سمت بازار اجاره می‌روند و با توجه به فاصله‌ای که اجاره‌بها با درآمد خانوار دارد (به ویژه درخصوص زوج‌های جوان) موجب شده که یک سوم از خانوارهای ایرانی مستاجر باشند.

مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه اجاره داری در کشورهای مهاجر پذیر مورد استقبال قرار می‌گیرد، می‌گوید: در کشورهای اروپای شمالی، فرانسه، هلند و ... که مهاجرپذیر هستند، از بازار اجاره استقبال می‌شود، اما در کشورهای دیگر همچون اسپانیا، ایرلند و بریتانیا اجاره‌داری رونق کشورهای دیگر را ندارد و به عنوان نمونه در ایرلند 80 درصد جمعیت سکونت ملکی دارند، درواقع مالکیت در برخی کشورها، ابزاری اجتماعی محسوب می‌شود که مانع از مهاجرت می‌شود.

  نرخ مناسب اجاره‌بها در ترکیه

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با تأکید بر عدم تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن در کشور، اضافه می‌کند: به دلیل نبود توازن میان عرضه و تقاضای واحد مسکونی و بالابودن تقاضای مسکن در کشور، فشار مالی و اقتصادی زیادی به خانواده‌ها وارد می‌شود. این فشار به گونه‌ای بوده است، تبعات منفی اجتماعی هم به همراه داشته است به عنوان نمونه موجب بالارفتن سن ازدواج شده است.

بیضایی ادامه می‌دهد: شرایط نامناسب در بازار استیجار و هزینه واقعی اجاره سهم زیادی در کلانشهرها به خود اختصاص می‌دهد و بالاتر از درآمد خانوار است موجب شده است که خانوارها پس انداز حاصل از سال‌ها تلاش خود را به عنوان ودیعه، بخشی از کمبود درآمد و حقوق خود را جبران کنند.

او اظهار می‌کند: در آنکارا پایتخت ترکیه، متوسط حقوق بین 1200 تا 1500 دلار است اما اجاره یک واحد مسکونی دو خوابه در این شهر بین 500 تا 600 دلار است و اگر فردی صاحب شغل شود به راحتی می‌تواند واحد مسکونی مناسب خود را اجاره کند، هزینه مناسب اجاره‌بها در این شهر، تسهیلگر ازدواج جوانان هم هست.

مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به مشکلات بازار رهن و اجاره در کشور می‌گوید: اگر خانواری بدون پرداخت ودیعه بخواهد واحدی مسکونی را اجاره کند، اجاره‌بها از حقوق دریافتی بیشتر خواهد بود البته این موضوع (بالاتربودن اجاره‌بها نسبت به متوسط حقوق سرپرست خانوار) در سال گذشته هم وجود داشت، در سال جاری و با توجه به جهش شدید قیمت مسکن بغرنج‌تر شده است.

بیضایی ادامه می‌دهد: به‌طور متوسط حقوق افراد نزدیک 650 دلار بوده است درحالی که متوسط یک واحد مسکونی 2 خوابه مناسب مانند همان واحدی که در آنکارا وجود دارد، در تهران بیش از 700 دلار بوده است.

او بیان می‌کند: هزینه اجاره در کشور ما بیش از درآمد است بنابراین یک زوج جوان که در ابتدای راه هستند باید 4 تا 5 سال درآمد خود را پس انداز کنند تا از این پس انداز به عنوان ودیعه یا رهن استفاده کنند تا این ما به التفاوت جبران شود و همین موضوع سن ازدواج جوانان را افزایش می‌دهد.

  حقوق ماهیانه کفاف اجاره را نمی‌دهد

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره اظهارات وزیرراه و شهرسازی مبنی بر سهم 80 درصدی مسکن در اقتصاد خانوارهای مستاجر می‌گوید: مفهومی در بازار استیجار وجود دارد به عنوان ودیعه، که مستاجر باید به عنوان نمونه 100 میلیون تومان به صاحبخانه پرداخت کند، این 100 میلیون تومان پرداختی مانند پس اندازی می‌ماند با سود ماهیانه، 2 میلیون تومان که می‌تواند ما به التفاوت اجاره را پوشش دهد.

بیضایی تصریح می‌کند: اظهارات وزیر راه و شهرسازی با درنظر گرفتن رقم ودیعه به همراه اجاره ماهیانه بوده است اما آنچه در کشور رخ می‌دهد این است که قیمت واقعی اجاره به همراه ودیعه از متوسط حقوق در کشور بالاتر است یعنی بیش از 100 درصد حقوق افراد و درآمد خانوارها است.

او ادامه می‌دهد: در واقع خانوارها، از پس انداز چندین سال فعالیت خود به عنوان پشتوانه‌ای برای حضور در بازار اجاره استفاده می‌کنند وگرنه با حقوق متوسط ماهیانه نمی‌توان اجاره‌بها را پرداخت کرد چون هزینه اجاره بیش از درآمد خانوار است.

به گفته مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، هرچند که براساس آمار، هزینه اجاره بین 60 تا 80 درصد سهم اقتصاد خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، اما اجاره از حقوق بیشتر است و رقم اجاره بیش از درآمدی است که ماهانه دریافت می‌کند.

