فایل اجاره آپارتمان‌های نقلی نایاب شد
گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
مسکن از مهم‌ترین صنایع دنیای معاصر به شمار می‌آید که دلیل عمده این اهمیت به تقاضای بخش سرمایه‌ای و تقاضای مصرفی آن برمی‌گردد. بخش مصرف، برخلاف بخش سرمایه‌ای که بر مبنای تقاضای سوداگرانه به وجود می‌آید، عمدتاً بر پایه تقاضای نهایی خانوار شکل می‌گیرد. در همین بخش مصرفی، بسیاری از دهک‌های کم‌درآمد جامعه که توان خرید خانه را ندارند، تقاضای خود را بر مبنای واحدهای استیجاری ارایه می‌کنند. بر اساس آمارهای رسمی و غیررسمی هرساله به علت افزایش قیمت مسکن، ازدواج و تورم بر میزان مستأجران افزوده می‌شود. بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران نرخ اجاره‌بها در فروردین 98 نسبت به دوره مشابه سال قبل، در کل مناطق شهری حدود 19 درصد و در شهر تهران 22 درصد رشد داشته است.
آمار مسکنی در فروردین 96 تا 98
همواره ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. در فروردین‌ماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.1 و 9.2 درصد و این شاخص در فروردین‌ماه سال 1397 در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.4 و 9.3 درصد رشد داشته است. در فروردین‌ماه سال 1398 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 21.9 و 18.8 درصد رشد نشان می‌دهد.
رواج اجاره‌نشینی در ریزمتراژها
در همین زمینه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی، با وخیم دانستن اوضاع اجاره‌بها در کلانشهر تهران گفت: زمانی که به آمارهای مرکز آمار ایران مراجعه می‌کنیم می‌بینیم میزان رشد اجاره‌بها در اولین ماه بهار نسبت به ماه قبل از آن کمتر از 10 درصد است، اما متأسفانه این رقم بطور غیررسمی بالای ۲۰ تا ۳۰ درصد است.
وی گفت: در حال حاضر، بیشتر مستأجران به دنبال تمدید اجاره هستند چراکه تعداد خانه‌های ارزان‌قیمت برای اجاره در بازار با کمبود مواجه شده است. مهری با بیان اینکه فایل‌های املاک نقلی در دفاتر مشاوران املاک به‌شدت نایاب شده است، عنوان کرد: بعد از افزایش قیمت مسکن در 3 فاز فروردین تا خرداد، خرداد تا مرداد و مهر تا آذر سال قبل، بسیاری از مالکان قیمت ملک‌های اجاره خود را نیز گران‌تر کرده‌اند. به گفته این کارشناس شهرسازی، هم‌اکنون بسیاری از متقاضیان دست‌خالی از بازار اجاره خارج می‌شوند چراکه اجاره‌بها و رهن مسکن به‌هیچ‌عنوان با بودجه مردم همخوانی ندارد. وی گفت: چندین سال است که مسوولان از ایجاد بازار املاک استیجاری خبر می‌دهند اما متأسفانه تاکنون اقدام درخور تقدیری در این خصوص انجام‌نشده است. مهری با اشاره به اینکه بازار اجاره همواره متأثر از رشد قیمت مسکن، تعداد متقاضیان، تورم و تنش‌های اقتصادی است، گفت: از ابتدای سال گذشته با رشد قیمت ارز تورم عمومی رشد داشته و به‌تبع بازار مسکن نیز از این رشد مستثنا نبوده است و ازآنجایی‌که بین قیمت مسکن و بازار اجاره رابطه تنگاتنگی وجود دارد بازار اجاره نیز دچار تنش شد. این کارشناس شهرسازی با اشاره به اینکه مقصر اصلی رشد قیمت بازار اجاره به علت کاهش نرخ سود بانکی است گفت: اگرچه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند نتیجه مثبتی بر بازار ساخت‌وساز و ورود سرمایه‌ها به سمت مسکن داشته باشد اما این گزینه تاکنون در بازار اجاره رویکرد منفی داشته است. چراکه موجران ناامید از بهره بانکی به سمت اجاره‌های میلیونی پناه بردند؛ و این بازار پرتنش را متلاطم‌تر کرده‌اند.
