قلمروی محدود دولت در بازار مسکن
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
دغدغه‌های مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشأت می‌گیرد. اول آنکه خرید مسکن بزرگ‌ترین معامله‌ای است که قاطبه مردم در طول عمر خود انجام می‌دهند. به‌گونه‌ای که خانواده‌های متوسط تقریباً حدود یک‌چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا در آستانه فقر 70 درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌تواند آثار مخرب و جبران‌ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد. دوم آنکه تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره‌بهای مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل، گره‌های عدیده‌ای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. دراین‌بین تمامی دولت‌ها برای اثبات توانمندی خود به سمت ساخت‌وساز مسکن روی می‌آورند تا بتوانند در خانه‌دار کردن شهروندان سهیم باشند. اما تجربه نشان داده ورود دولت به بخش مسکن دو پیامد منفی برای این حوزه دارد. پیامد اول مربوط به عدم کنترل عرضه مسکن و مساله بعدی مربوط به حاشیه‌نشینی است.
کار دولت مسکن‌سازی نیست
در همین رابطه، پرویز کاکایی، رییس یکی از شعب بانک دولتی بابیان اینکه تجربه نشان داده است، دخالت دولت در بخش مسکن همواره به سود شهروندان نیست، گفت: در بررسی مقاله‌های مربوط به تجربه دخالت‌دولت‌های متعدد در بخش مسکن‌سازی مثال‌های زیادی وجود دارد که بیانگر شکست حضور دولت به عنوان تصدی‌گری در بخش مسکن است.
وی گفت: کشورهای سوسیالیستی که پنجاه سال حاکمیت نظام کمونیستی را تجربه کردند، مسکن را عامل اصلی توسعه محیط شهری و عامل تسریع در صنعتی شدن می‌دانستند. این کشورها (در دهه ١٩٨٠) حداقل ١٠ درصد از بودجه ملی را صرف تأمین مسکن کردند و تهیه مسکن و شغل از وظایف اصلی دولت به شمار می‌رفت. از دستاوردهای نظام تأمین مسکن در کشورهای سوسیالیستی، قیمت‌ها و اجاره‌بهاهای کاملاً تصنعی و پایین‌تر از نرخ بازار، خانه‌های با متراژ و کیفیت زیر حد استاندارد، صف‌های طولانی انتظار برای تصاحب خانه‌های ساخته‌شده توسط دولت (عمدتاً ٨ تا ١٠سال)، اختلالات مربوط به توزیع سرمایه، کمبودهای مزمن و سرمایه‌گذاری اندک بود.
وی بابیان اینکه موارد شکست دولت و بازار ضرورت دخالت دولت در امر تأمین مسکن مساله‌ای پذیرفته‌شده در جهان است، گفت: نمونه شکست دولت در بخش مسکن‌سازی در تمام کشورهای توسعه‌یافته نیز به‌وضوح دیده می‌شود. به‌طور مثال، در جمهوری چک بخش مسکن در برهه‌ای از زمان تحت تصدی‌گری دولت بود و شهروندان با آورده خود می‌توانستند ازملک‌های دولتی بهره‌مند شود اما آنها هیچ‌گاه حق دخالت یا فروش آن را نداشتند. اما این ساخت‌وسازها بعد از مدتی به علت کمبود نقدینگی موثر از سوی دولت و به‌واسطه عملکرد ضعیف سیستم و ساخت‌وساز بی‌کیفیت و به زبان ساده‌تر کیلویی موردپذیرش جوامع قرار نگرفت.
به گفته کاکایی، اما تجربه ساخت مسکن برای اقشار ضعیف جامعه نیز تجربه خوشایندی نیست، چراکه در این بخش نیز دولت‌ها به علت کمبود نقدینگی و عدم همکاری و توانمندی بخش ضعیف جامعه برای تسریع و یاری دولت در بخش ساختمان‌سازی به سمت ساخت‌وساز بی‌کیفیت روی می‌آورد که بعد از مدتی این بخش‌ها توسط خود دولت نابود شد، نمونه بارز این نوع مسکن‌سازی را می‌توان در «پروئیت – ایگو» (پروژه مسکن انبوه در شهر سنت لوئیس واقع در ایالت میسوری که بعدها به دست دولت تخریب شد) به‌وضوح دید نمونه دیگر این مورد را می‌توان در مسکن مهر برخی از شهرهای کشور دید.
این کارشناس در ادامه بابیان اینکه دخالت دولت در بخش تسهیلات نیز سودی برای خانه‌دار کردن مردم ندارد، گفت: اگرچه تسهیلات در نظر گرفته‌شده به هدف کمک به اقشار ضعیف و آسیب‌پذیر به وجود می‌آید اما درنهایت تنها یاری‌رسان موسسات وام‌دهنده است.