  سهم اجاره در کشورهای توسعه یافته

بیضایی درباره سهم اجاره در اقتصاد خانوار در سایر کشورها بیان می‌کند: در دنیا مفهومی به نام ودیعه یا رهن نداریم و موجر فقط اجاره‌بها دریافت می‌کند و سهم اجاره‌بها در اقتصاد خانوار در کشورهای درحال توسعه کمتر از 50 درصد است و تلاش می‌شود که این رقم کنترل شود اما در کشورهای پیشرفته این سهم کمتر از 25 درصد است اما در ایران، سهم اجاره بسیار بالاست.

او اظهار می‌کند: البته مطلوب این است که سهم اجاره‌بها کمتر از 15 درصد باشد و برخی کشورهای توسعه یافته از جمله اروپای شمالی و اسکاندیناوی به این رقم رسیده‌اند.

  عرضه اورژانسی برای ساماندهی بازار

مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت راهکارهایی را برای ساماندهی بازار اجاره پیشنهاد می‌کند: نخستین راهکار، عرضه اورژانسی مسکن است و باید به صورت انبوه و در کوتاه‌مدت در کشور مسکن عرضه کرد و این اقدام باید پیش از آغاز فصل نقل و انتقالات بازار اجاره روی دهد، اما سوال این است که با توجه به ساخت و ساز مسکن 2 سال زمان می‌برد چگونه می‌توان شاهد توزیع اورژانسی مسکن بود؟

بیضایی می‌گوید: سه روش برای عرضه اورژانسی مسکن در کشور وجود دارد، نخستین روش توزیع مسکن مهر است که 500 تا 600 هزار واحد مسکونی قابل سکونت نیست اما دولت آنها را پیش فروش کرده اما در واقع نمی‌توان در این واحدهای مسکونی زندگی کرد و عرضه واقعی در حوزه مسکن رخ نداده است و باید کمک کرد که واحدهای نیمه تمام که مشکل نقدینگی دارند سریع‌تر ساخته و در بازار توزیع شوند.

او ادامه می‌دهد: گزینه دیگر که اثرگذاری بیشتری دارد، دریافت مالیات از خانه‌های خالی است، با کلید خوردن این طرح و ایجاد جو روانی مربوط به دریافت هزینه‌های سنگین از خانه‌های خالی موجب می‌شود که این واحدها در بازار استیجار حضور داشته باشند و این عرضه موجب می‌شود که در سال آینده بتوان بازار اجاره داری را کنترل کرد.

  افزایش 2 برابری قیمت مسکن

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران هم با اشاره به اینکه باید منتظر افزایش واقعی اجاره‌بها در سال آینده باشیم، درباره وضعیت بازار رهن واجاره در سال جاری و سهم اجاره‌بها در اقتصاد خانوار به «تعادل» می‌گوید: قیمت مسکن از ابتدای سال جاری، رشد قابل ملاحظه‌ای داشت اما این رشد در سراسر کشور و حتی در تمام مناطق شهر تهران هم به صورت یکسان رشد نکرد.

محتشم می‌افزاید: افزایش قیمت مسکن تاکنون رقمی بین 30 تا 150 درصد بوده است، بنابراین در مناطقی که شاهد رشد 30 درصدی قیمت مسکن بودیم، اجاره‌بها در سبد اقتصاد خانوار حدود 30 درصد افزایش یافته و در مناطقی که افزایش بالای 100 درصدی داشتیم، اجاره در سبد هزینه خانوار بیش از حقوق خانوار بوده است.

او ادامه می‌دهد: در کل فرمولی درباره اجاره‌بها وجود دارد که رهن بخشی از قیمت ملک را تشکیل می‌دهد و 3 درصد سود ماهیانه به اجاره‌بها تبدیل می‌شود، یعنی اگر واحدی مسکونی سال گذشته 500 میلیون تومان بوده است، به صورت متعارف حداکثر رهن 125 میلیون تومان و حداقل آن 80 میلیون تومان بوده است که این رقم بستگی به وضعیت جغرافیایی ملک دارد.

به گفته این فعال حوزه مسکن، اما اگر به صورت متوسط، رهن این واحد مسکونی را 100 میلیون تومان در نظر بگیریم و اگر مستاجر ودیعه‌ای به صاحبخانه پرداخت نکند باید ماهیانه 3 میلیون تومان اجاره بدهد.

محتشم اظهار می‌کند: در سال جاری که قیمت مسکن  به‌طور متوسط دو برابر شده، بنابراین قیمت این واحد مسکونی هم یک میلیارد تومان شده است که با توجه به فرمول پیش رو، مستاجر یا باید حداقل 160 میلیون تومان و حداکثر 250 میلیون تومان به صاحبخانه بپردازد که اگر متوسط ودیعه را 200 میلیون تومان بگیریم این مستاجر باید ماهیانه 6 میلیون تومان اجاره دهد.

