افزایش قیمت مسکن با افزایش عوارض ساخت

ایمان رفیعی کارشناس بازار ساخت وساز

عدم هماهنگی بین سیاست‌های اعلامی دستگا‌های مختلف دولتی و عملکرد جزیره‌ای آنها، همواره موجب بروز ناهماهنگی‌ها، اتلاف وقت و تحمیل هزینه‌های بسیاری برای افراد و فعالان بخش‌های مختلف اقتصاد شده است. در سال‌های اخیر که بخش مسکن با ناملایمات بسیاری روبرو بوده، با وجود اعلام دولت مبنی بر حمایت از فعالان این بخش و کمک به خروج بازار مسکن از شرایط رکود - با وعده استفاده از راهکارهای که موجب تقویت توان خریداران و کاهش بهای تمام شده مسکن - شاهد عدم تبعیت بخش‌های مختلف و دستگاه‌های ذی‌ربط که به نوعی با بخش مسکن در ارتباط هستند، بودیم. هزینه‌های ساخت با توجه به نوع ملک (مسکونی، تجاری، خدماتی و ...) متفاوت است.

بهای نهایی ملک شامل قیمت زمین، بهای ساخت، هزینه‌های قانونی و حاشیه سود سازنده است. قیمت زمین معمولا تابع شرایطی از قبیل تورم، کشش بازار، محل قرارگیری و ... است و دولت نقشی در قیمت‌گذاری آن ندارد. هزینه‌های قانونی ساخت بنا با توجه به نوع کاربری آن، اختلاف قیمت قابل توجهی دارد، به عنوان مثال در املاک تجاری به دلیل مبلغ قابل توجه بهای تغییر کاربری، هزینه‌های قانونی آن درصد قابل توجهی از بهای نهایی ملک را تشکیل می‌دهد. این مبالغ با مصوبه نهادهای مربوطه است. عوارض ساختمانی در کلان‌شهر تهران حدود ۲۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع است. در مقایسه با هزینه ساخت هرمتر مربع بنا، که طبق فهرست بهای سال ۹۷ حدود ۳ میلیون تومان است، این مبلغ حدود 8 درصد از هزینه ساخت را در بر می‌گیرد.

در روزهای اخیر معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، خواستار افزایش عوارض ساختمانی تا ۱۰درصد قیمت آپارتمان شد. باید توجه داشت که این 10 درصد نه بر پایه بهای ساخت، بلکه بر مبنای قیمت فروش روز بازار اعلام شده است. برای بررسی میزان تاثیرگذاری این افزایش قیمت بر بهای نهایی ملک، باید بهای تمام شده، که مقیاس اصلی قیمت‌گذاری املاک به همراه سایر مولفه‌ها از قبیل قیمت منطقه‌ای زمین است را مد نظر قرارداد. با ملاک قراردادن قیمت فروش بازار و اخذ 10 درصد قیمت آن به عنوان عوارض ساختمانی، به رقم چشمگیر حدود 33 درصدی سهم عوارض از هزینه بهای ساخت هر متر مربع بنا می‌رسیم. این افزایش پیشنهادی را اگر در کنار سهم وام ساخت مسکن از هزینه احداث بنا درنظر بگیریم متوجه میزان اثر‌گذاری آن بر بهای تمام شده و قیمت نهایی ملک خواهیم شد. افزایش هزینه عوارض ساختمانی به 10 درصد قطعا موجب افزایش شدید قیمت ملک و بهانه جویی دلالان برای افزایش قیمت ملک خواهد شد. در حال حاضر که بازار ملک در نوسان شدید به سر می‌برد طرح اینگونه مسائل به مثابه ماهی گرفتن از آب گل آلود و دنباله روی دستگاه‌های دولتی از شرایط بازار به جای مدیریت و کنترل آن است که نتیجه‌‌ای جز دامن زدن به شرایط ملتهب کنونی بازار مسکن و سپردن بازار ملک به دست سودجویان ندارد. به نظر می‌رسد، زمزمه این افزایش قیمت‌ها در عوارض ساختمانی به دنبال افزایش چند صد درصدی مالیات فروش املاک مطرح شده، بنابراین نمی‌توان با ادعای ناچیز بودن مبلغ عوارض ساختمانی و ملاک قرار دادن قیمت‌های کف بازار مبلغ عوارض قانونی را تعیین کرد. در شرایط کنونی که قدرت خرید عموم افراد جامعه به کمترین میزان خود رسیده است و دولت هیچ اقدام عملی موثری برای کنترل بازار ملک و برنامه‌ای برای حمایت از بازار مسکن ندارد، افزایش میزان هزینه‌های قانونی ساخت ملک، رویه‌ای برخلاف ادعاهای دولت مبنی بر کنترل بازار دارد. در شرایط فعلی دولت نباید به عنوان رقیب سود جویان در بازار عمل کند بلکه باید با کنترل شرایط، از ایجاد هزینه‌های مضاعف بر دوش خریداران خودداری کند. افزایش بهای خدمات دولتی که هیچ وابستگی به عوامل موثر بر افزایش قیمت کالا مانند ارز، طلا و ... ندارد، به بهانه گران شدن سایر کالاها، پذیرفتنی نیست. نباید فراموش کرد که قیمت امروز ملک که بهانه افزایش قیمت عوارض ساختمانی شده است نتیجه سیاست‌های اقتصادی غلط دولتی است، که موجب تحمیل هزینه‌های گزاف به سازندگان و خریداران مسکن شده است. نکته جالب در قیمت‌گذاری خدمات بخش‌های مختلف دولتی، عدم پیروی از نرخ تورم هنگام دریافت پول و ملاک قرار دادن نرخ تورم هنگام تعیین مبالغ پرداختی از طرف دولت است و این نوع برخوردها موجب پیدایش احساس عدم صداقت در افراد جامعه خواهد شد. اگر دولت واقعا در پی کاهش قیمت مسکن و کمک به خریداران است باید در گام اول هزینه‌هایی را که بابت ارایه خدمات و بدون صرف مواد اولیه برای ساخت مسکن اخذ می‌کند را کنترل و کاهش دهد.