بررسی بازار رهن و اجاره

از ابتدای سال گذشته و همگام با جهش قیمت مسکن، نرخ رهن و اجاره در بازار رشد قابل توجهی داشت، این افزایش تا سال جاری هم ادامه پیدا کرد و به گفته مشاوران املاک از خرداد امسال شاهد رشد ۲۰ تا ۷۰ درصدی نرخ‌های پیشنهادی صاحبان املاک بودیم.

دلیل افزایش اجاره‌بها این است که نرخ کرایه تابع بازار مسکن است و زمانی که موجران می‌بینند که بهای ملک افزایش یافته برای حفظ ارزش ملک اقدام به افزایش قیمت اجاره می‌کنند، البته طی یکی دوسال گذشته روند رشد قیمت‌ها در بازار اجاره، پایین‌تر از قیمت خرید و  فروش بوده اما در برخی مناطق پرتقاضا اجاره‌بها به اندازه میانگین قیمت مسکن افزایش یافته است و به دلیل کاهش نرخ سود بانکی اغلب موجران به جای افزایش ودیعه، اجاره بیشتری از مستأجران دریافت کرده و می‌کنند.

   قیمت مسکن به عنوان مهم‌ترین شاخص قیمت اجاره ارزیابی می‌شود اگرچه عواملی همچون نرخ تورم، سود بانکی و بازدهی بازارهای رقیب نیز در افزایش اجاره‌بها موثر است، ‌در حال حاضر هیچ شاخص و معیاری برای تعیین اجاره‌بها وجود ندارد و هر مشاور املاک و موجری می‌تواند هر قیمتی را برای واحدهای مسکونی تعیین کند حال اینکه با توجه به کمبود در عرضه در بازار مستاجران مجبور به پذیرش این قیمت‌ها می‌شوند.

   مشاوران املاک می‌گویند اجاره‌بهای خانه‌هایی که سال قبل با نرخ ۴۰ میلیون ودیعه و ۱.۵ میلیون تومان ماهیانه اجاره داده می‌شد، امسال به ۸۰ میلیون ودیعه و حدود نرخ اجاره سال قبل افزایش پیدا کرده است.

   اگرچه اجاره‌بها از فروردین ماه امسال روند صعودی داشت اما درتیرماه که اولین ماه از فصل جابه‌جایی محسوب می‌شد با افت شدید سرعت رشد قیمت مسکن، بازار اجاره هم تا حدودی آرام شد اگرچه بطور کلی به دلیل بالابودن قیمت‌ها، برخی مستأجران مجبور به اجاره خانه‌های قدیمی‌تر شدند، تعدادی محله یا منطقه خود را تغییر دادند و عده‌ای هم به شهرهای اقماری پایتخت مهاجرت کردند.

   به گفته مشاوران املاک، در سال جاری قراردادهای اجاره راکد شده و قراردادهایی هم که امضا شده، تمدید قراردادهای سال گذشته است.

   درهمان روزهای نخست سال جاری نایب‌رییس اول اتحادیه املاک استان تهران اعلام کرد که بازار اجاره امسال به دلیل از بین رفتن قدرت خرید در بین خریداران مسکن، بسیار نگران‌کننده‌ خواهد بود، ضمن اینکه چون قدرت خرید در سال گذشته برای بسیاری از خریداران و پس‌انداز آنها برای خرید واحد مسکونی از بین رفته است، اغلب ناچار به اجاره‌نشینی شدند.

    راهکارهای پیشنهاد شده

با توجه به وضعیت نابسامان بازار رهن و اجاره درسال جاری، وزارت راه و شهرسازی و همچنین وزارت اقتصاد راهکارهایی را برای ساماندهی این بازار مطرح کردند، امسال به دلیل افزایش بی‌رویه قیمت‌ها وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفت که در چهار طرح به مستأجران کمک ‌کند، مشوق مالیاتی برای موجران، تولید مسکن استیجاری، صندوق‌های استیجاری و استفاده از ظرفیت استارت‌آپ‌ها برای ایجاد شفافیت، از جمله این برنامه‌ها بودند.

   در راستای اجرای این طرح‌ها، وزارت راه و شهرسازی پیش‌نویسی را به منظور ساماندهی بازار اجاره با اهرم مالیاتی تعیین کرد. براساس متن پیش‌نویس لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در صورتی که مدت قرارداد اجاره از دو سال کمتر نبوده و همچنین افزایش اجاره‌بها بیشتر از نرخ رشد اجاره‌بهای اعلامی نباشد، موجران در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بردرآمد املاک، معاف می‌شوند.

   طبق متن پیش‌نویس وزارت راه و شهرسازی، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای سه واحد استیجاری یا بیشتر که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند یا درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند، مشروط بر آنکه اولاً میزان افزایش اجاره‌بها بیشتر از نرخ رشد اجاره‌بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها»، نباشد، دوم اینکه حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از دو سال نباشد مگر اینکه مستأجر متقاضی عدم تمدید مدت قرارداد اجاره باشد و سوم یک نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارایه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارایه شود که این راهکار درهمان اواسط خردادماه و با مخالفت دولت با تشکیل ملی تعیین نرح افزایش اجاره‌بها، بایکوت شد.

   همچنین وزیرامور اقتصادی و دارایی از راه‌اندازی صندوق رهن و اجاره برای توانمند‌سازی مستاجران خبر داد تا مستاجرانی که توان پرداخت اجاره را ندارند، تسهیلات دریافت کنند. به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود، اما محاسبات نشان می‌دهد که این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند، در واقع به جای اینکه فرد به عنوان مثال 1.5 میلیون تومان اجاره بدهد، یک میلیون تومان سود می‌دهد و می‌تواند تا حدودی در هزینه‌های خود صرفه‌جویی کند.