نشانه خروج سرمایه از بازار ساخت و ساز
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی |
تازه‌ترین گزارش منتشرشده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نشان می‌دهد، تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در پایتخت طی 5 ماه ابتدایی سال جاری، نسبت به مدت مشابه سال گذشته 21 درصد کاهش یافته است.
براساس این آمار، در بازه زمانی ابتدای فروردین تا انتهای مرداد امسال، ۲۷ هزار و ۳۸۴ واحد مسکونی در پایتخت تولید شده است که این رقم کاهش چشمگیری نسبت به 5 ماهه ابتدایی سال گذشته دارد.
افت تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در پایتخت طی نیمه نخست سال جاری می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد، از کاهش انگیزه سازندگان مسکن با توجه به گرانی مصالح و رشد قیمت زمین طی یکسال و نیم گذشته تا تاثیر رکود بازار مسکن بر سرمایه‌گذاران و خروج سرمایه‌های آنها از مسکن و سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی.
برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، عامل دوم اثرگذاری بیشتری بر کاهش حجم ساخت و سازها داشته است و همواره در رکود بازار مسکن شاهد افت تولید ساختمان هستیم درحالی که تعدادی دیگر، نظری عکس دارند، حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن چندی پیش در مصاحبه‌ای اعلام کرد که حجم ساخت و سازها در دوران رکود بازار مسکن افزایش می‌یابد.
در این میان و فارغ از اما و اگرهایی که درباره علل کاهش ساخت و ساز مسکن در 5 ماهه ابتدایی سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل، برای بررسی بهتر وضعیت ساخت و ساز در بازار مسکن پایتخت، نگاهی به حجم پروانه‌های صادر شده از سوی شهرداری تهران در نیمه اول سال 96 داریم. درواقع با توجه به اینکه ساخت مسکن در کشور حدود دو سال زمان می‌برد برای تحلیل حجم ساخت و سازها و شدت رکود حاکم بر بازار ساخت و ساز در نیمه نخست سال 98 باید تعداد پروانه‌های صادر شده در نیمه اول سال 1396 را به دست آورده و با حجم واحدهای مسکونی تولید شده در نیمه نخست سال جاری مقایسه کنیم تا مشخص شود که چه تعداد از پروانه‌های صادرشده، ساخته شده‌اند و چه حجمی از آنها نیمه‌کاره رها شده‌اند.
آمارهای مرکز آمار حکایت از آن دارد که در نیمه ابتدایی سال 96، 33 هزار و 703 پروانه واحد مسکونی از سوی شهرداری تهران، صادر شده است که با مقایسه این رقم با 27 هزار و 381 واحد مسکونی ساخته شده در 5 ماهه ابتدایی سال جاری، 6 هزار و 322 واحد مسکونی وضعیتی نامشخص دارند، ضمن اینکه آمار پروانه‌های صادر شده مربوط به 6 ماهه نخست 96 و گزارش واحدهای ساخته شده مربوط به 5 ماهه ابتدایی سال 98 است که فاصله یک ماهه شهریور را هم باید در نظر بگیریم.
ساخته نشدن 6 هزار و 322 واحد مسکونی هم به معنای تبدیل شدن 81 درصد از پروانه‌های صادر شده در نیمه ابتدایی سال 96 در نیمه ابتدایی سال 98 است که رقم نگران‌کننده‌ای نیست و افزایش قیمت‌ها و همچنین رکود حاکم بر بازار مسکن می‌تواند دلیل این افت باشد، علاوه براین اگر آمار ساخت و سازهای شهریور ماه را هم حساب کنیم، رقم 81 درصد افزایش می‌یابد.
رکود اصلی، پس از عید
درشرایطی که دلایل متعددی برای کاهش حجم ساخت و سازها در نیمه نخست سال جاری وجود دارد، بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه معتقد است که خروج سرمایه دلیل اصلی این افت است. او درباره افت ساخت و ساز مسکن در 5 ماهه ابتدایی سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل به تعادل می‌گوید: با توجه به اینکه بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، سازندگان مسکن منابع مالی خود را از بازار مسکن خارج کرده و به سایر بازارها انتقال
می‌دهند.
او می‌افزاید: افزایش قیمت مصالح، زمین و دستمزد نیروی انسانی نمی‌تواند موجب از بین رفتن انگیزه سازندگان مسکن و انبوه‌سازان و به تبع آن افت ساخت وساز شود.
ستاریان ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه در آغاز دوره رکود مسکن قرار داریم سرمایه از این بازار فرار می‌کند و همین موضوع موجب می‌شود که حجم ساخت و ساز کاهش می‌یابد.
