ریزش معاملات ملک در بهار

گروه راه وشهرسازی| زهره علامی|

درحالی که براساس آمار منتشر شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران، حجم معاملات ثبت شده در پایتخت طی 27 روز نخست اردیبهشت ماه 12 هزار و 710 فقره قرارداد بوده است اما براساس گزارش سامانه املاک بازار ایران که وابسته به وزارت راه و شهرسازی است در این مدت، 7 هزار و 530 قرارداد خرید و فروش در پایتخت به امضا رسیده است.

مقایسه این دو آمار حکایت از اختلاف5 هزار و 180 معامله دارد، وجود اختلاف در گزارش منتشر شده درباره حجم قراردادها در فروردین ماه سال جاری هم دیده می‌شد، در ماه گذشته تعداد معاملات ثبت شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک 3 هزار و 458 فقره و برطبق آمار وزارت راه و شهرسازی 3 هزار و 121 واحد مسکونی بوده است، یعنی اختلاف 337 فقره معامله بین این دوگزارش وجود دارد، درشرایطی که تفاوت آمار در اردیبهشت ماه بسیار چشم گیر است و بیش از 5 هزار واحد مسکونی است.

اما علاوه بر تفاوت در تعداد معاملات به ثبت رسیده در اردیبهشت ماه، براساس آمار اتحادیه، شاهد کاهش حدود 40 درصدی قراردادهای امضا شده در اردیبهشت سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته‌اش هستیم، اما برطبق گزارش وزارت راه وشهرسازی و ثبت آمار 7 هزار و 530 واحد مسکونی و مقایسه آن با 19 هزار و 100 واحد مسکونی خرید و فروش شده در اردیبهشت سال گذشته، افت حدود 60 درصدی در حجم معاملات داشتیم.

به عبارت دیگر، اگرچه براساس آمار اتحادیه تنها 40 درصد حجم معاملات در اردیبهشت کاهش یافته براساس گزارش وزارت راه وشهرسازی افت 60 درصدی در قراردادها داشتیم.

از سوی دیگر، با توجه به اینکه اردیبهشت ماه به پایان نرسیده و بانک مرکزی هم هنوز گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر نکرده است، قیمت متوسط هر مترمربع از واحد مسکونی مشخص نیست اما مشاهدات میدانی تعادل نشان از افزایش قیمت مسکن طی اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه دارد، برهمین اساس قیمت‌ها در این ماه نسبت به ماه قبل از آن یعنی فروردین ماه رشد داشته است.

 براساس آمار قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در نخستین ماه سال 98، به بیش از 11 میلیون و 270 هزار تومان در فروردین رسیده است درحالی که براساس آمار قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت 97، 5 میلیون و 980 هزار تومان بوده است برهمین اساس قیمت‌ها 100 درصد رشد داشته است.

    آغاز افت معاملات از اردیبهشت 97

اما بررسی و مقایسه حجم معاملات ثبت شده در اردیبهشت ماه سال‌های 93 تا 98 نشان می‌دهد که حجم معاملات تا اردیبهشت ماه سال 97 تقریبا سیر صعودی داشته است اما در اردیبهشت سال جاری به‌شدت کاهش یافته و به کمتر از 10 هزار واحد مسکونی رسیده است، مقایسه قیمت متوسط هرمترمربع واحد مسکونی هم از اردیبهشت 93 تا 98 نشان می‌دهدکه قیمت از حدود 4 میلیون در سال 93 به بیش از 11 میلیون تومان در سال 98 رسیده است که این موضوع نشانگر ورود بازار به دوره رکود تورمی در سال جاری است چون هم حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته است و هم قیمت‌ها رشد چشمگیری داشته است. البته طی سال‌های گذشته هم در رکود به سر می‌بردیم چون حجم معاملات کمتر از 17 هزار واحد مسکونی بود (در اردیبهشت سال جاری شاهد ثبت کمتر از 10 هزار واحد مسکونی بودیم) اما قیمت‌ها متعادل بود و بسیاری از متقاضیان مصرفی توانایی خرید مسکن را داشتند ضمن اینکه تسهیلات پرداختی از سوی بانک مسکن هم حدود 40 درصد از هزینه واحد مسکونی را پوشش می‌داد اما با 3 برابر شدن قیمت مسکن در سال 98 نسبت به 93 و کاهش شدید تعداد قراردادهای امضا شده، پیش بینی می‌شود که رکود رخ داده در بازار مسکن عمیق‌تر از رکود سال 92 باشد و با توجه به کاهش قابل ملاحظه توان اقتصادی خانوارها و نبود برنامه مشخص در وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از متقاضیان مصرفی، دوره رکود آغاز شده طولانی‌تر از دوران معمولی رکود (4 تا 5 سال) است.البته اگر سقف تسهیلات پرداخت شده برای خرید به متقاضیان مصرفی مسکن افزایش یابد و دوره بازپرداخت طولانی شده و نرخ سود کاهش یابد، می‌توان انتظار داشت که شرایط برای خرید مسکن بهبود یابد اما با توجه به اینکه وزیر راه وشهرسازی اعلام کرده که برنامه‌ای برای افزایش سقف خرید مسکن ندارد و بانک مسکن هم بارهااز نبود بودجه برای بالابردن سقف تسهیلات خبر داده به نظر نمی‌رسد حمایت از خریداران مصرفی افزایش یابد ضمن اینکه چشم‌انداز اقتصاد کلان کشور هم روشن نیست و نمی‌توان انتظار داشت که شرایط برای متقاضیان رو به بهبود است.

