تعیین کاربری‌های غیرمسکونی در باغ‌های تهران
گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|
لایحه جایگزین مصوبه برج باغ مدت نسبتاً طولانی در سه کمیسیون معماری و شهرسازی، محیط زیست و سلامت و حقوقی مورد بحث و بررسی قرار گرفت و در جلسه روز یکشنبه و دیروز شورای شهر تهران در صحن شورا مطرح و بررسی شد و احتمالا در جلسه آینده نیز همچنان مورد بررسی قرار می‌گیرد.زیرا شهرداری قرار است در قالب بسته‌های پیشنهادی زمینه سرمایه‌گذاری در باغات را با تاکید بر حفظ آنها ارایه کند.
بر اساس این مصوبه ساخت و ساز در باغ‌ها به‌شدت کاهش پیدا می‌کند، باغ‌ها به سه دسته تقسیم می‌شوند؛ باغ‌هایی که مساحت آنها تا ۳ هزار مترمربع است، از ۳ تا ۵ هزار مترمربع و باغاتی که مساحت آنها بیش از ۵ هزار متر مربع خواهد بود. بر همین اساس سطح اشغال، تراکم و تعداد طبقات نیز در نظر گرفته شده است.یکی از مهم‌ترین مصوبات روز گذشته شورای شهر تهران تعیین مشاغل مجاز به فعالیت در باغات تهران بود. امکان مشروط ساخت چهار طبقه در ۳۰ درصد باغات شهر تهران، تعیین حدود ساخت و ساز با کاربری تجاری و اداری در باغات و تشکیل کمیته فنی باغ از دیگر مصوبات جلسه روز گذشته شورای شهر تهران بود.
به گزارش تعادل، در جریان بررسی لایحه مرتبط با حفظ باغات شهر تهران موضوع تعیین مشاغلی که مجاز به فعالیت در این باغات هستند در دستور کار قرار گرفت.زهرا صدراعظم نوری رییس کمیسیون سلامت، محیط زیست و خدمات شهری شورا با ارایه پیشنهادی در این باره گفت: ما در موضوعات آموزشی پیش بینی شده قائل به آموزش رسمی هستیم و معتقدیم که مدرسه طبیعت می‌تواند در این باغات تشکیل شود. در موضوعات تجاری نیز کمیسیون سلامت، خرده‌فروشی‌های در نظر گرفته شده را با استدلال تخریبی که می‌توانند برای باغ به همراه داشته باشند رد کرد.
صدراعظم نوری در ادامه به موضوعات اداری اشاره کرد و گفت: هرچند ما باید از تشکل‌های مردم نهاد و خیریه‌ها حمایت کنیم، اما مطالعه پیشینه آنها موضوع دیگری را نشان می‌دهد و آن این است که در پوشش این عناوین برخی از آنها، کارهای دیگری را انجام می‌دهند.محمد جواد حق شناس، رییس کمیسیون فرهنگی و اجتماعی نیز با بیان اینکه باید تلاش کنیم تا باغ‌ها را سودده کنیم همچنین تمام نیازهای شهر را اعم از آموزشی و تفریحی در کنار هم ببینیم، تصریح کرد: اگر آموزش عالی در این باغات دیده شود، آسیبی به کار نمی‌زند.
ناهید خداکرمی در موافقت با پیشنهاد کمیسیون سلامت، محیط زیست و خدمات شهری گفت: روزگاری باغ در این کشور حرمت داشت و کسی آن را تخریب نمی‌کرد. در گذشته سیاست‌گذاری در این خصوص خیانت کرد و ایجاد برج باغ را اجازه داد و ما نیز همان طناب را گرفته‌ایم و با آن جلو می‌رویم.ما نباید خودمان جدولی از فعالیت‌ها را ارایه دهیم تا افراد یادشان بیفتد که کارهای دیگری را نیز می‌توانند در باغ انجام دهند. در نهایت این پیشنهاد رای لازم را کسب نکرد و جدول پیشنهادی کمیسیون برنامه و بودجه به تصویب رسید. بر این اساس در بخش فرهنگی، مجوز ایجاد سالن‌های کنسرت و نمایش، موزه‌های تاریخی، هنری، نمایشگاه، فرهنگسرا، کتابخانه، گالری، نگارخانه، خانه فرهنگ و کانون پرورش فرهنگی مجاز اعلام شد.
