6 راهکار برای ساماندهی بازار رهن و اجاره
گروه راه و شهرسازی|
حال ناخوش بازار خرید و فروش مسکن به بازار رهن و اجاره هم سرایت کرده است و همگام با کاهش شدید حجم معاملات و افزایش قیمت‌ها، شاهد جهش نرخ اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر بودیم و همین موضوع فشارهای وارده به مستأجران را به‌شدت افزایش داده است.درحال حاضر یک مستأجر با حقوق متوسط 2 میلیون تومان درماه اگر به دنبال رهن و اجاره یک واحد مسکونی 60 متری در مناطق ارزان نشین پایتخت باشد، باید حداقل یک میلیون تومان در ماه برای پرداخت اجاره‌بها در نظر بگیرد، به عنوان نمونه یک واحد مسکونی 60 متری در خیابان پیروزی با 12 سال سن، با 20 میلیون تومان ودیعه و پرداخت ماهی 1.5 میلیون تومان اجاره داده می‌شود. در واقع سه چهارم از حقوق یک مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها صرف می‌شود.همچنین رهن یک واحد مسکونی 60 متری که 16 سال از ساخت آن می‌گذرد، 30 میلیون تومان و اجاره‌بهای این ملک یک میلیون و 100 هزار تومان است که هزینه تأمین این مسکن حدود نیمی از حقوق یک کارگر را به خود اختصاص می‌دهد.
رهن کامل یک واحد مسکونی 60 متری در خیابان نبرد جنوبی با 15 سال عمر بنا، 30 میلیون تومان و اجاره‌بهای آن 2میلیون و 700 هزار تومان است که از توان پرداخت مستأجران خارج است.
این نمونه‌ها نشان می‌دهد که بیش از 50 درصد از حقوق یک مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها اختصاص می‌یابد، اگرچه چندی پیش وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگویی اعلام کرد که 80 درصد از حقوق ماهیانه مستأجران به پرداخت اجاره‌بها اختصاص می‌یابد.
راهکارهای کاهش فشار بر مستاجران
در این میان، با توجه به آشفتگی در بازار رهن و اجاره و افزایش فشار به مستأجران طی یکسال گذشته، کارشناسان راهکارهای متعددی را برای ساماندهی بازار مطرح می‌کنند، لغو معافیت مالیاتی، افزایش تولید مسکن و برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا، تعیین نرخ مشخص برای افزایش اجاره‌بها در هر سال، ساخت مسکن استیجاری، و معافیت مالیاتی از مواردی است که پیشنهاد شده است. البته حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با تسنیم با بیان اینکه رشد قیمت مسکن از موجبات افزایش اجاره‌بها است، اظهار می‌کند: در سال‌های اخیر و به ویژه در سال جاری، درآمد مستاجران متناسب با رشد قیمت اجاره‌بها نبوده است، به عنوان نمونه دولت امسال حقوق‌ها را در مرز 20 درصد افزایش داده است.
عقبایی ادامه می‌دهد: قاعدتا این 20 درصد، کفاف متوازن شدن پرداخت اجاره‌بها با رشدش را نمی‌دهد.
او می‌افزاید: در سال 97 بسیاری از مستاجران در شهرهای بزرگ از مناطق شمالی به مناطق میانی، از مناطق میانی به جنوبی رفتند و از جنوب شهر به حاشیه شهرها رفتند.رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه این اتفاق به دلیل عدم توانمندی پرداخت اجاره‌بها روی داد، تصریح می‌کند: بایستی فعالیت بانک‌ها به سمت و سوی توسعه‌ای و نگاه مردم‌محور حرکت کند. در این رابطه باید تسهیلاتی برای برخی دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه در نظر گرفته شود. به عنوان مثال کمیته امداد یا نهادهای حمایتی دیگر تسهیلات ویژه‌ای را به مستاجران خصوصا در شهرهای بزرگ ارایه دهند که اینها بتوانند خود را با رشد اجاره‌بها همسان‌سازی کنند.
عقبایی اظهار می‌کند: مبلغ این تسهیلات باید موثر باشد، مدت بازدهی آن بالا و سود آن کم باشد و این کار باید در جهت ماندگار شدن دهک‌های ضعیف و متوسطی که در تهران یا شهرهای بزرگ استقرار دارند، انجام شود.
او با تاکید بر اینکه دولت باید در بخش اجاره‌نشینی تسهیلاتی را به مستاجران پرداخت می‌کرد، می‌گوید: دولت قاعدتا باید به سمت و سوی تولید مسکن استیجاری می‌رفت و این کار را از دهه‌های قبل با ارایه زمین و تسهیلات ویژه و ترغیب و تشویق انجام می‌داد و مالکان را به تولید سازه‌های پایدار ترغیب می‌کرد.نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک می‌افزاید: باید تولیدکنندگان مسکن ترغیب شوند و زمین و تسهیلات مناسب در اختیار آنها قرار گیرد، بعد این واحدهای مسکونی به مدت 10 سال در اختیار مردم قرار گیرد و سپس دولت با یک قرارداد مشخص میزان رشد اجاره‌بهای سالانه را مشخص کند و بعد از 10 سال بهره‌برداری را به به سرمایه‌گذار واگذار کند.
لغو معافیت مالیاتی بی‌نتیجه است
اما علاوه بر ارایه تسهیلات ارزان به مستأجران و تولید مسکن استیجاری یکی از روش‌هایی که برای حمایت از مستأجران مطرح می‌شود، لغو معافیت مالیاتی برای کنترل اجاره‌بها مطرح می‌شود که وحید عزیزی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که اجرای این طرح بی‌نتیجه خواهد بود.