رابطه مستقیم بین تعداد مستأجر با متراژ
این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه بر اساس آمارهای سرشماری‌های سال 95 رابطه مستقیمی بین تعداد مستأجر با متراژ و وسعت ملک وجود دارد، گفت: بر اساس این آمارها 60.5 درصد خانوارهای ایرانی مالک و 30.7 درصد مستأجر هستند. همچنین بر اساس این آمارها 56 درصد از خانوارهای معمولی ساکن و گروهی کشور در خانه‌هایی با متراژ بین 51 تا 100 مترمربع زندگی می‌کنند. مهری گفت: بر اساس این سرشماری 39 درصد از مستأجران در خانه‌های 50 و کمتر، 35 درصد در خانه‌های بین 51 تا 100، 24 درصد در خانه‌های 101 تا 150 متری، 18 درصد در خانه‌های 151 تا 200 متری و تنها 13 درصد در خانه‌های بین 200 مترمربع بیشتر زندگی می‌کنند.
این کارشناس شهرسازی گفت: بر اساس این آمارها بیشترین مستأجران در خانه‌های کمتر از 50 مترمربع زندگی می‌کنند البته این مورد بر اساس آمارهای غیررسمی در طی سال‌های اخیر به‌شدت بالا رفته است. دراین‌بین به گفته بسیاری از مشاوران املاک بیشتر زوج‌های جوان در طی سال 95 تا 97 اجاره نشین بوده و بطور حتم میزان مستأجر املاک زیر 60 متر بیشتر از 50 درصد رشد داشته است. همچنین بر اساس این سرشماری 38 درصد از خانوارهای 4 نفر به بالا در خانه‌های 51 تا 100 مترمربعی زندگی می‌کنند.
وی گفت: از مشکلات دیگری که در چند سال اخیر گریبان مستأجران را گرفته، تمایل مالکان برای دریافت اجاره‌بهای بیشتر از اجاره‌نشینان است. موجران دلیل خود را از دریافت اجاره‌بهای بیشتر، به بهای ملک خریداری‌شده خود ربط می‌دهند و بر این باورند که در صورت سرمایه‌گذاری همین مبلغ در بانک، سود بیشتری دریافت می‌کنند. معنای این امر آن است که مستأجران باید بهره سرمایه خوابیده سرمایه‌گذاران را پرداخت کنند! این مساله که عموماً در دوران رکود مسکن شیوع پیدا می‌کند. تأثیرات ناهمگونی در بخش استیجاری مسکن به همراه داشته است. بی‌شک دلیل اصلی آن، فقدان استانداردهای لازم در بخش فروش و اجاره ملک مسکونی، اداری و تجاری است که تابه‌حال شاهد رفع معضلات مربوط به این بخش توسط مراجع ذی‌صلاح نبوده‌ایم.
وی گفت: بدون تردید اگر برنامه‌های جدی برای کنترل روند کنونی اجاره اجرا نشود، بازار اجاره تبدیل به یکی از مافیایی‌ترین بخش‌های مصرفی کشور خواهد شد.
افزایش فاصله خانه‌دار شدن مستاجران
در همین رابطه، پرویز کاکایی، کارشناس مسکن و رییس شعبه یک بانک دولتی بابیان اینکه در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته دنیا فرد حقیقی یا حقوقی تنها با ارایه مبلغ اندکی از رقم کل خرید، صاحب‌خانه می‌شود و مابقی پول مسکن را طی اقساطی پرداخت خواهد کرد، گفت: بر اساس گزارشی که وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۳ منتشر کرد، در سال ۱۳۸۹، هر خانوار ایرانی با ذخیره یک‌سوم درآمد خود برای خانه‌دار شدن باید ۳۵ سال انتظار بکشد و این میزان در سال ۹۰ با افزایش درآمد به ۳۳ سال و در سال ۱۳۹۱ با افزایش قیمت مسکن به ۳۶ سال رسید و این موضوع در سال 97 به بالای 50 سال رسیده است. یعنی اگر زوج کارمندی 50 سال درآمد خود را ذخیره کنند می‌تواند ملک مناسبی در تهران خریداری کنند. وی گفت: درصد متوسط رشد اجاره‌بهای سالانه در دولت اول سازندگی (68 تا 72) 6 یعنی بین سال‌های درصد، دولت دوم سازندگی (72 تا 76) 27 درصد، دولت اول اصلاحات (76 تا 80) 20 درصد، دولت دوم اصلاحات (80 تا 84) 24 درصد، دولت اول مهرورز (84 تا 88) 27 درصد، دولت دوم مهرورز (88 تا 92) حدود 22 درصد، دولت تدبیر و امید (92 تا 96) 10 درصد و از سال 96 تا فروردین 98 بالای 22 درصد بوده است. دلایل این رشد را می‌توان در افزایش قیمت ارز، رشد قیمت مسکن، تورم عمومی و همچنین کاهش نرخ سپرده جست‌وجو کرد.
