انقباض مسکن آسیا در جنگ تجاری

مجید  اعزازی|

ظاهرا روندهای اقتصادی اساسی از استمرار رونق قیمت املاک حمایت نمی‌کنند. به نظر می‌رسد، امریکای شمالی به پایان دوره طولانی رشد اقتصادی خود رسیده است. آسیا- اقیانوسیه هم ظاهرا با جنگ تجاری ضعیف شده است و خاورمیانه از تنش‌های سیاسی و قیمت‌های پایین نفت رنج می‌برد. در همین حال، اغلب کشورهای اروپایی نیز همچنان افزایش قوی قیمت مسکن را تجربه می‌کنند.پورتوریکو (13.24 درصد)، مونته نگرو (11.68 درصد)، سریلانکا (10.64درصد)، شیلی (9.05 درصد) و آلمان (8.21 درصد) قوی‌ترین بازارهای مسکن در میان 46 کشور مورد بررسی در سال منتهی به فصل دوم 2019 هستند.

اما مصر (21.51- درصد)، ترکیه (12.1- درصد)، دوبی در امارات متحده عربی (6.86- درصد)، کی یف در اوکراین (5.45- درصد) و پاکستان (4.35- درصد) بازارهایی بودند که بزرگ‌ترین کاهش قیمت‌های سالانه را تجربه کرده‌اند.

  کاهش شتاب جهانی مسکن

بر اساس بررسی‌های «گلوبال پراپرتی گاید» تنها 22 بازار مسکن جهان (از 46 بازار مورد بررسی) بر اساس آمارهای موجود حرکت صعودی قدرتمندی را طی سال منتهی به فصل دوم سال 2019 از خود نشان داده‌اند. در همین حال، 24 بازار مسکن حرکت ضعیف‌تری داشته‌اند. «حرکت» میزان «تغییر در تغییر» است. از این رو، به سادگی می‌توان گفت، اگر بازار ملک امسال سریع‌تر از سال گذشته رشد یابد، «حرکت» یا شتاب افزایش یافته است. حرکت ضعیف‌تر دست‌کم نشان می‌دهد که رونق بازار مسکن در حال تقویت شدن و قدرت گرفتن نیست. در واقع، حرکت بازارهای مسکن در سطح جهان به‌طور مستمر از فصل اول سال 2017 در حال تضعیف بوده است. در سراسر این پژوهش از آمارهای تعدیل شده با نرخ تورم استفاده شده است.

  قوی‌ترین بازارهای ملک جهان

پورتوریکو در حال حاضر با جهش شاخص قیمت فصلی به 13.24 درصد در سال منتهی به فصل دوم سال 2019 در قیاس با رشد اندک 0.38 درصد در سال گذشته، قوی‌ترین بازار مسکن جهان (در میان 46 کشور مورد بررسی) به شمار می‌رود. این رشد، پس از چندین سال افت قیمت ملک، و در پی اجرای سیاست‌های خلاقانه دولت شامل محرک‌های مالیاتی و سایر محرک‌های تشویقی، بازگشتی شگفت‌انگیز به شمار می‌رود. این در حالی است که اقتصاد کلان این کشور هنوز دچار چالش است و پیش بینی می‌شود پس از 14 سال رکود، رشد اقتصادی تا 1.1 درصد در سال جاری و تا 0.7 درصد در سال 2020 منقبض باقی بماند.

بازار مسکن مونته نگرو به واسطه رونق صنعت گردشگری به‌شدت در حال رشد است. قیمت واحدهای نوساز تا 11.68 درصد طی سال منتهی به فصل دوم سال 2019 افزایش یافت، در حالی که سال گذشته 5.17 درصد افت کرده بود. در واقع رشد قیمت فصلی مسکن طی فصل گذشته به 18.24 درصد جهش کرد. در همین حال، پیش بینی می‌شود، اقتصاد مونته نگرو در پی رشد 4.5 درصدی در سال 2018، 4.7 درصدی در سال 2017، 2.9 درصدی در سال 2016 و 3.4 درصدی در سال 2015 و در سال جاری تا 2.8 درصد رشد را تجربه کند.سریلانکا با توجه به رشد قیمت مسکن تا 10.64 درصد طی سال منتهی به فصل دوم سال 2019 به عملکرد بسیار عالی خود ادامه داده است. قیمت ملک در این کشور به‌طور فصل به فصل در فصل گذشته تا 1.01 درصد افت کرد. رونق بخش گردشگری سریلانکا تقاضای ملک را تشدید می‌کند. سریلانکا در سال 2018 با رشد 10.3 درصد نسبت به سال قبل از آن، رکورد پذیرش 2.3 میلیون گردشگر را ثبت کرد. پیش بینی می‌شود، اقتصاد سریلانکا پس از رشد 3 درصدی و 3.3 درصدی در سال‌های 2018 و 2017، در سال جاری تا 3.5 درصد بزرگ‌تر شود.بازار ملک شیلی به واسطه رونق اقتصادی این کشور به رشد جهش وار خود ادامه می‌دهد. میانگین قیمت آپارتمان‌های نوساز «سانتیاگو» طی سال منتهی به فصل دوم 2019 تا 9.05 درصد جهش کرد و افزایش قیمت‌ها در نهمین فصل متوالی را رقم زد. قیمت فصل به فصل مسکن به 2.72 درصد در فصل 2019 بالغ شد. پیش بینی می‌شود امسال اقتصاد این کشور تا 3.4 درصد و در سال آینده تا 3.2 درصد رشد کند.بازار مسکن آلمان نیز به واسطه نرخ‌های سود پایین، بسیار با قدرت به کار خود ادامه می‌دهد. میانگین قیمت آپارتمان در این کشور تا 8.21 درصد طی سال منتهی به فصل دوم 2019 افزایش یافته است. همچنین طی فصل گذشته قیمت ملک 1.44درصد رشد کرد. در عین حال، رشد اقتصادی آلمان در سال 2018 با رشد تولید ناخالص داخلی 1.4 درصدی (ضعیف‌ترین رکورد در 5 سال  گذشته) ناامید‌کننده بود. دولت آلمان به تازگی پیش بینی رشد اقتصاد خود در سال جاری را به 0.5 درصد (قبلا یک درصد پیش بینی شده بود) تقلیل داده است.

