دلایل برتری فروش اقساطی آپارتمان به مسکن مشارکتی

محمد عنایتی‌نجف‌آبادی| وزارت راه و شهرسازی در حالی از شیوه مشارکتی در طرح اقدام ملی استفاده می‌کند که پیش بینی می‌شود این شیوه، وزارتخانه را در رسیدن به هدف خود، یعنی خانه‌دار کردن اقشار متوسط ناکام می‌گذارد.  رییس‌جمهور، حدود دو ماه پیش، با حضور در آیین ساخت 110هزار واحد مسکونی، بطور رسمی طرح اقدام ملی را کلید زد. در این طرح قرار است، 400 هزار واحد مسکونی تا پایان سال1400، ساخته و به دست متقاضیان برسد. بر اساس جزییات اعلام شده طرح اقدام ملی، نیمی از واحدهای مسکونی به شیوه مشارکت با انبوه‌ساز ساخته خواهد شد. در این راهکار، دولت، زمین را بطور رایگان در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌دهد. انبوه‌ساز نیزهزینه و عملیات فرآیند ساخت را پوشش خواهد داد. در پایان نیز هربخش به نسبت آورده اولیه خود، مالک واحدهای مسکونی ساخته شده می‌شوند. بر اساس این راهکار، مصرف‌کننده‌ نهایی و متقاضی خرید مسکن، از ابتدا تا تکمیل پروژه هیچ نقشی ندارد. در حقیقت متقاضی باید پس از اتمام فرآیند ساخت، واحدمسکونی را به قیمت روز از دولت یا انبوه‌ساز خریداری کند. همین امر موجب می‌شود، تا بسیاری از دهک‌های جامعه نتوانند با استفاده از این طرح صاحب‌خانه شوند.

   مسکن مشارکتی مناسب نیست

برای بررسی توان خرید مسکن در دهک‌های مختلف با استفاده از طرح مسکن مشارکتی، ابتدا شاخصی تحت عنوان شاخص هزینه موثر دسترسی به مسکن را تعریف می‌کنیم. در واقع، تعداد سال‌هایی که یک خانوار با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود می‌تواند صاحب‌خانه شود، هزینه موثر دسترسی به مسکن نام دارد. حال فرض می‌کنیم، یک خانوار شهری برای خرید یک خانه 75 مترمربعی، بطور متوسط در شهرهای کشور باید 225میلیون تومان هزینه کند، بنابر درآمد دهک‌های مختلف در مناطق شهری کشور، شاخص دسترسی به مسکن موثر برای دهک اول برابر 45.5 سال خواهد بود. مطابق آمار ارایه شده در سایر کشورهایی که در زمینه مسکن مشکلی ندارند، حد مطلوب این شاخص باید بین 3 تا 10 سال باشد. بر این اساس، شیوه مشارکتی استفاده شده در طرح اقدام ملی تنها برای دهک‌های 8، 9 و 10 مناسب است و برای سایر دهک‌ها قابل استفاده نیست. با توجه به اینکه هدف طرح اقدام ملی، صاحب‌خانه کردن قشر متوسط است. ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، دولت را از رسیدن به هدف خود دور خواهد کرد.

   تام فاز، مناسب‌تر از مسکن مشارکتی

این در حالی است که دولت می‌تواند از سایر طرح‌های خود، در طرح اقدام ملی استفاده کند. بر این اساس 7 مرداد ماه، مازیار حسینی، معاون پیشین وزارت راه و شهرسازی، در معرفی راهکارهای دولت برای تولید انبوه ‌مسکن از پیگیری طرح جدید وزارت راه و شهرسازی به نام «تام فاز» (تأمین مسکن به‌روش فروش اقساطی) برای رونق تولید و بازار مسکن خبر داد. مطابق جزییات این طرح، مکانیزم طراحی شده در طرح تام‌ فاز به نحوی است که افرادی که قدرت پرداخت پول ساخت را دارند، اما از پرداخت هزینه زمین ناتوانند، هزینه ساخت را یک جا در ابتدای پروژه، به حساب مسدودی در بانک عامل واریز کنند. سپس پیمانکار وارد ساخت و ساز شود. پس از تکمیل پروژه با تحویل واحد مسکونی به متقاضی واجد شرایط، سهم زمین هم که سهم دولت است، در فروش اقساطی ۱۰ ساله از سوی خریدار بازپرداخت می‌شود. در صورتی که دولت تام فاز را جایگزین راهکار مسکن مشارکتی در طرح اقدام ملی کند، با توجه به ویژگی‌های این طرح، متقاضی می‌تواند، تنها با پرداخت هزینه ساخت مسکن، صاحب‌خانه شود. بر این اساس، اگر هزینه ساخت یک واحد 75 متری بطور متوسط در شهرهای کشور 150میلیون تومان باشد، شاخص دسترسی به مسکن برای دهک اول به 30.3 سال می‌رسد. این در حالی است که با استفاده از تام فاز در طرح اقدام ملی دهک‌های 5 به بالا برای صاحب‌خانه شدن توانمند خواهند شد و با توجه به هدف دولت در خانه‌دار کردن اقشار متوسط، تام فاز موفق‌تر از مسکن مشارکتی عمل خواهد کرد. علاوه بر اینکه در طرح تام‌فاز به واسطه اینکه انبوه‌ساز تنها پیمانکار است و نقش مالک را ایفا نمی‌کند، بسیاری از مشکلات پروژه‌های مشارکتی نظیر ایجاد فضای سوداگری و طولانی شدن فرآیند ساخت به وجود نمی‌آید.همچنین برای ساخت مسکن به شیوه مشارکتی وزارت راه و شهرسازی، ناچار به تامین منابع مالی، برای اعطای تسهیلات به انبوه‌ساز خواهد بود. درحالی که در تام فاز هزینه ساخت را متقاضی به انبوه‌ساز پرداخت کرده و نیاز به تامین منابع مالی توسط دولت نیست.

   تغییر در نحوه دریافت هزینه ساخت

بر اساس مستندات مطرح شده، طرح تام فاز مناسب دهک‌های متوسط جامعه است اما نحوه دریافت هزینه ساخت در این طرح، ایراداتی را به وجود آورده است. برای مثال دهک پنجم برای خرید مسکن در این طرح، باید حدود 10 سال، یک‌سوم درآمد خود را برای خرید مسکن ذخیره کند. از این رو، خانوارهای هدف در طرح اقدام ملی، به‌ویژه زوج‌های جوان توان پرداخت این هزینه به صورت یک جا را نخواهند داشت. به نظر می‌رسد ایجاد تغییراتی در نحوه دریافت هزینه ساخت، مثل اقساطی کردن این هزینه یا اعطای وام ساخت به متقاضی، می‌تواند برخی ایرادات وارده به طرح را بر طرف کرده و بسیاری از اقشار جامعه را برای صاحب‌خانه کردن توانمند کند.