5 راهکار کنترل بازار اجاره روی میز وزیر راه
گروه راه و شهرسازی|
دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با هدف سیاست ساماندهی بازار اجاره‌بها، بسته‌ای شامل 5 راهکار را تقدیم وزیر راه و شهرسازی کرد. براساس مفاد این بسته که متکی به ابزارهای مالیاتی است و هم گام با بسته 9 گانه وزیرسابق راه و شهرسازی در سال گذشته است، مجموعه‌ای از اقدامات تشویقی و تنبیهی مالیاتی برای کنترل بازار مسکن درنظر گرفته شده است.
تشویق مالیاتی موجرانی که دامنه اجاره‌بها را رعایت می‌کنند و تنبیه موجرانی که نرخ اجاره‌بها را بیش از محدوده در نظر می‌گیرند؛ مهم‌ترین فاکتورهای این بسته 5 گانه است، البته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی جزییات بیشتری از این بسته را مطرح نکرده است اما با توجه به اینکه سیاست اصلی در این بسته بر مالیات تکیه دارد، انتظار می‌رود که اقدامات تنبیهی و تشویقی در حوزه مالیات در این بسته بیش از این دو مورد باشد.
نرخ اجاره‌بها از ابتدای سال جاری تا سومین ماه سال روند صعودی داشته و قیمت‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته، رشد دو برابری داشته است، جهشی که فشار اقتصادی وارده بر مستأجران را به‌شدت افزایش داده و امکان مهاجرت مستأجران به حاشیه شهرها را بالا برده است، موضوعی که موجب شده وزیر راه و شهرسازی اعلام کند که فاز مطالعاتی بسته جدید رونق مسکن در عید فطر آغاز می‌شود.
در این میان و با توجه به اینکه به نظر می‌رسد وزیر راه و شهرسازی هم با محتوای این بسته موافقت است، این بسته به زودی در هیات دولت به تصویب رسیده و بعد به صورت لایحه دو فوریتی به مجلس تقدیم شود.
عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با مهر درباره تعیین سقف اجاره‌بها اظهار می‌کند: آنچه قرار است در کمیته تعیین سقف اجاره‌بها اعلام کنیم، یک شاخص است مانند همان اتفاقی که در پایان هر سال برای تعیین حداقل حقوق و دستمزد کارگران رخ می‌دهد و شورای عالی حقوق و دستمزد یک شاخص را برای کارفرمایان تعیین می‌کند. او ادامه می‌دهد: بدیهی است، بسیاری از کارگران با ارقامی پایین‌تر از حداقل دستمزد تعیین شده از سوی این شورای عالی با کارفرما قرارداد می‌بندند و تعدادی هم با ارقامی بالاتر از حداقل دستمزد تعیین شده؛ اما این شاخص، یک دستورالعمل(Guide Line) به مردم می‌دهد که بدانند دامنه نرخ مصوب چه رقمی است.
فرهادیه اظهار می‌کند: قرار است در این کمیته دامنه نرخ انتظاری را تعیین کنیم در حالی که در حال حاضر چنین دامنه مصوبی برای اجاره‌بها وجود ندارد و برخی می‌گویند ازآنجایی که قیمت مسکن دوبرابر شده، باید اجاره‌بها هم دو برابر شود درصورتی که چنین چیزی درست نیست و در هیچ سالی این تناظر یک به یک میان قیمت مسکن و اجاره‌بها اتفاق نیفتاده است.
به گفته فرهادیه، دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمار قیمت مسکن و اجاره‌بها را در ۲۰ سال اخیر رصد کرده و به این نتیجه رسیده است که این تناظر میان قیمت مسکن و اجاره‌بها وجود نداشته است.
تعیین دستوری اجاره‌بها جواب نمی‌دهد
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌افزاید: نباید در این کمیته، به صورت دستوری میزان افزایش اجاره‌بها را تعیین کنیم، چون جواب نمی‌دهد اما تیم ۹ نفره‌ای که قرار است دامنه قیمتی اجاره‌بها را تعیین کنند، هم سمت موجر و هم مستأجر را در نظر می‌گیرد.