وی بابیان اینکه میزان وخامت دخالت دولت را در بخش مسکن مهر می‌توانیم به‌وضوح ببینیم، گفت: بیشتر ساخت‌وساز این واحدها زیر حد متعارف و لازم است و بیشتر واحدهای ساخته‌شده از تجهیزات فرسوده ساختاری و خدمات عمومی شهری (آب، برق، گاز) کم برخوردار هستند. خوب این املاک در عرض دو تا سه سال پیر شده و وبال گردن دولت برای بهسازی و نوسازی می‌شوند.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن تنها راهکار بهبود وضعیت ساخت ساز کشور و خانه‌دار کردن مردم ارایه اختیار به بخش خصوصی و تعاونی است حضور موفق تعاونی‌ها و بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وساز مسکن در تمامی جهان به اثبات رسیده حتی دولت کشور چین که داعیه اقتصاد مبتنی بر برنامه‌ریزی متمرکزاست این امر را پذیرفته و خود را از معرکه ساخت‌وساز کنار کشیده است.
این کارشناس بابیان اینکه وزیر سابق راه و شهرسازی نگاه مطلوبی به بخش ساخت‌وساز داشت، گفت: تنها اشتباه تیم وزیر راه و شهرسازی عدم استفاده از تفکر جمعی به‌خصوص استفاده از توانمندی بخش خصوصی و تعاونی‌ها بود.
کاکایی درنهایت گفت: تنها راهکار نجات‌بخش مسکن از سوداگری، واگذاری اختیارات به بخش خصوصی است، چرا که این بخش در رقابت باهم به یک تفکر جمعی رسیده و هرروز کیفیت را ارتقا و قیمت ساخت‌وساز خود را کاهش می‌دهد.
فقط تامین مسکن برای آسیب دیدگان
در همین رابطه، حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن بابیان اینکه ساخت مسکن در کشورهای دارای نظام سرمایه‌داری تنها بر عهده بخش خصوصی است، گفت: در این کشورها تنها بخش تأمین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر جامعه به عهده دولت گذارده شده که این نیز دارای تبصره‌های خاص است در بخش‌های دیگر دولت تنها نقش حاکمیتی را دارد.
احمد اوغلی بابیان اینکه کار دولت مسکن‌سازی نیست، تأکید کرد: دخالت دولت در بخش مسکن‌سازی نباید فراتر از تأمین مسکن برای آسیب دیدگان و اقشار کم‌درآمد باشد.
وی گفت: تجربه نشان داده زمانی که دولت به‌صورت مستقیم وارد معرکه مسکن‌سازی می‌شود با شکست روبه‌رو می‌شود. در مقایسه نرخ مالکیت عمومی کشورهای توسعه‌نیافته و توسعه‌یافته نشان می‌دهد در تمام کشورهای دارای نظام برنامه‌ریزی‌شده مانند چین، مناطق شهری جماهیر شوروی سابق بالای 70 درصد بوده در حالی این میزان برای کشور توسعه‌یافته مانند آلمان، فرانسه، ایالات‌متحده تنها کمتر از 20 درصد است. البته در دهه‌های اخیر این میزان در کشورهای جهان در حال کاهش است.
این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه دولت باید به‌صورت گزینشی و محدود وارد ساخت‌وساز شود، گفت: زمانی که تعداد ساخت‌وساز همخوانی با بودجه دولت نداشته باشد کیفیت فدای کمیت می‌شود.
وی گفت: در حال حاضر اقشار مناطق شهری ایران به دهک‌های درآمدی 1 تا 10 تقسیم می‌شود که در این تقسیم‌بندی دولت باید تنها برای دهک‌های 1 تا 3 شروع به ساختمان‌سازی عمومی کند، چراکه مابقی با کمک‌های و تسهیلات متعارف توانمندی‌سازی شده و قابلیت خود مالکی را دارند. اگر این مورد به‌خوبی شکل نمی‌گیرد، باید بازنگری خوبی در بخش نظام بانکی کشور داشته باشیم.
احمد اوغلی درنهایت گفت: معضل کنونی بخش مسکن ناشی از عدم توانایی دولت در بخش اقتصاد است، چرا که اگر دولت بتواند اقتصاد کشور را به یک نقطه ایده آل برساند دیگر نیازی به دخالت در ساخت ساز نیست.
دولت از قانون عدول کرده است
در همین رابطه، فرشید پور حاجت، نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان بابیان اینکه شأن و جایگاه دولت در بخش مسکن در ماده یک قانون ساماندهی و عرضه مسکن مشخص است، گفت:در این ماده آمده است به‌منظور تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد به خانه مناسب، ارتقاء کیفی و کمی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه‌گذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوری‌های نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی و مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی موجود، دولت موظف است از طریق حمایت‌های لازم از قبیل تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، تأمین تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی و تأمین سایر نهاده‌های موردنیاز بخش مسکن در چارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت‌وساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و عرضه واحد مسکونی، باهدف تأمین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک‌بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام نماید.
پور حاجت گفت: اما با وجود مشخص شدن حد و حدود این قانون به‌صورت کامل اجرایی نمی‌شود.
وی بابیان اینکه اوج حضور دولت در بخش مسکن‌سازی در مسکن مهر بوده است، گفت: آمارها نشان می‌دهد دولت در دوران بعد از انقلاب به علت وجود جنگ تحمیلی و مشغله کاری متعدد دخالت زیادی در امر مسکن‌سازی نداشت و به‌صورت موردی در چند نقطه مناطق شهری در دوران سازندگی املاکی برای شهروندان احداث کرد.