به گفته کاکایی، یکی از راهکارهای اساسی برای حل بحران اجاره توجه به بازار ثانویه است. بر اساس بند دوم از ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که در خرداد 87 به ریاست‌جمهوری ابلاغ شد، به‌صراحت ذکرشده است که وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت مسکن از طریق ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی، منابع مالی موردنیاز برای تولید مسکن را در کشور تأمین کند.
وی گفت: البته این مساله که چرا باید سه نهاد دولتی و وابسته به دولت مجری این اقدام باشند خود جای سوال دارد، اما به دلیل توانایی اندک بخش خصوصی کشور که در حدود اندازه پوشش ریسک و ضمانت اوراق منتشره رهنی نیست، نمی‌توان به این مساله انتقاد زیادی وارد کرد؛ اما این مطلب که چرا هنوز پس از یک دهه از ابلاغ این قانون، مقدمات تدوین این طرح پایه‌ریزی نشده است، خود جای تأمل فراوان دارد. این کارشناس بازار مسکن گفت: به‌هرروی به نظر می‌رسد، تیم جدید وزارت راه و شهرسازی باید نگاه جامعی به بازار اجاره داشته باشد.
چرا که به علت افزایش قیمت‌های مسکن در طی سال‌های اخیر بخش اعظمی از مستأجران سرریزی که دست‌خالی از بازار اجاره کلانشهرها خارج شدند به سمت شهرهای اقماری هجوم بردند شهرهایی که ازلحاظ زیرساخت و روساخت توانایی ارایه خدمات به این تعداد مستأجر ندارد.
وی گفت: زمانی که آمارهای رسمی خبر از رشد 22 درصدی بازار اجاره را می‌دهند، مطمئنا این مورد در بازارهای رسمی رقمی بالای 40 درصد است چراکه مالکیت در دین اسلام برحق بوده و هرکسی می‌تواند ملک خود را با همگام با تورم به بازار ارایه کند. به گفته این کارشناس مسکن، زمانی که نرخ تورم از سوی دولت بالای 30 درصد اعلام می‌شود نمی‌توان انتظار داشت موجر ملک خود را به پایین‌ترین رقم ارایه دهد. همچنین باید این مورد را به یاد داشته باشیم بعد از تنش‌های اقتصادی و تحریم‌های مکرر بخشی از منبع درآمد بسیاری از مالکان از طریق اجاره تأمین می‌شود. وی گفت: بنابراین انتظار می‌رود دولت راهکار عاجلی را به بازار مسکن ارایه دهد این راهکار شامل ایجاد بازار استیجاری دولتی، مقابله با دلالی در بازارهای مصرفی، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و حمایت از قشر مستأجر از طریق ارایه وام‌های کم‌بهره است. کاکایی گفت: بر اساس اعلام آمارهای رسمی در کشور حدود 2 میلیون و 500 واحد خالی وجود دارد که اگر این میزان ملک وارد بازار استیجاری شود می‌تواند مشکلات مستأجران را حل کند. وی گفت: البته بخش اعظمی از این واحدهای خالی مربوط به املاک لوکس است که مستأجران توانایی پرداخت اجاره‌بهای آن را ندارند، اما می‌توان با راهکارهایی مانند اخذ مالیات‌های بسیار سنگین این املاک را وارد بازار اجاره کرد.
کاکایی گفت: رشد رسمی 22 و غیررسمی 40 درصد در اجاره رقم کوچکی نیست و اگر این مورد در کشورهای توسعه‌یافته بود همه مسوولان وزارت راه و شهرسازی و حکمرانان محلی که به‌نوعی وظیفه مسکن شهروندان را بر عهده‌دارند را زیر تیغ برده و آنها بازخواست می‌کرده‌اند.
توان مالی مستأجران حدی دارد!
