انجماد معاملات ملک در آخرین ماه تابستان

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن حاکی است، در شهریور سال 98، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در تهران به 12.67 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2.8درصد کاهش و 56.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در این ماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 2.8 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 15.3 و 73 درصد کاهش نشان می‌دهد.

به این ترتیب، ‌تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شش ماهه نخست سال 1398 به حدود 32 هزار و 406 واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن ‌56.7 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر‌مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران 12.71 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 88.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

به گزارش تعادل، اگر چه تورم ماهانه مسکن طی ماه‌های مرداد و شهریور سال جاری روندی کاهشی در پیش گرفته است، اما در تصویری بزرگ‌تر و شش ماهه از تحولات بازار مسکن، آنچه مشاهده می‌شود، تعمیق رکود تورمی است، چرا که در کارنامه شش ماهه نخست بازار مسکن در سال جاری تورم 88.4 درصدی و افت معاملاتی 56.7 درصدی ثبت شده است. به عبارت دیگر، تکرار تورم منفی ملک در دو ماهه گذشته هنوز نتوانسته است از سرمای معاملاتی ملک بکاهد و شاهد آن هم برخورد تعداد معاملات ملک (2 هزار و 787 فقره) به کف 25 ساله آن است که در شهریور ماه تحقق یافته است. می‌توان گفت، فروشندگان مسکن طی دو ماهه گذشته همزمان با کاهش نرخ دلار و تثبیت آن در کانال 11 هزار تومان و همچنین پیش بینی تحولات آرام و کم نوسان برای شاخص‌های کلان اقتصاد، از قیمت‌های پیشنهادی خود عقب‌نشینی کرده‌اند اما این عقب‌نشینی به اندازه‌ای نبوده است که کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی را جبران کند یا اینکه برای سرمایه‌گذاران و سفته بازان ایجاد جذابیت کند. ‌از همین رو، ‌معاملات به کف 25 ساله خود رسیده و انتظار می‌رود در ماه‌های آتی روند کاهشی قیمت‌های اسمی مسکن تداوم یابد.

     منطقه 5 همچنان پیشتاز معاملات

آن‌گونه که بانک مرکزی همچنین گزارش کرده است، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریورماه سال 1398 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.4 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 10 به ترتیب با سهم‌های 8.5 و 8.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 72.2 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در شهریورماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 10، 4، 7، 14، 8، 1، 11 و 3) بوده و 12 منطقه باقیمانده 27.8 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

     سهم مناطق تهران از معاملات ملک

گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر‌مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 25.04 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 5.68 میلیون تومان به منطقه 19 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 42.3 و 46.5 درصد افزایش نشان می‌دهند.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در شهریور ماه سال 1398 حاکی از آن است که از مجموع 2 هزار و 787 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 40.8 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با شهریورماه سال قبل حدود 3 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15سال افزوده شده است.

     ارزان‌های پرطرفدار

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر‌مربع بنا در شهریور ماه سال 1398 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان به ازای هر متر‌مربع بنا با سهم 11.8 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی 9 تا 10.5میلیون تومان و 6 تا 7.5 میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم 10.5 و 9.8 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته است. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 56.1 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر‌مربع واحد مسکونی شهر تهران (12.67 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

بر اساس این گزارش، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1398 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 مترمربع با سهم 15.7درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 70 تا 80 متر‌مربع به ترتیب با سهم‌های 14.4 و 11.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر‌مربع، 56.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در شهریورماه سال 1398، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 15.6 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 450 تا 600 میلیون تومان و 600 تا 750 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 12.6 و 9.3 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 53.9 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.

     اثر تثبیت نرخ ارز روی مسکن

عباس اکبرپور، استاد دانشگاه پیش از این درباره دلایل کاهش قیمت مسکن به «تعادل» گفته بود: مجموعه‌ای از علل در افت قیمت مسکن اثرگذاربوده و یکی از این عوامل کاهش نرخ ارز است که موجب می‌شود شاهد افت قیمت تمام کالاها و خدمات از جمله مسکن باشیم. اکبرپور اضافه کرده بود: زمانی که قیمت ارز کاهش می‌یابد، خریداران بالقوه در انتظار قیمت مسکن افت کند بنابراین تمایل آنها برای خرید مسکن کم می‌شود تا التهاب بازار کاهش یابد و قیمت‌ها متعادل شود که افت تقاضا، قیمت‌ها را تعدیل می‌کند.

او افزوده بود: سوداگران و دلالانی که طی ماه‌های گذشته قیمت مسکن را به ویژه در فضای مجازی بالا نگه داشته‌اند، چاره‌ای ندارند جز اینکه قیمت‌ها را تاحدودی کاهش دهند چون خریداران مصرفی با افزایش قیمت‌ها از بازار مسکن فاصله می‌گیرند، بنابراین تنها راه برای جذب متقاضی مصرفی، کاهش قیمت‌ها است.

به گفته این استاد دانشگاه، فروشندگان مسکن به دلیل نگرانی از کاهش قیمت‌ها در شرایط کنونی و با افت حجم معاملات، ترجیح می‌دهند که ملک خود را به فروش برسانند و نقدینگی به دست آمده را در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کنند. او افزوده بود: درواقع مجموعه عوامل اقتصادی و سیاسی موجب کاهش قیمت مسکن شده است و پیش بینی می‌شود که روند کاهشی در قیمت مسکن ادامه یابد. کاهش نرخ ارز، در افت قیمت مصالح هم موثرخواهد بود و همین موضوع به کاهش قیمت واحدهای ساخته شده در ماه‌های جاری نسبت به ماه‌های گذشته کمک کند.

اکبرپور افزوده بود: کاهش قیمت مسکن بارقه‌های امید به تثبیت اقتصادی و رونق است، البته این افت باید ادامه‌دار باشد که می‌تواند نشانه خوبی باشد. اگر شرایط بین‌المللی بدون التهاب پیش برود، در داخل شاهد افزایش اعتماد و واقعی‌سازی قیمت‌ها خواهیم بود، هنگامی که قیمت‌ها به‌طور ناگهانی افزایش می‌یابد نشان‌دهنده کاهش اعتماد عمومی نسبت به تصمیم‌های اقتصادی است و کاهش قیمت‌ها به معنای بازگشت اعتماد عمومی به جامعه است.