به گفته این استاد دانشگاه، رکود اصلی بازار مسکن پس از عید آغاز می‌شود، در آن زمان، حجم معاملات بسیار کاهش می‌یابد، تولید افت می‌کند و قیمت‌ها در درون بازار، افزایش می‌یابند تا اینکه متقاضیان خرید مسکن، قدرت مالی پیدا کرده و به عنوان خریدار مصرفی وارد بازار مسکن شوند.
رکود کنونی کمتر از 3 سال طول می‌کشد
او درباره دوره‌های رکود بازار مسکن اظهار می‌کند: دوره‌های رکود و رونق در ایران، حدودا سه ساله است و دوره‌های 5 ساله به ندرت رخ داده‌اند در مورد دوره رکودی جاری هم پیش‌بینی می‌شود که 2 ساله باشد، چون کسری عرضه مسکن افزایش داشته است و شاهد فشار بالایی از طرف متقاضیان خواهیم بود.
ستاریان می‌افزاید: اگرچه براساس آمار منتشرشده قیمت‌ها از مردادماه روند کاهشی داشته است اما با توجه به اینکه معامله‌ها به‌شدت کاهش یافته و به کمتر از 3 هزار فقره رسیده است، نمی‌توان گفت معامله‌ای انجام شده است.
این استاد دانشگاه می‌گوید: درواقع با این میزان کم قراردادهای امضا شده نمی‌توان از افت قیمت مسکن صحبت کرد، البته در دوران رونق که حجم معاملات به بالای 15 هزار واحد مسکونی در پایتخت می‌رسد، می‌توان به کاهش یا افزایش قیمت اشاره کرد.
او با اشاره به اینکه ثبت کمتر از 3 هزار فقره قرارداد، شرایط نامیدن معامله را ندارد، می‌گوید: در اغلب قراردادهای امضاشده فروشنده مجبور به فروش واحد مسکونی خود شده است و انجام معاملات در شرایط معمولی انجام نشده است. ستاریان با انتقاد از گزارش‌های منتشرشده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار از کاهش دوسه درصدی قیمت مسکن می‌گوید: طی یک سال و نیم اخیر شاهد رشد بالای 100 درصد قیمت مسکن بودیم و حالا دو سه درصد قیمت‌ها افت کرده است که این کاهش قیمت هم در تعداد معاملات قابل توجه رخ نداده بلکه در زیر 3 هزار قرارداد شاهد افت قیمت بودیم.
این استاد دانشگاه بیان می‌کند: اگر شاهد امضای 60هزار معامله در پایتخت بودیم آنگاه درصورت کاهش یا افزایش حتی یک درصدی قیمت هم می‌توانستیم ادعا کنیم که شاهد افت قیمت‌ها هستیم اما در شرایطی که کمتر از 3 هزار قرارداد امضا شده است نمی‌توانیم از افت یا رشد قیمت‌ها بگوییم.
او تصریح می‌کند: کاهش قیمت درزمان رونق به معنای موفقیت سیاست‌های اعمال شده در بازار مسکن است و افت دو تا سه درصدی قیمت آن هم در زمانی که حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته است نشان از سیاست‌های اشتباه در بخش مسکن است.
همگامی کاهش معاملات با افت ساخت
بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در بازه زمانی ابتدای فروردین تا انتهای مرداد امسال ۲۷ هزار و ۳۸۴ واحد مسکونی احداث شده که این شاخص در مدت مشابه سال قبل، ۳۴ هزار و ۶۱۴ واحد مسکونی بود. این آمار بیانگر کاهش ۲۰.۹ درصدی تولید مسکن در نیمه نخست امسال نسبت به سال قبل است.
در نیمه نخست امسال ۳۳ هزار و ۵۸ واحد مسکونی معامله شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته (۶ماه نخست ۹۷) که ۷۷ هزار و ۴۳۹ فقره مبایعه‌نامه به ثبت رسید، ۵۷.۳ درصد کاهش داشته است. همچنین در این مدت (۶ ماهه ۹۸) متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۱۲ میلیون و ۸۴۵ هزار و ۹۰۰ تومان برآورد شد که نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن (۶ ماهه نخست ۹۷) که این شاخص (متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی) در تهران ۶ میلیون و ۷۶۶ هزار و ۴۰۰ تومان بود، رشد ۸۹.۸ درصدی داشته است.
ارزش ریالی مبایعات مسکن در نیمه نخست امسال ۳۵ هزار و ۴۱۰ میلیارد تومان بود که نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته که ۴۴ هزار و ۶۲۰ میلیارد تومان برآورد شد، ۲۰.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد.