    اردیبهشت 97

براساس آمار بانک مرکزی در اردیبهشت سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 19.1 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 278.7 و 16.7 درصد افزایش داشت.  در اردیبهشت سال گذشته رکورد حجم معاملات شکسته شد و پس از ماه‌ها رکود در بازار مسکن، حجم معاملات رشد قابل قبولی داشت، به گفته کارشناسان رشد قابل توجه حجم معاملات در اردیبهشت ماه نسبت به ماه قبل، عمدتا ناشی از تعداد کم معاملات ثبت شده در فروردین ماه بوده که متاثر از تعطیلات نوروز هرساله در سطحی بسیار پایین‌تر از سایر ماه‌های سال رقم خورده است،  در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر 5.98 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 34.8 درصد افزایش نشان می‌دهد.

    اردیبهشت 96

حجم معاملات و قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت 97 نسبت به سال 96 افزایش یافت اما تعداد معاملات ثبت شده در اردیبهشت سال 96 هم قابل توجه بود و در این ماه 16 هزار و 374 واحد مسکونی خرید و فروش شد که نسبت به مشابه سال قبل خود 4.6 درصد افزایش داشت. همچنین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی که از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی انجام شده 4میلیون و 530 هزارتومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7.3، 7.5 درصد افزایش داشت. مقایسه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت سال جاری نسبت به اردیبهشت سال 96، نشان می‌دهد که متوسط قیمت در دوسال گذشته 2.5 برابر شده است و حجم معاملات هم به نصف کاهش یافته است.

    اردیبهشت 95

در اردیبهشت 95، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت به 15 هزار و 431 واحد مسکونی رسید که این میزان معامله آپارتمان مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل 8.2 درصد افزایش داشت، در این ماه همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای مفید واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران معادل 4 میلیون و 10 هزار تومان بوده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 1.7 و2.8 درصد افزایش نشان می‌دهد.مقایسه حجم معاملات و قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت سال 95 با اردیبهشت سال 98 حکایت از آن دارد که حجم معاملات درسال جاری نسبت به مشابه سه سال قبل خود به حدود نصف کاهش یافته و قیمت‌ها هم 2.5 برابر شده است.

    اردیبهشت 94

اما در اردیبهشت ماه سال 1394، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3.9 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل0.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 14265 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 41 درصد کاهش مواجه بوده است.

نگاهی به آمار این ماه و مقایسه آن با آمار اردیبهشت 98 نشان می‌دهد که حجم معاملات در این ماه حدود 40 درصد از معاملات سال 98 بیشتر است اما قیمت‌ها بسیار متعادل‌تر است و قیمت در سال جاری نسبت به سال 94، 3 برابر شده است.

    اردیبهشت 93

براساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در اردیبهشت سال 93 در شهر تهران 24802 واحد مسکونی بوده که 50درصد نسبت به ماه مشابه سال 92 افزایش پیدا کرده است، برطبق این آمار سال 93، بازار راکد نبوده است چون حجم معاملات بیش از 17 هزار واحد مسکونی بوده است و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی هم بیش از 4 میلیون تومان بوده است.درواقع مقایسه آمار اردیبهشت سال 98 با 93 حکایت از این دارد که حجم معاملات بیشتر از 50 درصد کاهش و قیمت حدودا 3 برابر شده است.ناگفته نماند براساس فرمول‌های غالب در بازار مسکن حجم معاملات در دوره رکود معمولا به کمتر از 12 هزار واحد مسکونی در ماه می‌رسد و در زمان رونق هم خرید و فروش ماهانه آپارتمان به بالای 17 هزار واحد مسکونی می‌رسد.