تصویر 10 ساله از نوسان نرخ آپارتمان

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

بازار مسکن در عمیق‌ترین رکود تورمی خود طی 10سال گذشته به‌سر می‌برد و با توجه به جهش شدید قیمت‌ها و کاهش چشمگیر معاملات پیش‌بینی می‌شود که این دوره رکودی، طولانی‌ترین دوره طی سال‌های اخیر باشد.  در این میان، تحلیل گزارش آماری منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران که تحولات بازار مسکن را طی 10 سال گذشته بازتاب می‌دهد هم حکایت از آن دارد که جهش قیمتی رخ داده در سال 97 شدیدتر از سال 91 بوده است و همین موضوع می‌تواند یکی از عوامل موثر در طولانی ترشدن رکود سال 97 نسبت به سال 91 باشد.

اما برای اثبات شدیدتر بودن جهش قیمتی مسکن در سال 97 نسبت به سال 91 باید افزایش قیمت فروش هرمترمربع بنا را از زمان آغاز جهش سال 91 (یعنی از بهار آن سال) نسبت به فصل قبل آن (زمستان سال 90) با قیمت فروش هرمترمربع بنا از زمان آغاز جهش سال 97 (یعنی تابستان آن سال) نسبت به فصل قبل آن (بهار آن سال) مورد مقایسه قرار دهیم، رقم اولی 130 درصد و رقم دومی 230 درصد است، یعنی جهش قیمتی رخ داده در سال 97 چشمگیرتر از سال 91 بوده است.

   2 جهش قیمتی اصلی

بررسی گزارش مرکزآمار ایران از تحولات بازار مسکن طی سال‌های 88 تا 98، نشان می‌دهد که این بازار طی 10 سال گذشته دو بار جهش قیمتی را تجربه کرده است که نخستین‌بار مربوط به سال 91 و دومین جهش به سال 97 بازمی‌گردد.

 براساس آمار، قیمت فروش هرمترمربع بنا در سال 91 از یک میلیون و 927 هزار تومان درسال 90 به 2 میلیون و 902 هزار تومان رسیده است یعنی طی یکسال، قیمت فروش هر مترمربع بنا 975 میلیون تومان افزایش یافته، این درحالی است که از سال 88 تا 91، سالانه بین 200 تا 300 هزار تومان به قیمت هرمترمربع بنا افزوده شده است.

در سال 92 هم قیمت فروش هر مترمربع بنا رشد کرد اما شدت آن کمتر از سال 91 بود، قیمت فروش هرمترمربع بنا در سال 92 نسبت به 91، 870 هزار تومان رشد داشت که رقمی کمتر از 975 هزار تومان است. اما دومین جهشی را که بازار مسکن طی 10 ساله گذشته تجربه کرد، مربوط به سال 97 می‌شود.‌ درشرایطی که قیمت فروش هرمترمربع بنا از سال 92 تا سال 95، سالانه رشدی بین 100 تا 300 هزار تومان داشت (البته درسال 96، این رشد تاحدودی بالاتر از رقم میانگین بود و به 730 هزار تومان رسید) در سال 97 که جهش اصلی رخ داد قیمت فروش هرمترمربع بنا، 3 میلیون و 399 هزار تومان نسبت به سال 96 رشد کرد.

البته در سال 98 هم شاهد افزایش قیمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به سال 97، بودیم و قیمت هرمترمربع 4 میلیون و 612 هزار تومان رشد کرد، اگرچه افزایش قیمت‌ها در سال 98 بنسبت به سال 97 بیشتر از افزایش قیمت‌ها در سال 97 نسبت به 96 بوده است اما درصورت نسبت گرفتن به این نتیجه می‌رسیم که درصد رشد قیمت‌ها سال 96 نسبت به سال 97، 66 درصد و از سال 98 نسبت به سال 97، حدود 54 درصد است.

   مقایسه قیمت‌ها نسبت به فصل قبل

فاکتور دیگری را که روزنامه «تعادل» مورد بررسی قرارداده است مقایسه قیمت فروش هر مترمربع بنا در هرفصل نسبت به فصل قبل است، در تحلیل آمارهای مربوط به مرکز آمار درباره تغییر قیمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به فصل قبل در 10 سال گذشته می‌بینیم که بیشترین رشد قیمت مربوط به پاییز 97 نسبت به تابستان همان سال است و در پاییز 97 نسبت به تابستان شاهد رشد 23.6 درصدی قیمت‌ها هستیم.

بررسی رشد قیمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به فصل قبل حکایت از آن دارد که در سال‌هایی که شاهد جهش قیمت مسکن بودیم مثل سال 91 و همچنین 97 و 98، قیمت هرمترمربع بنا در هرفصل نسبت به فصل قبل، رشد قابل ملاحظه‌ای را تجربه کرده است.

به عنوان نمونه نخستین جهش قیمتی در جدول مربوط به تغییرقیمت فروش هر مترمربع بنا طی 10 سال گذشته مربوط به به ار 91 با 13.9 درصد است البته درپاییز و زمستان سال 91 هم شاهد رشد قابل ملاحظه قیمت‌ها نسبت به فصول قبلی بودیم اما این موضوع درباره تابستان 91، صدق نمی‌کند و با اینکه به‌طور کلی در سال 91 شاهد جهش قیمتی بودیم اما قیمت‌ها در تابستان نسبت به فصل قبل (بهار آن سال) افزایش چندانی نداشت.

بررسی نمودار رشد قیمتی حاکی از آن است که درسال 92 قیمت هرمترمربع بنا نسبت به سال 91 افزایش چشمگیری داشته است اما بررسی ارقام مربوط به تغییر قیمت فروش هرمترمربع بنا نسبت به فصل قبل نشان می‌دهد که شاهد رشد منفی هم در این سال هستیم به عنوان نمونه قیمت هرمترمربع بنا در فصل تابستان سال 92 نسبت به بهار آن سال، 4.1- درصد تغییر کرده است، یعنی جهش قیمتی در هرسال لزوما به معنای افزایش قیمت بنا در هر فصل نسبت به فصل قبل نیست.

اما موضوع دیگری که باید به آن اشاره کرد، افزایش 14.8 درصدی قیمت هرمترمربع بنا در زمستان 96 نسبت به پاییز همان سال است، این رشد قابل ملاحظه در شرایطی رخ داده است که در سال 96 شاهد جهش قیمتی نبودیم و جهش اصلی درسال بعد از آن رخ داده است اما این رشد می‌تواند نشانه‌ای از آغاز یک جهش قیمتی باشد.

در سال 97، قیمت مسکن از فصل بهار رشد چشمگیری را تجربه کرد اما بررسی تغییر قیمت فروش هر مترمربع بنا نسبت به فصل گذشته حاکی از جهش قیمت مسکن در تابستان است و نه بهار.

درواقع از تابستان سال 97، رشد قیمتی 21.7 درصدی ثبت می‌شود و این جهش تا تابستان سال 98 هم ادامه می‌یابد و قیمت مسکن درهر فصل نسبت به فصل قبل، رشد می‌کند.