به گفته ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز بازار مسکن با توجه به سطح درآمد افراد جامعه در ایران و همچنین عدم‌حمایت جدی بخش‌های دولتی، سرمایه‌گذاری در بخش تهیه مسکن سنگین، زمان‌بر و متکی به شخص است. به عنوان‌مثال، با توجه به میانگین فعلی درآمد 2 میلیون تومانی کارمندان و هزینه ساخت حدود 3 میلیونی هر مترمربع بنای مسکونی (طبق فهرست‌بهای سال جاری)، هزینه ساخت یک واحد 80 متری برابر با متوسط درآمد 10 سال کارمند به دست می‌آید. البته این مبلغ و زمان انتظار برای ساخت است و اگر برای خرید ملک محاسبه شود حدود 50 درصد افزایش می‌یابد. پرداخت این هزینه جدای از بزرگی آن، بخش زیادی از سهم سایر هزینه‌های ضروری افراد را برای مدت طولانی می‌بلعد.
وی گفت: طی سال‌های اخیر با ورود دلالان به بازار و عدم‌حمایت مناسب دولت از سرمایه‌گذاران، صاحب‌خانه‌ها یکه‌تاز میدان مسکن شدند. بازار رهن و اجاره که بیشترین سود را از وضعیت کنونی بازار می‌برد سابقه درخشانی در سالیان گذشته ندارد. این بازار در سال‌های گذشته که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، پا به‌پای نرخ تورم پیش روی کرد، بطوری‌که در سال 96 و 97 ارقام عجیبی از افزایش نرخ اجاره‌بها اعلام شد. در سال جاری نیز اجاره‌بها با وجود افزایش شدید سال گذشته حدود 20 درصد رشد داشته است.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: از عوامل اصلی موثر بر تعیین قیمت اجاره و رهن املاک، نرخ سود بانکی و شکل پرداخت آن است. طبق عرف بازار – البته به نرخ قدیم – هر یک‌میلیون تومان پیش‌پرداخت معادل 30 هزار تومان اجاره‌بها در نظر گرفته می‌شد. اما در چند سال اخیر و با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، این عدد به حدود 20 هزار تومان به ازای یک‌میلیون تومان پیش‌پرداخت هم رسید. تغییر جدیدی که در شیوه محاسبه سود و دوره پرداخت آن به وجود آمده، این روزها باعث نگرانی برخی اجاره‌نشین‌ها شده و دغدغه جدیدی به مشکلات آنان افزوده است.
وی گفت: در شیوه جدید، بانک‌ها بجای محاسبه و پرداخت سود به‌صورت روزشمار، اقدام به پرداخت ماه شمار کرده‌اند. در این شیوه حداقل مدت‌زمان توقف سپرده برای پرداخت سود بر مبنای نرخ ثابت سپرده، 30 روز است. در این شیوه، هیچ تغییری در نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار به وجود نیامده است. ازاین‌رو، در مبلغ قراردادهای اجاره و رهن املاک که با دوره زمانی حداقل یک‌ساله تنظیم می‌شود، هیچ تغییری نباید ایجاد کند؛ اما متأسفانه این مورد به دلیل عدم نظارت به یکی از دلایل افزایش قیمت اجاره‌بها از سوی موجر مبدل شده است.
رفیعی گفت: البته با توجه به متشنج بودن بازار اجاره و عدم پیروی برخی از دلالان و مالکان از رویه‌های منطقی، بعید به نظر نمی‌رسد عده‌ای از دلالان و فعالان بازار اجاره با استفاده از شرایط جدید و سوءاستفاده از نیاز و ناآگاهی مشتریان به همین بهانه قصد افزایش نرخ رهن و اجاره را داشته باشند. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: با توجه به رها بودن بازار ملک و همچنین برنامه‌های مسکوت دولت درزمینه حمایت از مستأجران (مانند اخذ مالیات از املاک خالی یا الزام مالکان به عقد قرارداد 2 ساله) که می‌توانست تأثیر مثبتی در شرایط فعلی بگذارد بعید به نظر می‌رسد اقدام قابل‌توجهی در کنترل بازار رهن و اجاره تا پایان سال انجام شود.
وی درنهایت گفت: البته این مورد را باید در نظر داشت که توان مالی مستأجران تا حدودی جوابگوی دلالی و طمع‌ورزی مالکان می‌شود و بدون تردید این توان درجایی همانند فنر جمع شده بازشده و آسیب‌های اجتماعی زیادی را به دنبال خواهد داشت.
