انتظار تداوم رکود ملک

کاهش شدید حجم معاملات و به همراه آن افت نسبی قیمت مسکن طی دوسه ماهه گذشته حکایت از روزهای سخت بازار مسکن می‌دهد و پیش‌بینی می‌شود که طی دو سه سال آینده رکودی سنگین بر این بازار حاکم شود، اتفاقی که بین سال‌های 92 تا 96 شاهد آن بودیم. البته در ابتدای نیمه دوم سال 96 و با بهبود نسبی معاملات به همراه رشد محسوس اما قابل کنترل قیمت‌ها، ‌پیش‌بینی می‌شد که بازار مسکن وارد پیش رونق شده است موضوعی که حامد مظاهریان، معاون اسبق مسکن و ساختمان وزیرراه و شهرسازی هم به آن اشاره کرد و از آغاز دوران رونق بازار مسکن پس از یک دوره رکود طولانی گفت. اما به نظر می‌رسد، با وجود پیش بینی مسوولان و کارشناسان بازار مسکن از شروع دوران رونق، کسی انتظار افزایش بیش از 100 درصدی قیمت را نداشت و بیشتر پیش بینی‌ها از رشد 50 درصدی قیمت‌ها حکایت داشت که رشد جهش گونه قیمت مسکن در سال 97 و تداوم آن در سال 98، دوباره برغیرقابل پیش بینی بودن این بازار صحه گذاشت.  هم‌اکنون هم اغلب کارشناسان انتظار دارند، این رکود بیش از سه سال ادامه یابد و پس از آن شاهد یک دوران رونق 6 ماه تا یک‌ساله باشیم اما با توجه به اینکه بازار مسکن تحت تاثیر عوامل مختلف درونی و بیرونی است نمی‌توان با قاطعیت از تداوم رکود بازار مسکن طی سه سال آینده سخن گفت.

   عملی شدن فرضیه کارشناسان بازار مسکن

در اواخر نیمه ابتدایی سال ۹۶ و بعد از اعلام ورود به دوران رونق مسکن، 2 فرضیه پیش روی بازار مسکن قرارداشت، فرضیه نخست، رشد قیمت تا ۵۰ درصد، افزایش هیجانی خرید در بازه‌ای کوتاه‌مدت و در گام بعد شروع دوران رکود در پایان سال ۹۷ یا اوایل سال ۹۸.

براساس فرضیه دوم شاهد حفظ نسبی قیمت‌ها و رشد سطح معاملات و درگام بعد تداوم دوران رونق احتمالی تا پایان سال ۹۸ بودیم که وضعیت کنونی مسکن با سناریوی اول پیش‌بینی‌شده بیشتر تطابق دارد. آمارها نشان می‌دهد، حجم معاملات از نیمه دوم ۹۶ تا اردیبهشت ۹۷ روند افزایشی خود را نسبت به دوره‌های قبل حفظ کرد اما از خرداد ماه، معاملات مسکن روند نزولی به‌ خود گرفت ضمن اینکه تعداد معاملات مسکن در خرداد و تیر ماه نسبت به مدت مشابه در سال‌های ۹۶ و ۹۵ کمتر بود. درواقع بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ وارد سیکل رونق شد، رونقی که ناشی از انتظار بخش عرضه به خروج از دوران رکود چهارساله و همچنین افزایش سوداگری به دلیل رشد قیمت بود.

   وضعیت کنونی بازار مسکن

   افت معاملات مسکن طی ماه‌های گذشته موجب نرمش برخی فروشندگان مسکن شده و بسیاری از آنها قیمت‌های پیشنهادی خود را کاهش داده‌اند.

   رشد قیمت موجب کاهش قدرت خرید متقاضیان شد و دراین میان نبود سیاست‌های حمایتی از سوی دولت و نبود تسهیلات، فاصله قدرت خرید مسکن را بیش از پیش افزایش داده است.

   با توجه به اینکه طی چند ماه گذشته حجم معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته خود بیش از 70 درصد کاهش داشته است و در چند سال گذشته شاهد چنین افت معاملاتی نبودیم، عمیق‌ترین رکود در بازار را طی 25 سال گذشته، تجربه می‌کنیم.

   اغلب کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن به حالت اشباع رسیده و بخش مسکن و بازار مسکن ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و در این میان چون اتفاقی در اقتصاد کلان کشور رخ نداده و درآمدها رشد نکرده است بنابراین توان متقاضیان مسکن هم افزایش نیافته است و دیگر شاهد رشد قیمت‌ها نخواهیم بود درواقع پیش بینی نمی‌شود که تا دو سه سال آینده قیمت مسکن دچار جهش شود.

   افزایش قیمت مسکن باعث شده تا متقاضیان مسکن از بازار خارج شوند، چون قیمت مسکن بیش از حد توان متقاضیان مصرفی افزایش یافته است.

   آینده بازار مسکن

   پیش‌بینی می‌شود که اگر شرایط ویژه‌ای برای حامل‌های انرژی و بازار ارز رخ ندهد، کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی هم ادامه یابد.

   رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش‌بینی می‌کند که قیمت‌ها در ماه‌های آینده کاهش یافته و به ثبات برسد.

   انتظار می‌رود که این رکود حاکم بر بازار مسکن طی دوسه سال آینده ادامه یابد و سپس شاهد آغاز دوره رونق خواهیم بود.

   راهکارهای بهبود بازار مسکن

   کارشناسان مسکن معتقدند که برنامه‌ریزی دولت برای رونق‌دهی بخش مسکن در قالب طرح اقدام ملی و تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی می‌تواند محرکی برای عرضه در بخش‌هایی از تقاضای مسکن باشد.

   افزایش حمایت از بخش خصوصی هم دیگرراهکاری است که می‌تواند دربهبود بخش عرضه راهگشا باشد.

   رشد سقف تسهیلات بانکی هم می‌تواند از راهکارهای حل مشکل رکود مسکن باشد البته برخی فعالان بازار مسکن معتقدند افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن موجب رشد قیمت‌ها می‌شود.