او بیان می‌کند: البته هنوز افزایش نرخ اجاره که نتیجه افزایش چشمگیر قیمت مسکن بوده، مشخص نشده است چون قالب خانه‌های اجاره داده شده مربوط به سال گذشته بوده که موعدش فرا رسیده است یا اینکه ابتدای سال جاری بوده که هنوز جهش قیمت رخ نداده بود.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به بررسی وضعیت اجاره‌بها در سال آینده برای تشخیص تاثیر بازار خرید وفروش بر بازار رهن می‌گوید: باید منتظر بمانیم و افزایش واقعی اجاره‌بها که نتیجه رشد قیمت‌ها در بازار خرید وفروش بوده را تحلیل کنیم.

محتشم اضافه می‌کند: انتظار می‌رود، وضعیت بازار رهن واجاره و به ویژه اجاره‌بها در سال آینده نامناسب باشد و فشار زیادی به مستاجران وارد می‌شود.

او معتقد است: با توجه به اینکه درآمدها افزایش چندانی نداشته است و رشد 20 تا 25 درصدی حقوق کارمندان و کارگران، افزایش 40 تا 50 درصدی (به صورت حداقل) اجاره‌بها را پوشش نمی‌دهد و قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته است.

این فعال بخش مسکن عنوان می‌کند: در شرایطی به سر می‌بریم که با کمبود مسکن برای اقشار فاقد مسکن مواجه هستیم و به دلیل نبود قدرت خرید و افزایش بالای قیمت مسکن، مستاجران نمی‌توانند وارد بازار خرید وفروش شوند.

  پیش بینی‌هایی که محقق شد

در حالی که براساس آمار سهم مسکن در سبد اقتصاد خانوار در سال گذشته 43 درصد بود اما برخی کارشناسان بخش مسکن از جمله بیت‌الله ستاریان معتقد بودند که این رقم بالای 50 درصد و حتی حدود ۸۰ درصد است.

بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگویی که سال گذشته با یکی از رسانه‌ها داشت، اظهار کرده بود: بخش مسکن زمانی که به پایان دوره رکود خود نزدیک می‌شود، چهار پارامتر افزایشی را همیشه با هم دارد که عبارتند از افزایش قیمت، معاملات، سرمایه‌گذاری و افزایش تولید که این چهار شاخص همواره با توجه به شرایطی که در بازار مسکن ایران حاکم بوده حتما وجود خواهد داشت.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه هم‌اکنون تحرک نسبی در هر چهار عامل فوق دیده می‌شود، گفته بود: شرایط کنونی نشان می‌دهد احتمالا تا انتهای سال جاری تحرکات بازار مسکن بیشتر شده و اوایل سال آینده به اوج خود می‌رسد.

به گفته ستاریان، طبق آمار، سهم مسکن در سبد خانوار ۳۷ درصد است، در حالی که در شهرها این عدد به ۷۰ تا ۸۰ درصد هم رسیده است. بنابراین چطور ممکن است که بگوییم تعداد واحدهای مسکونی یک میلیون بیش از تعداد خانوار است؟ اگر ۲۵ میلیون مسکن در برابر ۲۴ میلیون خانوار داشته باشیم یعنی با کشورهای توسعه یافته آلمان و فرانسه برابری می‌کنیم؛ حال آنکه در آن کشورها مسکن ۷ تا ۱۵ درصد از سبد خانوار را تشکیل می‌دهد و هیچ مشکلی درخصوص حاشیه نشینی ندارند اما در ایران ۱۱ میلیون حاشیه نشین وجود دارد که حتی دهک‌های میانی با مشکل مسکن مواجه هستند.

رابطه بازار معامله ملک با بازار رهن و اجاره

   بالاترین سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار به سال ۱۳۹۲ مربوط است، در این سال سهم مسکن از سبد هزینه‌ای به ۳۵.۳ درصد رسید. پیش از این در سال ۱۳۸۷، دوره‌ای که قیمت‌ها افزایشی قابل توجه را تجربه کرده بودند نیز این رقم در محاسبات بانک مرکزی به دست آمد.

  بر اساس گزارش مرکز آمار در سال گذشته حدود 43 درصد از درآمد خانوار برای بخش مسکن هزینه می‌شد (البته این رقم به صورت کلی مطرح شده و برای تمام خانوارهای ایرانی چه مستاجران و چه موجران است)

  با توجه به آنکه مسکن استیجاری هزینه بهره‌مندی از خدمات مسکن است، انتظار می‌رود که اجاره‌بها متناسب با قیمت مسکن باشد، همچنین بر اساس مبانی نظری اقتصاد مسکن، قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای ساختاری با یکدیگر دارند، به گونه‌ای که افزایش یک طرف می‌تواند موجب افزایش طرف دیگر شود تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

  رابطه بین قیمت و اجاره مسکن را می‌توان با دو شاخص P و R و به صورت کسری نشان داد که P که بیانگر قیمت مسکن است و در صورت کسر می‌نشیند و R که اجاره مسکن را نمایندگی می‌کند در مخرج قرار می‌گیرد. همگام با افزایش در یکی از اجزای کسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزو دیگر هم افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

  بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P /R از سال ۱۳۷۰ تاکنون، در دامنه نسبتا معینی نوسان داشته است؛ به گونه‌‌ای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است.