کاهش فاصله قیمت واحدهای تجاری و مسکونی

بهاره طاهری|

براساس آمارها در دهه ۱۳۷۰ قیمت یک مترمربع مغازه در یک محله حدود ۱۰ برابر یک متر مربع آپارتمان در همان‌جا بود، به همین علت بانک‌ها و نهاد‌های دولتی، با مشاهده سود‌ واحد‌های تجاری، به ساخت پاساژ‌های تجاری روی آوردند.

در ادامه، با دیدن سود این سرمایه‌گذاری، ساخت مال‌های عظیم تجاری به محلی برای رقابت سرمایه‌گذاران تبدیل شد. البته انگیزه‌های پنهان شهرداری‌ها به جهت سود ناشی از فروش مجوز املاک تجاری را نمی‌توان نادیده گرفت.

با اشباع تدریجی املاک تجاری، رشد قیمت املاک تجاری نسبت به دهه قبل کمتر شد. بطوری که الان، قیمت یک متر مربع مغازه در یک محله حدود ۲ تا ۵ برابر یک متر مربع آپارتمان در همان محله شده است تا جایی که طی یک‌سال گذشته املاک مسکونی با رشد شدید قیمت مواجه بودند، املاک تجاری از هیچ افزایش قیمتی برخوردار نبودند.

اما چرا املاک تجاری به این حال و روز افتاده‌اند؟ واقعیت انکارناپذیر این است که در ایران به ازای هر ۸ خانوار یک مغازه وجود دارد که بیش از نیاز است. مطمئنا بسیاری از افرادی که هم‌اکنون به ساخت یا خرید واحد‌های تجاری فعالیت می‌کنند در آینده از سرمایه‌گذاری‌شان پشیمان خواهند شد.

علاوه بر حجم غیرمتعارف عرضه واحد‌های تجاری، تقاضای واحد‌های تجاری هم با تحولاتی اساسی، روبرو است: با گسترش کسب و کار‌های اینترنتی، به تدریج تعدادی از فعالیت‌های تجاری نیازمند فروشگاه و مغازه نخواهند بود و تقاضای فروشگاه برای برخی اصناف کاهش می‌یابد.

وضعیت بازار‌های تجاری، اداری و همچنین فروش مغازه‌های تجاری نسبت به سال‌های گذشته، وارد دوران رکود شده بطوری که بسیاری از مشاوران املاک اعلام می‌کنند، میزان رکود این بازار در مقایسه با بازار واحد‌های مسکونی بیشتر شده است.

 از طرفی خریداران به دلیل افزایش مالیات و گران بودن واحد‌های تجاری، تمایلی به خرید ندارند و همین موضوع موجب رونق بازار‌ اجاره واحد‌های تجاری شده است، با این حال میزان اجاره یا رهن واحدهای تجاری به هیچ‌وجه قابل مقایسه با بازار‌ واحدهای مسکونی نیست، قیمت اجاره این واحد‌ها به خصوص اگر در خیابان‌های اصلی یا محل‌هایی که پاخور آنها خوب باشد حداقل از متری ۱۰ میلیون تومان شروع می‌شود.

 در مورد قیمت‌گذاری واحد‌های تجاری نمی‌توان قیمت مشخصی تعیین کرد، قیمت واحد‌های تجاری که در زیر مجتمع‌های مسکونی ایجاد شده‌اند یا واحد‌های مسکونی که تغییر موقعیت داده و تبدیل به واحد‌های اداری شده‌اند، متفاوت است. واحد‌هایی که دارای سند اداری یا دارای سند تجاری هستند قیمت‌ خرید و فروش بالایی دارند. اگر واحد‌های اداری یا مغازه‌ها در مکان‌های بسیار خوب و مناسب از جمله پاخور بودن قرار داشته باشند قیمت آنها سر به فلک می‌کشد. یک مغازه در منطقه بازار تهران نسبت به یک واحد تجاری در منطقه نیاوران یا تجریش بسیار گران‌تر است به دلیل اینکه بازار تهران دارای پاخور بسیار بالایی است، همچنین ممکن است قیمت یک واحد تجاری در یک خیابان هم متفاوت باشد ممکن است در یک طرف خیابان قیمت یک متر واحد تجاری ۳۰ میلیون تا ۴۰میلیون تومان باشد، اما در طرف دیگر خیابان ممکن است قیمت‌ها نصف باشد.

در تعیین قیمت واحد‌های تجاری یک دهنه بودن و طول و عرض هم تأثیر می‌گذارد، بنابراین یک عرف یا یک قیمت مشخصی برای واحد‌های تجاری نمی‌توان تعیین کرد.

خیلی از واحدهای تجاری در بزرگ‌ترین مجتمع‌های تجاری تهران در بهترین نقاط تجاری شهر، همچنان فروش نرفته باقی مانده و تقاضایی برای آنها وجود ندارد. به عبارت دیگر، بسیاری از کسانی که در این مجتمع‌ها در حال فعالیت هستند، مغازه‌ها را به صورت استیجاری در اختیار دارند و خرید واحدها برای راه‌اندازی کسب و کار، دارای توجیه چندان مناسبی نیست.

در شهر تهران حدود یکصد هزار واحد صنفی توزیعی و خدماتی وجود دارد که با در نظر گرفتن واحدهای تولیدی، خدماتی به حدود 170 هزار واحد می‌رسد. با احتساب عدد 140 واحد تجاری به ازای هر مجتمع، بدون در نظر گرفتن مجتمع‌های کوچک و متوسط، در حال حاضر بیش از 7000 واحد تجاری در سطح شهر تهران در حال ساخت است. این عدد حدود 7 درصد از کل واحدهای موجود در حال حاضر است. به صورت کلی، آیا تقاضا برای 7 درصد عرضه مازاد واحدهای تجاری در این شرایط وجود دارد؟ با نگاهی به وضعیت شاخص نفر به واحد تجاری مشخص می‌شود که در حال حاضر به ازای هر 88 نفر یک واحد توزیعی- خدماتی در این شهر وجود دارد که با اتمام مجتمع‌های فعلی این شاخص به 82 تقلیل خواهد یافت. همچنین این نسبت برای کل واحدهای صنفی با کاهش روبرو شده و از 52 به عدد 50 خواهد رسید.

تغییر کاربری ملک یکی از دغدغه‌های صاحبان آن است. بیشترین تغییر نیز مربوط به تغییر مسکونی به تجاری است. دلیل آن هم روشن است، زیرا ملکی که کاربری تجاری دارد از ارزش بیشتری برخوردار و اصطلاحا صرفه اقتصادی آن بیشتر است.

هر تغییر کاربری در املاک دارای مسیر مشخصی است که باید آن را طی کرد. برای تغییر کاربری ملک باید به دفا‌تر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده مراجعه کنید. روال اصلی کار در این دفا‌تر انجام می‌شود. البته قبل از آن شاید مجبور به مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض ساختمان و برای تکمیل مدارک به مراجع دیگر هم مراجعه کرد درصورت تکمیل مدارک مورد نیاز و ارایه آن به دفا‌تر نوسازی، نیازی به مراجعه به محل دیگری نیست.

اغلب به‌دلیل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات دیگری ازجمله گسترش فضای عمودی ساختمان، راه‌حل اول برای تغییر کاربری ملک انتخاب می‌شود.در نهایت با توجه به حجم غیرمتعارف عرضه واحدهای تجاری پیش‌بینی می‌شود در آینده به جز در برخی شرایط خاص، املاک تجاری شانس به مراتب کمتری از املاک مسکونی خواهند داشت.