تشدید چرخه معیوب عرضه و تقاضا

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

تغییر در حجم معاملات بدون نوسان در سایر مولفه‌های اقتصادی در هر بازار، می‌تواند نشان از تغییرات در اهداف سرمایه‌گذاری در آن بازار باشد. با توجه به شرایط ویژه اقتصادی کشور از سال گذشته تاکنون که باعث جابه‌جایی اولویت‌های سرمایه‌گذاری برای دارندگان نقدینگی سرگردان در جامعه شد، به نظر می‌رسد با ادامه‌دار شدن برخی شرایط مانند رکود، تورم و تحریم‌ها و اشباع شدن برخی بازارها، اولویت‌های سرمایه‌گذاران تا حدودی تغییر کرده است.

 در سال گذشته، هم‌زمان با شروع نوسانات شدید در اقتصاد کشور، اولویت‌ها و سمت‌وسوی سرمایه‌گذاری‌ها به‌طرف بازارهای کوتاه‌مدت، کم‌ریسک و زودبازده مانند ارز و طلا کشیده شد. با به اوج رسیدن قیمت‌ها در این بازارها و اتخاذ برخی سیاست‌های بانکی توسط دولت، شاهد آرامش نسبی و عقب‌گرد قیمت‌ها در این دو بازار بودیم. علاوه بر این، به دلیل کوچک بودن ظرفیت جذب نقدینگی در این بازارها در مقایسه با حجم عظیم نقدینگی سرگردان موجود در جامعه، شاهد اشباع این بازارها در مدت‌زمانی کمتر از ۹ ماه بودیم. این شرایط موجب تغییر سمت سرمایه‌گذاری‌ها به بازارهای میان‌مدت مانند بورس، خودرو و برخی کالاهای پرمصرف داخلی شد.

 این وضعیت که اکنون نیز ادامه دارد، باعث جهش شاخص کل بورس به بیش از ۲۲۰ هزار واحد و افزایش حدود ۱۰۰ درصدی قیمت خودرو و کالای مصرفی بادوام شده است. البته این نکته را نیز باید مدنظر قرارداد که با توجه به ظرفیت قابل‌توجه بازارهای بورس برای جذب نقدینگی، این بازار توانست تا حد مطلوبی باعث حفظ آرامش در بازار ارز و همچنین تزریق نقدینگی سرمایه‌های سرگردان به بخش تولید شود؛ اما باید توجه داشت که به دلیل سودهای نامتعارف و بادآورده در بازارهایی مانند ارز و طلا انتظار کاذبی در سرمایه‌گذاران و برخی سودجویان برای کسب سودهای چند صددرصدی از سرمایه‌گذاری در این بازارها ایجادشده است. علاوه بر سه بازار یادشده، بازارهای دیگری مانند بازار مسکن نیز معمولا به عنوان یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاران در نظر گرفته می‌شود، اما بازار مسکن به دلیل تفاوت‌های بنیادی و ساختاری که از نظر فنی و اقتصادی با دیگر بازارهای ذکرشده دارد، ورود به آن معمولا توسط سرمایه‌گذاران کلان و سودجویان دانه‌درشت انجام می‌شود.

این بازار از نظر فنی نیاز به سرمایه‌گذاری میان‌مدت و کلان و ازنظر اقتصادی، دارای دوره بازگشت سرمایه نسبتاً طولانی و ریسک نقد شوندگی متوسط است. این مولفه‌ها، در کنار پایین‌تر بودن سود حاصل از سرمایه‌گذاری در این بازارها، باعث می‌شود کمتر فردی به‌صورت انفرادی وارد آن بشود.

