چالش‌های ساخت واحدهای ریزمتراژ

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

مسکن کوچک متراژ که معمولا به واحدهای با متراژ کمتر از 60 متر اطلاق می‌شود، در حال حاضر، بیشترین متقاضی مصرفی را در بازار مسکن دارد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1398 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 مترمربع (15.7 درصد از کل معاملات) اختصاص داشته است. البته آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد، با افزایش 70 تا 200 برابری قیمت مسکن، از ابتدای سال جاری بیشترین معاملات خرید و فروش املاک مربوط به واحدهای کوچک متراژ بوده است. بر همین اساس، سیاست‌گذاران در طرح‌های جدید ساخت مسکن، یکی از شروط ساخت را تولید واحدهای کوچک قرار داده‌اند. سیاست‌گذاران با توجه به تجربه خالی ماندن 2.5 میلیون مسکن در کشور به این نتیجه رسیدند که واحدهای کوچک مورد تقاضای دهک‌های متوسط است و با توجه به افزایش قیمت مسکن توان مالی اقشار متوسط با مسکن کوچک متراژ متناسب است. این در حالی است که شهرداری نیز در جدیدترین طرح خود از واحدهای 30 متری سخن به میان آورده است. واحدهایی که نه‌تنها با ذائقه شهروندان ایرانی سازگار نیست، بلکه موانع قانونی متعددی در اجرا دارد. یکی از موانع قانونی آن مساله پارکینگ است. حال جدای از ابعاد اجتماعی و فرهنگی کوچک شدن متراژهای خانه مساله پارکینگ در این عصر ماشینی می‌تواند مشکلات زیادی را به وجود بیاورد.

    قوانین پارکینگی شهرداری

در قوانین شهرداری به‌وضوح آمده است، صدور پروانه ساختمانی مجاز نخواهد بود مگر اینکه در طرح ساختمان یا تغییرات آن پارکینگ مورد نیاز مطابق استفاده‌های کاربری‌های شهری برابر ضوابط و مقررات مصوب تأمین‌شده باشد. صدور پروانه و هرگونه گواهی عدم خلاف یا پایان کار ساختمان مربوط به آن، منوط به تأمین پارکینگ‌های موردنیاز در همان ساختمان یا در صورت احراز و تأیید عدم امکان تأمین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، در پارکینگ‌های دارای اسناد حقوقی در شعاع حداکثر 250 متر از ساختمان، تحت شرایط خاص بلامانع است و همچنین قیدشده در کلیه مواردی که پارکینگ هر واحد ساختمانی (مسکونی یا غیرمسکونی)، خارج از آن و در پارکینگ‌های اختصاصی دارای اسناد رسمی، تأمین می‌شود، ذکر شماره و نام پارکینگ و حدود اربعه آن در صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد ثبتی واحد مذکور الزامی است. در ضوابط شهرداری استانداردی در خصوص میزان مساحت پارکینگ وجود دارد که برای واحدهای زیر 150 متر یک پارکینگ در نظر باید گرفته شود و برای واحدهای بیشتر از 150 متر تا 250 متر تعداد پارکینگ به 2 عدد افزایش می‌یابد و برای واحدهای بالای 250 متر 3 پارکینگ مورد نیاز است. اگر این استانداردها را نتوان در پارکینگ آپارتمان به اجرا درآورد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان، یک پارکینگ مزاحم در آن فضا در نظر می‌گیرد بطوری‌که مثلاً دو ماشین پشت سرهم پارک کنند.

    اصلی‌ترین مشکل ساخت ریزمتراژها

در همین رابطه، طاهره نصر، رییس کمیسیون معماری شورای مرکزی سازمان نظام‌مهندسی گفت: جدای از مباحث فرهنگی و اجتماعی ساخت مسکن توسط شهرداری که از نظر قانونی هیچ تعهدی برای ساخت مسکن ندارد، مساله پارکینگ می‌تواند یک چالش جدی برای اجرای این طرح قلمداد شود.

او اظهار کرد: در حال حاضر باید تمامی واحدها یک پارکینگ مخصوص و در صورت متراژ بالای ساختمان یک و نیم برابر پارکینگ داشته باشند. مطمئنا با تراکم جمعیتی حاصل از املاک 30 متری با توجه به متراژ کل ساختمان تعبیه پارکینگ برای شهرداری بسیار مشکل خواهد بود، بنابراین شهرداری‌ها قبل از اقدام به اجرای این طرح باید در قوانین خود تغییرات اساسی اعمال کنند.

رییس کمیسیون معماری شورای مرکزی سازمان نظام‌مهندسی با بیان اینکه در حال حاضر قوانین شهرداری در تضاد کامل با این طرح پیشنهادی است، گفت: از آنجایی‌که پارکینگ همانند بالکن و انباری در سندهای تک‌برگی قید می‌شود و مالک انحصاری دارد، دریافت آن مستلزم پرداخت هزینه است که این مورد بار مالی مازاد را بر دوش این شهروندان که به دنبال املاک ارزان‌قیمت هستند، می‌گذارد.