علاوه بر این ایجاد سالن‌های ورزشی، محوطه‌های روباز، مجموعه‌های کوچک تفریحی، سالن، تالار برگزاری جشن نیز در باغات مجاز اعلام شد و همچنین فعالیت‌های باغ گیاه‌شناسی، جانورشناسی، فعالیت‌های پشتیبان تولید محصولات زراعی و همچنین فعالیت‌های مرتبط با تولید گیاهان دارویی نیز در باغات مجاز اعلام شد. ایجاد دفاتر مطبوعات از دیگر موارد مجاز بود که به تایید شورا رسید. در بخش آموزشی نیز مجوز ایجاد مدرسه طبیعت، مهد کودک، مدارس در پایه‌های مختلف، مرکز فنی و حرفه‌ای، نهضت سوادآموزی، مرکز آموزشی خصوصی، خدمات تحصیلی وابسته و تخصصی (معلولین جسمی و ذهنی و...) و مراکز تحقیقاتی و پژوهشی و فناوری نوین صادر شد.
علاوه بر این، در بخش اداری انجمن‌ها، کانون‌ها و تشکل‌های غیردولتی و موسسات خیریه مجاز به فعالیت در باغات شدند و در بخش درمانی ایجاد آسایشگاه معلولین، خانه سالمندان، شیرخوارگاه، کانون کارآموزی کودکان و نوجوانان، مراکز اجتماعی درمان‌محور، موسسه حمایت از کودکان سرطانی، مراکز مرتبط با دامپزشکی و ... نیز مجاز اعلام شدند. در بخش تجاری هم عملکردهای خرده‌فروشی مجاز اعلام شد و برای ایجاد بازارچه‌های سنتی و تهیه غذا مجوز صادر شد.
انتقاد به نگاه پادگانی برای حفظ باغات
بررسی ماده ۵ از لایحه جایگزین مصوبه برج باغ‌ها دستور بعدی جلسه بود. بر اساس این ماده در صورت استفاده مسکونی، تامین یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی الزامی است و در صورت استفاده غیرمسکونی پارکینگ به ازای هر صد مترمربع بنای خانه عملکرد پیشنهادی، صرفاً طبق جدول الزامی است.براساس جدول، برای کاربری تفریحی چهار پارکینگ، کاربری فرهنگی سه پارکینگ، کاربری ورزشی یک پارکینگ، کاربری اداری یک پارکینگ، کاربری تجاری چهار پارکینگ و کاربری خدمات یک پارکینگ مجاز است.این ماده با مخالفت برخی اعضای شورا مواجه شد. اعضا تأکید کردند نباید چنین کاربری‌هایی در باغات پیش بینی شود که اعلام شد منظور از فعالیت تجاری، ایجاد بازارچه‌ها و آشپزخانه است و در خصوص فعالیت‌های فرهنگی نیز سالن کنسرت، نمایش و آمفی تئاتر و خیریه‌ها پیش بینی شده که اعضای کمیسیون سلامت شورای شهر با آن مخالفت کردند.
آرش حسینی میلانی، عضو کمیسیون محیط زیست شورای شهر در مخالفت با کاربری‌هایی که از سوی کمیسیون شهرسازی و معماری پیشنهاد شده بود، خواستار حذف کاربری تجاری و اداری شد و گفت: اگر منظور از کاربری تجاری، بازارچه‌های سنتی و تهیه غذا باشد ما با پیشنهاد شهرسازی و معماری مخالف هستیم.
علیرضا گلپایگانی، معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران با تأکید بر اینکه منظور ما از کاربری اداری، انجمن‌ها، کانون‌ها و تشکل‌های غیر دولتی و موسسات خیریه است، گفت: ما باید به فکر حفاظت پایدار از باغات باشیم و حفاظت پادگانی در این خصوص نتیجه‌ای در بر ندارد.