به گفته پور حاجت، در حال حاضر تعریف خوبی از دهک‌های جامعه وجود دارد و دولت به‌جز دهک‌های 1 تا 3 نباید در خانه‌دار کردن مردم دخالت کند. بخش‌های دیگر نیاز به ورود بخش خصوصی، تعاونی‌ها و انبوه‌سازان دارد و دولت در حوزه دهک‌های 1 تا 3 باید به دنبال ساخت مسکن استیجاری و سیستم اجاره‌داری روی بیاورد.
وی درنهایت گفت: شأن دولت ورود به مساله ساختمان‌سازی نیست، باید این‌گونه فعالیت‌ها به کاردان‌ها سپرده شود.
ساخت برای مستحقان
در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه از اساسی‌ترین راهکارهای اصلی فقرزدایی جوامع کم‌بضاعت شهرنشین تأمین مسکن از حیث ملکی یا استیجاری است، گفت: موضوع مطرح‌شده کنونی بحث مسکن استیجاری برای اقشار ضعیف و قشر آسیب‌پذیر جامعه شهری است، با این ترتیب که دولت زمین‌های خود را باقیمت کارشناسی در اختیار سازندگان قرار دهد و طی یک پروسه ۵ تا ۱۰ ساله به افراد مستحق و فاقد مسکن اجاره دهد و در پایان هزینه‌های زمین و کار را به قیمت زمان ساخت با دولت تسویه کند.
به گفته مهری، همگن نبودن مستأجران در کشور، عدم وجود و ارایه مشوق‌های جدی برای حضور سازندگان املاک استیجاری، انباشت بیش‌ازحد املاک خالی از سکنه در کشور و همچنین بافت‌های فرسوده از مشکلات پیش روی ایجاد و توسعه املاک استیجاری است.
وی بابیان اینکه اگر هدف از ساخت املاک استیجاری کمک به اقشار کم‌درآمد است این تدبیر عملکرد موفقی در این حوزه نخواهد داشت، عنوان کرد: چراکه با توجه به تنوع گروه‌های مستأجری در ایران حجم قابل‌توجهی از شهروندان وجود دارد که تأمین اجاره‌بهای ماهیانه برای آنها با مشقت همراه است و معمولا در این سال‌ها که اجاره‌بها با افزایش روبه‌رو شده این عده از تامین اجاره عاجز ماندند و به دنبال رهن کامل هستند رهنی که برای این گروه درواقع کل سرمایه آنها محسوب می‌شود.
مهری با بیان اینکه حضور توسعه گران در ساخت املاک استیجاری نیز نیازمند مشوق‌های بسیار سنگین از سوی دولت است، اظهار کرد: در حال حاضر رویکرد تامین مسکن ملکی برای دهک‌هایی از جامعه به دلیل نداشتن سرمایه مختصر ابتدایی و ناتوانی در پرداخت اقساط تسهیلات تقریبا امری محال بوده است، از این رو، ضرورت دارد دولت برنامه‌ای مناسب‌تر از روش اجرای مسکن استیجاری ارایه دهد.
او گفت: با توجه به تمام مشکلات موجود بر سر راه مدیریت شهری، زمانبر بودن طرح، محاسبه دخل‌وخرج طرح و مقرون‌به‌صرفه‌تر بودن برای دولت و سازنده و نیز اضافه نشدن مسکن بر مسکن‌های فعلی بهترین راهکار پس از شناسایی دقیق نیازمندان و مستحقان واقعی پرداخت بهای اجاره مسکن این قشر است.
وی گفت: پرداخت وام‌های مضاربه‌ای از شروع تا پایان قرارداد به‌صورت مضاربه‌ای یک‌ساله و پس از اتمام دریافت سودهای زیر ۱۰ درصد مناسب‌ترین روش برای جایگزینی طرح مسکن استیجاری است و تبعات و اثرات به‌مراتب مفیدتر و به‌صرفه‌تری برای دولت و مدیریت شهری دارد.
این کارشناس شهرسازی ادامه داد: بنابراین دولت در این قسمت مجددا تجارب موفق جهانی در بحث کنترل اجاره‌بها را هم مدنظر قرار دهد و با کنترل و نظارت در افزایش قیمت‌های خارج از عرف و نامرتبط با افزایش دستمزد و نرخ تورم سالانه در این قضیه ورود کند و مانند کشورهای موفق در امر مسکن که اجاره‌داری به عنوان یک صنعت خصوصی است که زیرنظر شهرداری‌ها کنترل می‌شود، براساس درصدهای مشخص طبق معیارهای مرتبط حرکت کند.
وی درنهایت گفت: پرداخت وام‌های مضاربه‌ای از شروع تا پایان قرارداد به‌صورت مضاربه‌ای یک‌ساله و پس از اتمام دریافت سودهای زیر ۱۰ درصد مناسب‌ترین روش برای جایگزینی طرح مسکن استیجاری است و تبعات و اثرات به‌مراتب مفیدتر و به‌صرفه‌تری برای دولت و مدیریت شهری دارد.