  تداوم روند صعودی در اروپا

روند صعودی قیمت مسکن در اروپا مختل نشده است. در واقع، 6 بازار از 10 بازار مسکن پرقدرت (از میان 46 بازار مورد بررسی گلوبال پراپرتی گاید) در اروپا واقع شده‌اند. قیمت ملک در 14کشور از 23 کشور اروپایی که آمارهایشان در دسترس بود، ‌افزایش یافته‌اند. به غیر از مونته نگرو و آلمان، بازار مسکن اتریش به واسطه جهش تقاضا، با قدرت به پیش می‌رود. در وین، شاخص قیمت املاک مسکونی تا 7.99 درصد طی سال منتهی به فصل دوم 2019 رشد کرد که با توجه به رشد 2.24 درصدی سال گذشته، بسیار قابل توجه است. قیمت‌ها نیز در فصل دوم سال 2019 به 3.98 درصد رسید. پیش بینی می‌شود اقتصاد اتریش در پی رشدهای 2.7 درصدی سال 2018، 2.6 درصدی در سال 2017، 2 درصدی در سال 2016 و 1.1 درصدی در سال 2015، در سال جاری تا 2 درصد بزرگ‌تر شود.

چشم‌انداز بازار مسکن شمال مقدونیه نیز خیلی مثبت است. دلیل عمده این مساله تصمیم دولت برای تغییر نام این کشور از مقدونیه به مقدونیه شمالی در توافق با یونان است. مساله‌ای که بحثی طولانی میان کشورهای همسایه را حل کرده و راهی برای اتحاد با اتحادیه اروپا و «ناتو» باز می‌کند.

«مالت» با افزایش قیمت‌ها به 4.39 درصد طی سال منتهی به فصل دوم سال 2019، همراه با «جرسی» (4.68 درصد)، «هلند» (4.18 درصد) جمهوری اسلواکی (3.74 درصد) و لیتوانی (3.04 درصد) سایر بازارهای مسکن پرقدرت اروپا به شمار می‌روند. استونی (2.59 درصد)، ‌اسپانیا (2.08 درصد)، روسیه (1.83 درصد)، ایرلند (0.9 درصد) و ایرلند (0.8 درصد) نیز کمترین افزایش سالانه قیمت‌های مسکن را ثبت کرده‌اند. تنها استونی و ایرلند رشد قیمت‌های فصلی را طی فصل گذشته تجربه کردند. در کنار ترکیه و اوکراین، ‌سوییس با افت 2.52 درصدی قیمت مسکن طی سال منتهی به فصل دوم سال 2019، به همراه رومانی (2.41- درصد)، بریتانیا (1.25- درصد)، فنلاند (1.11- درصد)، نروژ (0.37 درصد)، لتونی (0.13- درصد) و سوئد (0.07- درصد) سایر بازارهای ضعیف ملک در اروپا را تشکیل می‌دهند.