به گفته او، تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد باغاتی که با نگاه پادگانی محافظت می‌شوند به طریقی تخریب شده است.او در این خصوص ادامه داد: اگر میزان تخریب باغات پیش از سال ۸۰ را بررسی کنیم، می‌بینید زمانی که این نگاه جریان داشت چقدر باغات تخریب شدند.
وی خطاب به خداکرمی یکی از مخالفان کاربری‌هایی مانند اداری و تجاری در باغات اظهار کرد: اطلاعات من از خانم خداکرمی در خصوص باغات بیشتر است. تأکید ما انجمن‌ها و خیریه‌ها هستند و تلاش می‌کنیم جریان زندگی در باغات ادامه داشته باشد. هر تجاری احداث پاساژ نیست. نگاه ما به کاربری تجاری به باغات، بازارچه‌های سنتی و مراکز تهیه غذا است که این کاربری‌ها نیز نیاز به پارکینگ دارد.
زهرا صدر اعظم نوری نیز خطاب به گلپایگانی گفت: تخریب باغ‌ها قبل از سال ۸۰ و در دهه ۷۰ مربوط به خشکی و آفت زدگی و غیره می‌شد اما زمانی اوج تخریب باغ‌ها را شاهد بودیم که مجوز برج باغ‌ها صادر شد.خیریه‌ها و موسسات زیادی را شاهد هستیم که با این اسم مجوز گرفته اما کاربری‌های دیگری دارند.
محسن هاشمی نیز خطاب به گلپایگانی گفت: اینقدر از نگاه پادگانی و کلمه پادگان استفاده نکنید.
در ادامه جلسه حجت نظری خطاب به رییس شورا اظهار کرد: حفظ شأن اعضای شورا باید در مذاکرات صحن رعایت شود. حتما آقای گلپایگانی از من بیشتر در خصوص باغات می‌دانند اما با این لحن خطاب قرار دادن عضو شورا درست نیست و من نسبت به این برخوردها تذکر می‌دهم.
امکان مشروط ساخت4 طبقه در باغ
همچنین اعضای شورای شهر تهران مصوب کردند در صورتی که مالکان باغات بالای ۵هزار متر، ۷۰ درصد باغ خود را به شهرداری واگذار کنند، در ۳۰ درصد باقی‌مانده می‌توانند تا چهار طبقه ساخت‌وساز کنند.
در ماده ۳ تبصره ۷ دو دیدگاه برای حفاظت و صیانت از باغ‌ها مطرح شد؛ باغ‌هایی با مساحت کمتر از ۵ هزار مترمربع و باغ‌هایی با مساحت بالای ۵هزار مترمربع. بر اساس این دیدگاه، در صورت تبدیل ۷۰ درصد از مساحت عرصه باغ به فضای عمومی، امکان ساخت بنا در ۳۰ درصد باقی‌مانده ملک مطابق با سند مالکیت و با حداکثر سطح اشغال ۶۰ درصد و حداکثر تراکم ۱۸۰ درصد و حداکثر تعداد ۳ طبقه مجاز است. در باغات با مساحت ۵ هزار مترمربع و بیشتر، در صورت تبدیل ۸۰ درصد از مساحت عرصه باغ به فضای سبز عمومی، ساخت بنا در ۲۰ درصد باقی‌مانده مطابق با سند مالکیت با حداکثر سطح اشغال ۶۰ درصد و حداکثر تراکم ۱۸۰ درصد و حداکثر تعداد سه طبقه مجاز است.
در ارتباط با این ماده و تبصره‌ها، دو کمیسیون معماری و شهرسازی و سلامت، محیط‌زیست و خدمات شهری، هر کدام دیدگاه‌های متعددی داشتند.
بر این اساس دیدگاه کمیسیون سلامت و محیط‌زیست، صیانت و حفاظت از باغات و دیدگاه کمیسیون معماری و شهرسازی، علاوه بر صیانت از باغات، تشویق مالکان برای واگذاری این باغات است.