او اضافه می‌کند: تصور بر است که اگر حکم اعضای این کمیته را نهاد ریاست‌جمهوری بر اساس اصل ۱۳۸ قانون اساسی یا بر اساس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا بدهد، یک ریل‌گذاری برای بخش اجاره خواهد بود.
به گفته فرهادیه، قطعاً نمی‌توان کنترل بر اجاره‌بها را تنبیهی کنیم، اما تشویق مالیاتی برای موجران را در دستور کار قرار خواهیم داد.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه می‌دهد: قرار نیست سقف اجاره به صورت دستوری تعیین شود، بلکه شاخصی به مردم می‌دهیم تا بازار اجاره مسکن از هم گسیختگی خارج شود چون در حال حاضر مستأجر خواهان افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها است و موجر خواهان افزایش ۸۰ درصدی و هر دو اشتباه می‌کنند.
فرهادیه یادآور می‌شود: در حال حاضر واحدهای زیر ۱۵۰ متر مربع از مالیات معاف هستند؛ اگر فردی هم ۳ واحد ۶۰ یا ۷۰ متری داشته باشند، واحد سوم از معافیت مالیاتی خارج خواهد شد.
او تأکید می‌کند: هنوز در این زمینه به جمع‌بندی نرسیده‌ایم اما احتمالاً از مشوق‌های مالیاتی بیشتر استفاده خواهیم کرد.
فرهادیه اظهار می‌کند: معتقدم اجرای همزمان مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی هم در کنترل بازار مسکن موثر است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره سرنوشت این دو پایه مالیاتی می‌گوید: سازمان امور مالیاتی در حال جمع‌بندی لایحه مالیات بر عایدی مسکن است آن را آماده کرده و به دولت ارسال خواهد کرد. درباره مالیات بر خانه‌های خالی نیز که نیازمند ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان است، من شخصاً در حال پیگیری راه‌اندازی این سامانه هستم که نهایی شود.
در بسته جدید وزارت راه و شهرسازی، ماده‌ای به بحث تنبیه مالیاتی برای موجران واحدهای 150 متری متخلف پرداخته است که در توضیح این ماده باید گفت که در بخش‌هایی از تهران مانند غرب و شمال پایتخت، اجاره‌بها به صورت متری ۳ میلیون تومان از مستأجران دریافت می‌شود، در نتیجه هزینه رهن کامل یک واحد ۱۵۰ متری در تهران ۴۵۰ میلیون تومان برای یک سال محاسبه خواهد شد. با فرض اینکه سود سپرده سالانه بانکی ۱۵ درصد باشد، عایدی یک ساله موجر از این رقم ۷۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.
۴ درصد سود حاصله از رهن کاملی که در اختیار موجر قرار می‌گیرد تنها ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان با فرض کسر ۴ درصد مالیات از موجر گرفته خواهد شد که نشان می‌دهد این پایه مالیاتی به هیچ عنوان نمی‌تواند بازدارنده باشد.
تولید مسکن استیجاری؟
درحالی که وزارت راه و شهرسازی بسته جدید رونق بازار مسکن را رونمایی کرده و در اختیار وزیر راه قرار داده و انتظار می‌رود که طی روزهای آتی این بسته تقدیم هیات وزیران شده و بعد در مجلس مورد بررسی قرار گیرد اما کارشناسان پیش بینی می‌کنند که وضعیت بازار مسکن با بسته‌های تشویقی-تنبیهی- مالیاتی ساماندهی نمی‌شود و تا زمانی که شاخص‌های اقتصاد کلان کشور بهبود نیابد و عرضه و تقاضا متعادل نشود راهکار دیگری برای بهبود بازار مسکن اثرگذار نیست و اجرای مفاد این بسته شاید تا حدودی از هیجانات کاذب بازار بکاهد اما اثر پررنگی نخواهد داشت.
مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با فارس، با اشاره به اینکه کوچ متقاضیان مسکن به مناطق پایین‌تر از سال گذشته، بعد از گران شدن قیمت‌ها آغاز شد، می‌گوید: قطعا مستاجران به دلیل افزایش نرخ اجاره‌بها به دنبال مناطق پایین‌تر شهرها کشیده می‌شوند.
او می‌افزاید: ایران یکی از کشورهایی است که کمترین تولید مسکن در بخش استیجاری را دارد، بنابراین دولت می‌تواند با تولید مسکن استیجاری به کمک بازار مسکن و مستأجران به خصوص خانه‌اولی‌ها بیاید.
روانشادنیا تاکید می‌کند: قطعاً شفافیت در قیمت‌ها هم می‌تواند به تعادل بازار اجاره‌بها کمک کند، پس هر چقدر به سمت شفافیت قیمت‌ها در بازار اجاره حرکت شود، به سود مستأجران خواهد بود، پس باز هم باید تأکید کنیم که مکانیسم‌های قهری در سایر بازارها هم عملاً کارایی خود را ندارند و بعد از مدت کوتاهی کارایی خود را از دست خواهند داد.
روانشادنیا درباره تعیین قیمت اجاره‌بها با اشاره به اینکه مکانیسم‌های غیراقتصادی با توجه به افزایش بی‌رویه اجاره‌بها کمتر می‌تواند در بازار اثرگذار باشد، اظهار می‌کند: قطعاً مکانیسم‌های غیراقتصادی در بازار اجاره‌بها می‌تواند به بازار زیرزمینی و قیمت‌های پنهان منجر شود، پس دولت بهتر است که تمهیداتی برای این موضوع بیندیشد.
راهکارهایی برای ساماندهی بازار مسکن
درشرایطی که بسته رونق مسکن با 5 راهکار تقدیم مجلس شود و اصل این راهکار بر دریافت مالیات استوار شده است، کارشناسان بازار مسکن پیشنهاداتی را بری کنترل بازار ارایه می‌کنند، مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با فارس، با انتقاد از اینکه دولت سازوکاری برای مسکن استیجاری ندیده است، می‌گوید: دولت هنوز سازوکاری برای صنعتی‌سازی ندیده است و بهترین کار الگوبرداری از اقدام ترکیه برای این منظور است که با همکاری شهرداری و تأمین اجتماعی واحدهای مسکونی استیجاری احداث و به خانه اولی‌ها به اجاره داده می‌شود.
عباس زرکوب، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور هم در گفت‌وگو با فارس تصریح می‌کند: برای نظام‌دهی اجاره‌بها نیاز به یک تأمل و تعمق همه‌جانبه است و باید دولت به عنوان تسهیل‌کننده و تشویق‌کننده نه به عنوان مداخله‌گر موجب گسترش و توسعه ساخت‌وساز بلکه برای پاسخگویی عرضه به تقاضا باشد.
اظهارات کارشناسان مسکن نشان می‌دهد که برنامه‌های کوتاه‌مدت باید قبل از آغاز فصل نقل و انتقالات آن هم به شکل منطقی ارایه شود اما بهترین اقدام برای کنترل بازار مسکن و اجاره تولید مسکن استیجاری است، کاری که می‌تواند با الگوبرداری از کشورهای همسایه مثل ترکیه بازار اجاره مسکن را متعادل‌تر کند.
برخی کارشناسان هم بر این باور هستند که دولت می‌تواند برای کنترل اجاره‌بهای مسکن در کوتاه‌مدت شفاف‌سازی قیمت‌ها را در دستور کار خود قرار دهد، موضوعی که سال‌ها است به آن تاکید می‌شود، اما هر بار به فراموشی سپرده می‌شود.