عزیزی در گفت‌وگو با مهر درباره عملیاتی بودن این راهکار وزارت راه و شهرسازی اظهار می‌کند: یکی از راهکارهایی که معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان امور مالیاتی در نظر گرفته، اولاً در نظر گرفتن حدود قیمتی برای تعیین اجاره‌بها از سوی موجران است و ثانیاً این است که کسانی که بالاتر از رقم تعیین شده، اقدام به اجاره دادن واحد مسکونی خود کنند، معافیت مالیاتی آنها برای پرداخت مالیات بر ارزش افزوده لغو می‌شود.او ادامه می‌دهد: اما چند نکته وجود دارد اولاً قرار است وزارت راه و شهرسازی این طرح را با چه سازوکاری اجرایی کند و معیارهای آنها برای تعیین شاخص قیمت چیست؟ ثانیاً اگر بپذیریم که دولت بتواند این طرح را اجرا کند، موضوع اصلی این است که وزارت راه و شهرسازی کار اصلی خود برای مدیریت بازار مسکن (راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور) را انجام نداده است.این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: بدون این سامانه وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند تشخیص دهد چه کسی مالک چه تعداد واحد مسکونی است و چه تعدادی از املاک خود را اجاره داده یا اینکه چه تعداد خانوار مستأجر داریم.عزیزی با اشاره به آمارهای مخدوشی که سامانه اتحادیه مشاوران املاک به وزارت راه و شهرسازی ارایه می‌دهد، می‌گوید: هیچ داده و اطلاعات دیگری در بخش مسکن و ساختمان به صورت دقیق در کشور نداریم؛ بنابراین ورود به موضوع معافیت‌های مالیاتی برای کنترل اجاره‌بها بدون داشتن زیرساخت اطلاعاتی ممکن نیست.
او تأکید می‌کند: حتی با فرض اینکه وزارت راه و شهرسازی مصمم به لغو معافیت مالیاتی موجرانی که بالاتر از نرخ تعیین شده برای اجاره‌بها، اقدام به اجاره دادن واحد مسکونی خود کنند، باشد؛ باز هم این رقم معافیت بر اساس قانون موجود آنقدر پایین است که برای افرادی که مشمول آن می‌شوند، در مجموع رقم چشمگیر و بازدارنده‌ای نخواهد بود.این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه می‌کند: در کشورهایی که این طرح اجرا می‌شود، رقم مالیاتی که از موجران و مالکان دریافت می‌شود، بالاست و درنتیجه اجرای آن در کنترل اجاره‌بها موثر خواهد بود.
عزیزی با اشاره به وجود اسناد عادی و غیر رسمی اظهار می‌کند: به دلیل وجود حجم بالایی از املاک که به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش شده‌اند، امکان شناسایی املاک اجاره‌ای یا ثبت اجاره نامه‌ها وجود ندارد.او طرح مورد نظر معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی را اقدام نمایشی همانند اقدامات دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی می‌داند و اظهار می‌کند: متأسفانه با وجود تغییر وزیر راه و شهرسازی، اما بدنه کارشناسی معاونت مسکن و ساختمان همچنان نظرات دوره قبلی مدیریت این وزارت خانه را به مدیران جدید تحمیل کرده‌اند و طرح‌هایی که در دوره گذشته اعلام شده بود، بار دیگر در حال برنامه‌ریزی است.عزیزی ادامه می‌دهد: وزیر جدید راه و شهرسازی زمانی که سر کار آمد، با اعمال ابزارهای مالیاتی شامل مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین تهیه سامانه ملی اسکان و املاک موافقت کرده بود؛ اما به مرور با فشار کارشناسان موجود در این وزارتخانه، مدیران جدید نیز از تدوین و تهیه ابزارهای مالیاتی برای کنترل بازار مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند.
هفته گذشته مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره راهکارهای وزارت راه و شهرسازی برای مقابله با افزایش بی‌حساب اجاره‌بها در هفته‌های اخیر اعلام کرد: مکانیزم‌هایی برای کنترل قیمت اندیشیده‌ایم که در روزهای آینده مصوبه آن را از مجلس خواهیم گرفت و سعی خواهد شد مکانیزم‌های تشویقی، ایجابی و سلبی را در کنار هم ببینیم یعنی اگر کسی مبلغ اجاره را در حد تعیین شده و معقول رعایت کند قاعدتاً از مالیات معاف می‌شود و ما باید بتوانیم کنترلی در بحث اجاره‌بها داشته باشیم.
به گفته حسینی این طرح، کار مشترک بین بخشی می‌خواهد و مبنای کار هم بر اساس قیمت منطقه‌ای خواهد بود و یک آپارتمان ۵۰ متری در خیابان فرمانیه تهران با مناطق دیگر کاملاً باید متفاوت باشد و باید عدالت در این موضوع شکل بگیرد، در واقع مبنای کار باید بر اساس پایه‌های مالیاتی باشد که بر اساس بلوک‌بندی شهری در سراسر کشور و در دفترچه معاملات املاک ثبت می‌شود که مبنای قیمت خرید و فروش هم در دفاتر اسناد رسمی است و عملاً، چون پایه‌های مالیات به روز شده، قیمتی که بر این مبناست به قیمت واقعی نزدیک‌تر است.