انتظار سودهای کلانی که در سایر بازارهای کوتاه‌مدت و کم‌ریسک‌تر برای سرمایه‌گذاران به وجود آمده، با انتقال به این بازارها، موجب رشد نامتوازن و به وجود آمدن حباب قیمتی در این بازار در برخی مناطق شده است، به‌طوری‌که امروزه شاهد قیمت‌های فراتر از

۵۰ میلیون تومان برای فروش هر مترمربع واحد مسکونی در برخی مناطق شمالی پایتخت هستیم. این قیمت‌ها که بعضا به عنوان توهم قیمتی نیز از آن یاد می‌شود، ناشی از ادامه‌دار شدن وضعیت ناپایدار اقتصادی در سایر بخش‌های کشور است که باعث شده هر فردی برای تأمین نقدینگی اقدام به قیمت‌گذاری غیرواقعی و بعضا توهمی برای دارایی‌های خود بکند.

در این شرایط، بدون دخالت سازمان‌های ناظر و متولی در هر بخش، شاهد افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در این بازارها هستیم، به‌نحوی‌که امسال را سال سیاه برای اجاره‌نشین‌ها نام‌گذاری کرده‌اند. تغییر جهت سرمایه‌گذاری‌ها در بخش اقتصاد به سمت بازار مسکن را می‌توان در افزایش قابل‌توجه حجم معاملات انجام‌شده در ماه‌های ابتدایی سال جاری نسبت به 7 ماهه قبل از آن مشاهده کرد. این افزایش معاملات در حالی اتفاق افتاده است که تغییرات قابل‌توجهی در سایر مولفه‌های اقتصادی، ازجمله سطح درآمد افراد مشاهده نمی‌کنیم. این افزایش معاملات به معنی سرازیر شدن نقدینگی در بازار مسکن به دلیل اشباع سایر بازارها از یک‌سو و ایجاد جذابیت کاذب در بازار مسکن از سوی دیگر است. این جذابیت بعضا کاذب، نه به خاطر افزایش متقاضیان خرید و مصرف‌کنندگان واقعی، بلکه در سایه افزایش لجام‌گسیخته قیمت رهن و اجاره املاک به وجود آمده است.

البته بخشی از این افزایش معاملات را می‌توان به دلیل تبدیل سرمایه برای حفظ ارزش پول نسبت داد، اما برای تشخیص میزان مولد بودن این سرمایه در بازار مسکن، باید به بررسی حجم پروانه‌های ساختمانی صادرشده در طی همین مدت و رشد میزان ساخت‌وساز پرداخت.اگر میزان رشد ساخت‌وساز ارتباط نزدیکی با افزایش میزان معاملات نداشته باشد، به معنی ورود نقدینگی به بازار سفته‌بازی و کمبود آتی در بازار مسکن است. البته به نظر می‌رسد افزایش و ادامه این روند منجر به کمبود بیشتر در بازار ملک در ماه‌ها و سال‌های آینده شود، کما اینکه در حال حاضر نیز در شهر تهران نزدیک به ۵۰۰ هزار واحد مسکونی و در سایر نقاط کشور حدود 2 میلیون واحد ساخته‌شده خالی از سکنه وجود دارد. عدم دخالت دولت و دستگاه‌های متولی مسکن برای کنترل این شرایط، منجر به ادامه‌دار شدن و نهایت تشدید این شرایط و بروز بحران در بازار ملک خواهد شد. در شرایط کنونی که دولت تحت تأثیر و فشار تحریم‌ها با مشکلات درآمدی بسیاری درگیر است، یکی از مطمئن‌ترین راه‌ها برای جبران کسری بودجه افزایش مالیات در بخش‌های غیر مولد اقتصاد است که خانه‌های خالی از سکنه از آن جمله هستند. دریافت مالیات از خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، علاوه بر کاهش انگیزه سفته‌بازی و سودجویی موجب افزایش درآمد دولت و کنترل غیرمستقیم بازارهایی که جاذبه و کشش زیادی برای سفته‌بازی دارند، می‌شود.مطمئناً ادامه این شرایط، باعث تشدید چرخه معیوب عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد شد که از یک‌سو توان خریداران و متقاضیان و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن را کاهش داده و از سوی دیگر موجب تشدید قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره املاک خواهد شد. بازاری که رونق آن، موجب ورود بیشتر سرمایه‌گذاران با انگیزه سودجویی و تأمین منافع از راه رهن و اجاره املاک می‌شود.