عبور معاملات ملک از منفی‌ترین رکورد 25 ساله
گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|
رکورد کمترین حجم معاملات خرید و فروش مسکن طی 25 سال گذشته در شهریور ماه سال جاری ثبت شد. براساس تازه‌ترین آمار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تعداد قراردادهای خرید و فروش انجام شده در آخرین ماه تابستان 98 به ۲ هزار و ۸۵۵ فقره در تهران رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بیش از ۷۰درصد افت کرد. کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن در شهریور ماه 98 در شرایطی رخ داد که از مرداد سال جاری، رشد ماهیانه متوسط قیمت روندی نزولی را تجربه کرد و این افت در شهریور ماه هم ادامه یافت و به ۱۲ میلیون و ۹۶۹ هزار تومان رسید. درحالی که این رقم در مرداد ماه ۱۳میلیون و ۱۸۷ هزار تومان بود. از اردیبهشت سال گذشته و همگام با جهش قیمت مسکن، حجم معاملات هم سیری نزولی داشت و با رشد ماهیانه قیمت مسکن، تعداد قراردادهای خرید و فروش کاهش می‌یافت تا اینکه در دومین ماه تابستان با وجود اینکه رشد ماهیانه قیمت مسکن نزولی شد و در شهریور ماه هم تداوم یافت اما تعداد قراردادهای خرید و فروش نزولی شد.
هم‌اکنون و با تغییر مسیر بازار مسکن با وقوع روند کاهشی در قیمت‌ها، پیش بینی می‌شود که روند نزولی در قیمت‌ها ادامه یابد و با کاهش تعداد متقاضیان مصرفی، حجم قراردادهای خرید و فروش هم طی ماه‌های آتی افت کند.
در این میان، نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران که شهریور ماه را راکدترین ماه مسکن طی سال‌های اخیر می‌داند، درباره حجم معاملات انجام شده طی شهریورماه سال جاری به «تعادل» می‌گوید: تعداد قراردادهای امضا شده در آخرین ماه تابستان روند نزولی داشته است و به کمترین میزان ممکن رسید.
حسام عقبایی می‌افزاید: بازار مسکن از ابتدای سال 97 رکودی تورمی را تجربه کرد که این رکود هر روز عمیق‌تر شد و هم تورم افزایش یافت، درواقع هم تعداد معاملات روندی نزولی داشت و هم اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی سیری صعودی داشت. او ادامه می‌دهد: طی شهریور ماه سال جاری میزان قراردادهای خرید و فروش مسکن تا مرز 80 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش داشت. به گفته نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، کاهش شدید حجم معاملات فقط مربوط به شهریور ماه نیست و در تیر ماه هم تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن به 78 درصد تیر سال 97 رسید. عقبایی اظهار می‌کند: حجم معاملات طی یکسال و نیم گذشته روندی نزولی و چشمگیر داشته است و طی 25 سال گذشته شاهد رکودی با چنین عمق در مدت کوتاه نبودیم ضمن اینکه رشد قیمت مسکن تا 120 درصد هم ادامه یافت.
3 عامل افزایش نامتعارف قیمت
نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره دلایل افزایش قیمت مسکن می‌گوید: از ابتدای تابستان، شاهد کاهش و شکست قیمت‌ها در حوزه مسکن بودیم، یکی از دلایل افزایش نامتعارف قیمت‌ها سایت‌ها و فضای مجازی بودند که با درج قیمت‌های غیر اصولی موجب رشد چشمگیر قیمت‌ها شدند.
او با اشاره به تاثیر موج ایجاد شده توسط اپلیکیشن‌ها و سایت‌ها در افزایش قیمت مسکن اضافه می‌کند: همچنین تسهیلات بانکی متناسب با رشد قیمت نبودند و بسیاری از تسهیلات گیرندگان از بازار مسکن جاماندند، عامل دیگر هم حاکمیت فضای سرمایه‌ای بر بازار مسکن بود و سهم بازار مصرفی کمتر از20 درصد بود و کاهش توان اقتصادی خانوار‌ها موجب شد که اغلب متقاضیان مصرفی از بازار خارج شوند.
کاهش 40 درصدی قیمت بزرگ متراژها
عقبایی ادامه می‌دهد: تمام این عوامل موجب شد که روند رکودی در بازار مسکن، عمیق‌تر شود و حجم معاملات کاهش یابد و قیمت‌ها هم پس از مدتی روندی نزولی پیدا کرد. او اظهار می‌کند: رکود تورمی از ابتدای تابستان به مرور به رکود غیرتورمی تبدیل شد و در حال حاضر که چند روز از پاییز سپری شده است، در رکود غیر تورمی هستیم که رکود در حال عمیق ترشدن است و تعداد قراردادهای خرید و فروش به صورت مداوم در حال کاهش است.
به گفته نایب رییس صنف مشاوران املاک تهران، در شهرهای بزرگ و در متراژهای بالای 150 مترمربع، مرز کاهش قیمت به 40 درصد رسیده است و برای واحدهای مسکونی کوچک متراژ هم شاهد افت قیمت تا 30 درصد بوده‌ایم، افت قیمت درشهرهای متوسط هم رخ داده است اما در شهرهای کوچک که افزایش قیمت چندانی را تجربه نکردیم، افت قیمت هم نداشتیم. عقبایی با اشاره به آغاز فصل پاییز درباره تحولات آتی بازار مسکن می‌گوید: با توجه به اینکه وارد رکود غیرتورمی شده‌ایم، قیمت مسکن هنوز به قیمت واقعی نزدیک نشده است و بازار مسکن کشش کاهش قیمت واقعی را دارد.
