معادله چندمجهولی بازار اجاره
سیدمنصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن
نیاز به اجاره واحد یا ملک مسکونی از سوی متقاضی، یک نیاز مصرفی است نه سرمایه‌یی. متقاضی اجاره مسکن به عنوان مصرف‌کننده واحد استیجاری عمل می‌کند. از این رو، نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خرید و فروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه‌یی است. متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیاناً منجر به افزایش قیمت اجاره‌بهاء شود، همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به‌نوعی این رقابت، درون تقاضایی شده و بین اجاره‌نشین‌ها در حال بازارگرمی است.
از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه از یک‌طرف و تاثیر متغیرهایی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر باشند.
طبق آخرین منابع آماری، نزدیک به 37 درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند که این آمار، رشد بالای اجاره‌نشینی را در سال‌های اخیر نشان می‌دهد. با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم. از این رو، به نظر می‌رسد تغییرهای مذکور به تنهایی تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها نبوده و مهم‌ترین دلیل آن همان عدم توانایی اقتصادی مستاجرین در تامین مسکن اختصاصی خود است. دلیلی که همزمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره‌یی خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خودکرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب بازنمودند، توجیه کند.
آنچه روی کاغذ و برابر با فرمول‌های خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نشان می‌دهد، تایید می‌کند که رشد نرخ اجاره‌بهای متوسط در سال 96 نمی‌تواند رشدی بیش از 10 الی 12 درصد داشته باشد، اما از آنچه به عنوان عوامل تهدید این بازار محسوب می‌شود، می‌توان به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری ازیک‌طرف و از طرف دیگر به عامل کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر که خود در آتی می‌تواند منجر به عدم تعادل تقاضا و تولید مسکن شود، اشاره کرد که فرآیند آن منجر به عدم توانایی کنترل بازار مصرف هم در حوزه اجاره و هم در بخش خریدوفروش خواهد شد. پیامدی که می‌تواند معادلات سایر تغییرهای اقتصادی روی کاغذ را به‌هم ریخته و خود تبدیل به معادله چند مجهولی شود.
از منظری دیگر، پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود. در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است، همزمان با آهنگ تغییرات، دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایش‌یافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در پی کار و اشتغال منجر به، به‌هم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن می‌شود. از این رو، از نگاه رشد اقتصادی، اجاره‌نشینی می‌تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامه‌ریزان اقتصادی تلقی شود. مهم آن است که همزمان با این نوع تغییرات جامعه در حال رشد، برنامه تامین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامه‌ریزی شود.
به نظر می‌رسد، برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه کند، به نحوی که با برنامه‌ریزی مشترک با مجلس اولا تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن من‌جمله در برنامه ششم توسعه ارائه کند که متاسفانه این توجه در این برنامه عقیم مانده و هیچ پرداخت مستقیمی به آن نشده است و از طرفی نیز با اجرایی کردن مسکن اجتماعی گامی در تحقق تامین مسکن اقشار عموماً اجاره‌نشین برداشته می‌شود و مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری‌شده و مردم به‌طور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار و کسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان ازجمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ‌های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه کنند تا در ادامه و با جلوگیری از انباشت متقاضی، اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستاجر نیز فراهم گردد. به نحوی‌که با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجران در سایه آن امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود، به واقعیت تبدیل شود.
نرخ اجاره‌بها را نمی‌توان مانند مبلغ کمیسیون اتحادیه مشاوران املاک کنترل و قانون یا دستورالعمل ویژه‌یی را در این زمینه حاکم کرد. مبلغ اجاره به منطقه، معادلات اقتصادی و... وابسته است و نمی‌توان برای تمام مناطق درصد خاصی را پیشنهاد داد. در صورت تصویب نرخ مصوب برای کنترل اجاره‌بها، امکان مراجعه موجران و مستاجران به دفاتر مشاور املاک کاهش یافته و پشت‌نویسی اجاره‌نامه‌ها و توافق بین موجر و مستاجر افزایش می‌‌یابد که این موضوع نظارت مشاوران املاک و مراجع رسمی بر اجاره‌نامه‌ها را کاهش داده و مشکلاتی را به همراه دارد.
یکی از روش‌های نظارت بر میزان اجاره‌بها، اجرای اصولی قانون درج کد رهگیری واحدهای به فروش رفته است. زیرا از این طریق می‌توان به مالکان واحدهای مسکونی دسترسی یافته و دستورالعمل‌های مربوط به کاهش یا افزایش نرخ اجاره‌بها را عملیاتی کرد. به هر حال، برای اجرای قانون باید ابتدا ابزار و راهکارهای لازم را تعبیه سپس قانون را اجرایی کرد.
