رونق مسکن تابع افزایش درآمد خانوار
گروه راه و شهرسازی|
طی دو ماه گذشته، دو طرح از سوی دولت برای خانه‌دارکردن کارمندان و نیروهای مسلح مطرح شده است، به تازگی هم نماینده کارگران در شورای عالی کار پیشنهادی را برای صاحبخانه شدن کارگران مطرح کرده و پیشنهاد داده که در این طرح از مدل اجاره به شرط تملیک استفاده و توان اقتصادی کارگران هم در نظر گرفته شود.
۲۸ خرداد سال جاری، رییس‌جمهور از برنامه دولت برای خانه‌دار کردن کارمندان دولت خبر داد و گفت: «کارمندان از روز اول استخدام با اختصاص بخش کمی از حقوق خود تا ۱۰ سال پس از استخدام، صاحب منزل خواهند شد و مراحل آماده‌سازی و تکمیل این طرح در دست بررسی است تا جوانان در ابتدای شروع کار خود دغدغه مسکن نداشته باشند.»
فردای آن روز هم وزیر راه و شهرسازی جزییات بیشتری از طرح مسکن اقساطی برای کارمندان ارایه کرد وگفت: طرحی با مشارکت خود دستگاه‌های اجرایی و در یک سطح فراگیر در کشور در حال تهیه هست تا کارمندان از بدو ورود به حوزه کاری خود در صندوق پس‌انداز مسکن پس‌انداز کرده و اقساط منازل دریافتی خود را در ۱۵ سال پرداخت کنند. پس از اعلام جزییات این طرح، قراردادی بین وزارت راه و شهرسازی و وزارت دفاع برای خانه دارکردن نیروهای مسلح امضا شد که به گفته وزیردفاع، در مجموع کارکنان پس از 15 سال خدمت، صاحب مسکنی می‌شوند که با مشارکت خودشان، بانک‌ها و کمک سازمان ساخته شده است. بررسی این دو طرح و پیشنهاد نماینده کارگران در شورای عالی کار حکایت از آن دارد که دولت تصمیم دارد تا با دسته‌بندی اقشار مختلف جامعه به خانه دارشدن آنها کمک کند در حالی که به نظر می‌رسد تا زمانی که شرایط اقتصاد کلان کشور بهبود نیابد و توان اقتصادی خانوارها افزایش پیدا نکند، اینگونه راهکارها پاسخگوی نیاز متقاضیان مصرفی خرید مسکن نخواهد بود و با گروه‌بندی اقشار مختلف جامعه به کارمندان، کارگران و نیروهای مسلح و... نمی‌توان شرایط مناسبی را برای خانه دارکردن مردم فراهم کرد.
ضرورت افزایش درآمد خانوار
به گفته فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن، بخش مسکن به خودی خود نمی‌تواند موتور رشد اقتصادی باشد و تقاضا برای مسکن ناشی از درآمد خانوار است و درآمدها هم از سایر بخش‌ها نشات می‌گیرند.
یزدانی معتقد است: اساسا بخش مسکن نمی‌تواند پیشران رشد باشد بلکه همواره تحت تاثیر درآمدهای نفتی بوده است. او در گفت‌وگو با ایلنا ادامه می‌دهد: با نگاهی به دوران رونق بازار مسکن در سال‌های ۷۶، ۸۲ و ۸۶ می‌بینیم که سهم مسکن در رشد اقتصادی قابل توجه نبوده است، هر چند که ادعاهایی مبنی بر اینکه بخشی از کاهش رکود سال آینده متاثر از رونق بخش مسکن خواهد بود وجود دارد، اما این پیش‌بینی‌ها درست نیست چراکه اساسا شاهد افزایش نرخ رشد اقتصادی نخواهیم بود که مسکن هم در آن نقش داشته باشد. یزدانی همچنین می‌گوید: آینده اقتصادی ایران به‌شدت وابسته به فاکتورهای سیاسی است، بنابراین پیش بینی شرایط اقتصادی سال آینده منطقی به نظر نمی‌رسد و قابل اتکا نیست. اما علاوه بر مدیرعلمی طرح جامع مسکن که معتقد است برای رونق بازار مسکن باید شاخص‌های کلان اقتصادی بهبود یابد، دیگر کارشناسان و فعالان بخش مسکن هم معتقدند که ساخت و ساز و حمایت دولت در این بخش به تنهایی نمی‌تواند راهگشا باشد، به عنوان نمونه چندی پیش حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران در گفت‌وگو با «تعادل» مطرح کرد تا زمانی که اقتصاد کلان کشور رونق نیابد نمی‌توان به بهبود بازار مسکن امیدوار بود.