او اضافه می‌کند: تورم عمومی کشور 40 تا 45 درصد بوده است که رشد قیمت مسکن هم باید در همین محدوده بود ضمن اینکه بخش مسکن نباید با این رشد همگام باشد چون رکود بر این بازار حاکم بود، اما تورم نزدیک به مرز 120 درصد رسید. نایب رییس صنف مشاوران املاک تهران بیان می‌کند: سوداگران قیمت مسکن را به اندازه‌ای افزایش داده‌اند که با کاهش قیمت‌ها طی چند ماهه گذشته هنوز فضا برای افت قیمت وجود دارد به عنوان نمونه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی که در سال 96 و ابتدای 97، 45 میلیون تومان بود به 95 میلیون تومان رسید و در حال حاضر به 65 میلیون تومان رسیده است که تا قیمت واقعی 20میلیون تومان فاصله دارد.
تداوم رکود بی‌سابقه
عقبایی درباره بازار مسکن طی ماه‌های آتی می‌گوید: در ماه‌های محرم و صفر معمولا حجم معاملات کاهش می‌یابد و تجربه نشان داده است که تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در پاییز و زمستان افت دارد. ضمن اینکه حجم متقاضیان مصرفی نسبت به سال‌های گذشته به 15 درصد رسیده است و متقاضیان سرمایه‌ای از بازار خارج شده‌اند، بنابراین پیش بینی می‌شود که رکود بی‌سابقه‌ای را در بازارمسکن پاییز و زمستان سال جاری تجربه کنیم.
او تصریح می‌کند: قیمت مسکن هم روند نزولی را خواهد داشت، چون متقاضی کاهش یافته است و قیمت‌ها به مرز واقعیت نزدیک می‌شوند. نایب رییس صنف مشاوران املاک تهران بیان می‌کند: متقاضیان مصرفی بهتر است وارد بازار شوند اما به متقاضیانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند پیشنهاد می‌شوند دست نگه دارند.
بررسی تحولات بازار در شهریور ماه
آنگونه که مهر به نقل از دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارش کرده است، در شهریورماه سال جاری، ۲ هزار و ۸۵۵ فقره معامله مسکن در تهران به ثبت رسید که بی‌سابقه‌ترین تعداد معاملات واحدهای مسکونی در یک دهه اخیر به لحاظ کاهش شدید تعداد معاملات، محسوب می‌شود. در این ماه (شهریور ۹۸) تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال گذشته (شهریور ۹۷) که ۱۰ هزار و ۵۳۷ فقره بود، معادل ۷۲.۹ درصد کاهش داشته است. همچنین نسبت به ماه قبل از آن (مرداد ۹۸) که ۳ هزار و ۳۶۸ فقره معامله مسکن به ثبت رسیده، معادل ۱۵.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد. همچنین این دفتر، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در شهریورماه امسال در تهران را ۱۲ میلیون و ۹۶۹ هزار تومان اعلام کرده که ادامه روند نزولی قیمت مسکن از ابتدای تابستان را در پی دارد؛ ضمن اینکه در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال گذشته که متوسط هر متر مربع واحد مسکونی، ۸ میلیون و ۱۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان بود، نرخ مسکن ۳۷.۳ درصد رشد داشته است؛ اما نسبت به ماه قبل از آن (مرداد امسال) که متوسط هر متر واحد مسکونی ۱۳ میلیون و ۱۸۷ هزار و ۳۰۰ تومان بود، کاهش ۱.۶ درصدی به ثبت رسیده است.
صدرنشینی منطقه 5
گرا‌ن‌ترین منطقه تهران مانند ماه‌های گذشته در شهریورماه امسال، منطقه یک پایتخت با متری ۲۴ میلیون و ۸۱۰ هزار و ۴۰۰ تومان بود که تقریبا معادل متوسط قیمت مسکن در فروردین ماه امسال به حساب می‌آید. از سوی دیگر، در رتبه دوم هم منطقه ۳ با میانگین هر متر ۲۲ میلیون و ۶۷۳ هزار و ۶۰۰ تومان قرار گرفته است. ارزان‌ترین منطقه تهران در شهریورماه امسال، منطقه ۱۸ با متوسط هر متر مربع ۵ میلیون و ۶۶۳ هزار و ۸۰۰ تومان بود که در رتبه دوم، منطقه ۱۹ با میانگین هر متر ۵ میلیون و ۸۰۳ هزار و ۶۰۰ تومان ایستاده است. بیشترین تعداد معاملات در منطقه ۵ با ۴۰۴ فقره معامله و میانگین هر متر ۱۵ میلیون و ۱۶۱ هزار و ۷۰۰ تومان در این منطقه به ثبت رسید که نسبت به ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد امسال، قیمت مسکن در منطقه ۵ کمتر شده است؛ اما تعداد معاملات در این منطقه نسبت به ماه گذشته افزایش داشته است. کمترین تعداد معاملات مسکن در منطقه ۱۹ و ۲۲ به ترتیب با ۲۳ و ۲۴ فقره معامله به ثبت رسید که در هر دو مورد، نسبت به ماه‌های گذشته روند نزولی داشته است.
همچنین مجموع معاملات مسکن در ۷ منطقه نخست تهران معادل هزار و ۳۰۲ فقره که حدود ۵۰ درصد کل معاملات مسکن در شهریورماه امسال در پایتخت به حساب می‌آید. این موضوع نشان می‌دهد با توجه به تکرار این اتفاق در ماه مرداد که شاهد کاهش معاملات در مناطق پایین تهران بودیم در ماه گذشته (شهریور) نیز سمت و سوی خرید و فروش مسکن عمدتا مناطق شمالی پایتخت را نشانه گرفته است. ناگفته نماند که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ارزش ریالی مبایعات مسکن در شهریور ماه امسال را ۲ هزار و ۹۴۰ میلیارد تومان اعلام کرد است.