در اولین پیشنهاد، کمیسیون سلامت بر این باور بود که شرایطی لحاظ شود تا مالکان باغات بالای ۵ هزار متر، ۲۰ درصد امکان ساخت و ساز داشته باشند و در نهایت تعداد طبقات نیز سه طبقه باشد اما کمیسیون معماری و شهرسازی با ساخت ۳۰ درصد از عرصه باغ و ۴ طبقه موافق بود که در نهایت پیشنهادات کمیسیون معماری و شهرسازی به تصویب رسید.
ساخت حداکثر ۳ طبقه در باغات تا ۵ هزار متر
در ادامه زهرا صدراعظم نوری، رییس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر گفت: رویکرد شورای شهر در تدوین لایحه جدید جایگزین برج باغ بارگذاری حداقلی و کاهش طبقات در باغات است و برهمین اساس پیشنهاد می‌شود در باغات سه تا پنج مترمربع سقف تراکم مجاز حداکثر با ارتفاع 13 متر باشد.
علی اعطا در مخالفت با این پیشنهاد گفت: در زمان گذشته ساختمان‌هایی که در باغات ساخته می‌شد ارتفاعی بیش از 35 متر داشتند، اما حالا سقف ارتفاع 15 متر دیده شده است، چرا که او لیستی از کاربری‌های مجاز در باغات تهیه کردیم که مثلا باغات به تالار یا گالری تبدیل شوند که این کاربری‌ها نیازمند سقف بیشتر طبقات هستند و ما باید سقف ارتفاع را کاهش دهیم و گرنه لیست فعالیت‌های مجاز با 13 متر تعارض دارند. میلانی نیز در موافقت با این پیشنهاد گفت: پیشنهاد اولیه شهرداری ارتفاع 15 متر بود، اما کارشناسان طبقات را محاسبه کردند و دیدند اگر سقف هر طبقه را از کف تا سقف سه متر در نظر بگیریم و همچنین اضافه کردن فضای جان پناه، عدد ارتفاع ساختمان کمتر از 15 متر می‌شود. در نهایت با رای اکثریت آرا مصوب شد که در باغات بین سه تا پنج هزار مترمربع سقف تراکم مجاز حداکثر ارتفاع 15 متر باشد که حدود سه طبقه می‌شود.
تشکیل کمیته فنی باغ با اعضای جدید
علاوه بر این در جلسه روز گذشته اعضای شورای شهر تهران، شهرداری را مکلف کردند تا کمیته فنی باغ را با حضور نمایندگانی که آنها تعیین کرده‌اند، تشکیل دهند تا نسبت به باغات تصمیم‌گیری شود. صدراعظم نوری در این باره توضیح داد: پیشنهاد می‌شود در کمیته فنی باغ علاوه بر حضور نماینده معاونت شهرسازی و معماری، نماینده سازمان بوستان‌ها و فضای سبز، کارشناسان خبره متخصص اکولوژی، گیاهی و میراث فرهنگی نیز حضور یابند تا نسبت به باغاتی که دارای ارزش فرهنگی هستند، تصمیم‌گیری درستی اتخاذ شود.
محمد سالاری در مخالفت با این پیشنهاد گفت: نماینده فضای سبز همان کارکرد اکولوژیک گیاهی را دارد و در صورتی‌که تعداد افراد در این کمیته افزایش یابد، تصمیم‌گیری درباره آن سخت خواهد بود.در نهایت اعضای شورای شهر توافق کردند تا نماینده میراث فرهنگی و یک فرد با تخصص اکولوژی گیاهی نیز در کمیته فنی باغ حضور داشته باشند.در ادامه جلسه، اعضای شورای شهر به ماده ۸ نیز رای دادند که بر اساس آن شهرداری تهران مکلف است در جهت حفاظت حداکثری از باغات غیرخصوصی موجود در پهنه‌های مختلف پیشنهاد تغییر این پهنه‌ها به فضای سبز عمومی را به مراجع قانونی در مدت زمان ۶ ماه برای تصویب ارایه کند.