شرط بهبود شاخص‌های کلان
در شرایطی که دولت تلاش دارد تا با تقسیم‌بندی اقشار مختلف جامعه برای هر کدام از آنها برنامه ویژه‌ای را به منظور خانه‌دار شدن در نظر بگیرد، کارشناسان بخش مسکن معتقدند که این طرح‌ها، اثرگذاری کوتاه‌مدتی دارند و تمرکز دولت باید بر بهبود وضعیت اقتصاد کلان باشد.
از اردیبهشت سال گذشته و همگام با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن و سایر کالاها و خدمات به‌شدت رشد کرد، قیمت مسکن بیش از 100 درصد افزایش یافت و مابقی کالاها و خدمات هم رشد 2 تا 3 برابری را تجربه کردند، دراین میان، با افزایش قیمت کالاها به ویژه کالاهای اساسی و از سوی دیگر عدم افزایش متناسب درآمدها و حقوق کارمندان و کارگران، توان اقتصادی خانوارها به‌شدت کاهش یافت و در این میان بسیاری از متقاضیان مصرفی که به دنبال خرید مسکن بودند، منصرف شدند و به ادامه اجاره نشینی رضایت دادند، برخی دیگر مجبور به خرید واحد مسکونی در مناطق ارزان قیمت‌تر شدند و تصمیم به خرید خانه‌هایی با متراژ کوچک‌تر گرفتند یا اینکه واحدهای مسکونی با عمر بالا را برای خرید انتخاب کردند به عبارت دیگر برنامه آتی بسیاری از متقاضیان مصرفی به‌شدت تغییر کرد.
بررسی آمار و تحولات بازار مسکن طی یک‌سال گذشته و همراستا با افزایش چشمگیر قیمت‌ها هم نشان می‌دهد که حجم معاملات کاهش حدود 70 درصدی داشته است. درواقع، جهش قیمتی در بخش مسکن و سایر کالاها و خدمات، تاثیر مستقیم و غیرقابل انکاری برخانه‌دار شدن مردم داشته است، موضوعی که مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی هم در گزارشی که به تازگی منتشرکرد به آن اشاره کرده است. براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، تحریم‌ها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است.
اما فارغ از تحلیل شرایط موجود اقتصادی کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن، مرکز پژوهش‌های مجلس راهکارهایی را هم برای بهبود وضعیت این بازار پیشنهاد کرده که شامل 3 راهکار فرابخشی و 13 راهکار است، 3راهکار فرابخشی عبارتند از «گذار به دوران ثبات اقتصادی»، «کاهش جذابیت سوداگری در بازارهای موازی مانند طلا و ارز» و «کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مسکن» اما 13راهکار فوری (برای سال 98)، کوتاه‌مدت (تا پایان دولت دوازدهم) و میان مدت (تا سال 1404) به عنوان راهکارهای درون بخشی مسکن هم ارایه شده است.
مهم‌ترین راهکارهای فوری که برای رونق بخش مسکن مطرح شده است، «تامین زمین برای طرح‌های توسعه مسکن در طرح‌های جامع شهری در مناطق مناسب متناسب با تقاضا» و«وضع مالیات بر خانه‌های خالی، و معاملات مکرر در جهت کنترل سوداگری و کاهش سودآوری فعالیت‌های غیرمولد در مسکن به عنوان کالای مصرف است. اثرگذارترین راهکارهای کوتاه‌مدت و میان مدتی هم که می‌تواند اثرگذاری بیشتری به همراه داشته باشد، عبارتند از افزایش سقف وام و تسهیلات مسکن، افزایش طول مدت بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط به منظور توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن.»، «حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب با روند تقاضای معاملات مسکن» و رفع موانع عملیاتی شدن و تسریع طرح‌های بازآفرینی شهری و نوسازی محلات هدف در بافت فرسوده. در این میان، مجموع اظهارات کارشناسان و پژوهش انجام شده توسط مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی حکایت از این دارد که ارایه راهکارهای درون بخشی برای بهبود بازار مسکن و خروج آن از رکود تورمی به تنهایی کافی نیست و تا زمانی که شاخص‌های کلان اقتصادی بهبود نیابد و درآمد خانوارها و به تبع آن توان اقتصادی آنها افزایش نیابد، نمی‌توان به رونق بازار مسکن امیدوار بود. از همین رو، دسته‌بندی گروه‌های اجتماعی و درآمدی و تلاش برای حمایت از خانه‌دار شدن آنها نوعی انحراف از دست یابی به راه‌حل ریشه‌ای و واقعی صورت مساله ارزیابی می‌شود.