  بازارهای آسیا رو به افول

9 بازار از 12 بازار مسکن آسیا- اقیانوسیه که در میان 46بازار مورد بررسی «گلوبال پراپرتی گاید» قرار دارند، در سال منتهی به فصل دوم 2019 در قیاس با دوره مشابه سال قبل، حرکت ضعیف‌تری را به نمایش گذاشته‌اند. قیمت ملک در 7 کشور افزایش یافته اما به غیر از سریلانکا، سایر افزایش قیمت‌ها شدید نبوده است.قیمت در بازار مسکن نیوزلند به روند افزایشی خود ادامه می‌دهد، البته در پی منع خارجی‌های بدون تابعیت از خرید ملک در این کشور، این روند سرعت کمتری نسبت به گذشته دارد. قیمت واحدهای مسکونی متوسط متراژ تا 2.74 درصد طی سال منتهی به فصل دوم 2019 رشد یافته است. این در حالی است که رشد سالانه این دسته از واحدهای مسکونی در دوره گذشته 4.3 درصد بوده است. در همین حال، ‌بازار مسکن در کشورهای تایلند (2.59 درصد)، تایوان (2.25درصد)، کره جنوبی (0.97 درصد) توکیو (0.94درصد) و سنگاپور (0.6 درصد) شاهد کمترین رشد قیمت ملک طی سال گذشته بوده‌اند.

  توهم مسکنی در پاکستان

با توجه به بازارهای تورم زده پاکستان به نظر می‌رسد که قیمت‌های مسکن نیز در این کشور به‌شدت در حال رشد هستند. اما ظاهرا این مساله یک توهم است. در واقع، قیمت واحدهای مسکونی در سراسر کشور، طی سال منتهی به فصل دوم 2019 به 4.35 درصد کاهش یافته است، اما وقتی قیمت‌ها با نرخ تورم تعدیل شوند، قیمت‌های اسمی تا 4.15 درصد افزایش می‌یابند. بازار ملک ماکائو به دلیل کاهش رشد اقتصاد در سرزمین اصلی چین که به بخش «بازی و سرگرمی» ماکائو ضربه زده است، به‌شدت در حال سرد شدن است. میانگین قیمت‌های معامله شده واحدهای مسکونی طی سال منتهی به فصل دوم سال 2019 در قیاس با افزایش سالانه 6.6 درصد در دوره گذشته، 2.9 درصد افت کرده است که اولین کاهش پس از فصل سوم سال 2016 به شمار می‌رود.

  اثر جنگ تجاری بر املاک چین

بازار مسکن چین با توجه به مقررات تازه و سیاست‌های پولی جدید که روی خریداران و توسعه‌دهندگان مسکن اثر می‌گذارد، به چالش و کشکمش ادامه می‌دهد. در شانگهای شاخص قیمت واحدهای مسکونی کلید خورده تا 2.53 درصد طی دوره مورد بررسی افت کرده است که هفتمین افت فصلی متوالی به شمار می‌رود. طی آخرین فصل، قیمت‌های مسکن شانگهای تا 0.67 درصد افزایش یافت.رونق بازار مسکن هنگ‌کنگ با توجه به سقوط 2.44 درصدی قیمت‌ها در سال منتهی به فصل دوم 2019 هم‌اینک پایان یافته است. این در حالی است که شاخص قیمت‌های سالانه در دوره قبل به 13.64 درصد افزایش یافته بود. رکود اخیر عمدتا به دلیل کاهش تقاضا از سوی خریداران چینی، کاهش رفاه، رشد نرخ‌های تسهیلات همچنین اثر منفی جنگ تجاری امریکا- چین است. البته تشدید ناآرامی‌های اجتماعی در هنگ کنگ روی اعتماد سرمایه‌گذاران به‌شدت اثر منفی گذاشته است. در همین حال، بازار مسکن اندونزی برخلاف اقتصاد قوی این کشور، همچنان در فاز استراحت باقی مانده است. قیمت واحدهای مسکونی در 14 شهر بزرگ اندونزی تا 1.63 درصد طی سال منتهی به فصل دوم سال 2019 افت کرده است.

از افول آسیا تا رونق اروپا

   در سال منتهی به فصل دوم سال 2019، رونق مسکن در سطح جهان ادامه یافت اما از سرعت آن کاسته شد. قیمت‌های واقعی مسکن (تعدیل شده با نرخ تورم) در 26 بازار از 46 بازار مسکن جهان (که تاکنون گزارش آماری آنها منتشر شده) افزایش یافته است.

   آمارهای اسمی نشان می‌دهد که قیمت مسکن در 41 کشور افزایش یافته و تنها در 5 کشور افت کرده است.

   پس از 6 سال رشد قدرتمند قیمت مسکن بازار ملک ایالات متحده در حال افول است. شاخص ملی قیمت مسکن تعدیل شده فصلی «اس‌اند‌پی» تنها 1.46 درصد در سال منتهی به فصل دوم سال 2019 افزایش یافته است. بر اساس گزارش اعضای FHFA (آژانس تامین مالی مسکن فدرال) بازارهای مسکن ایالات متحده در آخرین فصل سال مالی مورد نظر، اندکی افت کرده است.

   بیش از نیمی از بازارهای مسکن بررسی شده، حرکت ضعیف‌تری را در فصل دوم سال 2019 نسبت به سال گذشته نشان می‌دهند که حاکی از کاهش رشد قیمت مسکن در سطح جهان است.