وی در پاسخ به اینکه آیا در کنار واحدهای مسکونی 30 متری شهرداری می‌تواند پارکینگ طبقاتی احداث کند، گفت: این مورد سه مشکل را به دنبال دارد. در ابتدای امر با این اقدام حق حفظ حریم شخصی که از حقوق اصلی شهروندان است از مالکان سلب می‌شود و شهروندان مجبور می‌شوند برای دسترسی به خودروها حریم خصوصی همدیگر را زیر پا بگذارند. مورد دیگر مربوط به هزینه خرید پارکینگ‌ها است که شهروندان این دهک‌ها توانایی خرید ندارند و در وهله آخر اگر شهرداری می‌توانست مساحت بیشتری را به این املاک تخصیص دهد چرا طرح خود را به متراژ 30 متری بسط داد. بدون تردید شهرداری برای کمبود زمین به دنبال اجرای طرح 30 متری است.

نصر گفت: از شهرداری می‌خواهیم به‌جای ارایه طرح‌های غیرعملیاتی و غیراصولی که آسیب‌ها و ناهنجاری‌ها متعددی را در جامعه ایجاد می‌کند، راهکار جدی برای کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز فراهم کند تا سازندگان با امنیت خاطر وارد پرسه ساخت‌وساز شوند.

    رزومه موفق کشورهای توسعه یافته

فرشید پور حاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان کشور نیز با بیان اینکه در تمامی کشورهای توسعه‌یافته حکمرانان محلی و نهادهای عمومی به عنوان یکی از مجریان ساخت‌وساز املاک مسکونی محسوب می‌شوند، گفت: اینکه بگوییم شهرداری‌ها نباید وارد پروسه ساخت‌وساز شوند، صورت‌مساله اشتباهی است. در حال حاضر طرح‌های مسکن اجتماعی برای اجراشدن نیازمند مشارکت‌های نهادهای مختلف است و شهرداری‌ها می‌توانند با قبول این موضوع نقش پررنگی در توازن بخش عرضه و تقاضا داشته باشند.

 وی بابیان اینکه موضع‌گیری‌های بسیار منفی برخی از کارشناسان و مهندسان در قبال متراژ 30 متری این خانه‌ها بسیار شبهه‌انگیز است، گفت: در حال حاضر در جنوب و شرق پایتخت عده کثیری از مردم به‌صورت چند نفره در خانه‌های بی‌کیفت و کم متراژ رندگی می‌کنند و مطمئنا ارتقای سطح سکونت آنها نسبت به متراژ از اهمیت بالایی برخوردار است.

پور حاجت گفت: کشورهای شرقی و غربی تجربه ساخت املاک مسکونی کوچک متراژ را در رزومه خوددارند و مطمئنا اگر این املاک در ایران طراحی و اجرای صحیحی داشته باشد می‌تواند تجربه موفقی به شمار بیاید.

دبیر کانون انبوه‌سازان کشور گفت: بدون تردید شهرداری در ساخت این املاک به دنبال پارکینگ نخواهد بود و به سمت ساخت پارکینگ‌های عمومی خواهد رفت، کما اینکه در حال حاضر بسیاری از آپارتمان‌ها در تهران فاقد پارکینگ است و سکنه این املاک از پارکینگ عمومی بهره می‌برند.

وی بابیان اینکه شهرداری باید از محل بودجه خود شروع به ساخت‌وساز پارکینگ برای این پروژه‌ها کند، گفت: انبوه‌سازان به‌شدت مدافع هر اقدام عملیاتی برای خانه‌دار کردن شهروندان هستند و این نهاد حرفه‌ای در این طرح می‌تواند بازوی کمکی و تخصصی شهرداری‌ها محسوب شود.

پورحاجت گفت: بدون تردید ساخت املاک کوچک متراژ در تهران می‌تواند برای زوج‌های جوان نویدبخش زندگی بهتر باشد.

    شرط موفقیت طرح خانه‌های کوچک متراژ

محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی با بیان اینکه ساخت املاک کوچک متراژ برای کشور ابعاد اجتماعی ناگواری به همراه دارد، گفت: اگر اجرای این پروژه‌ها در کشورهای شرق دور یا غرب موفق بوده به دلیل همخوانی آن با زندگی آنها است. در این کشورها بیشتر ساکنان در ملک خود آشپزی نمی‌کنند و از آن به عنوان خوابگاه بهره می‌برند. درحالی که زندگی ایرانی همچنان زندگی جمعی است و آنها در کنار هم احساس خوشبختی می‌کنند.

مهری گفت: اما اینکه آیا کشور ما مجبور به اجرای طرح‌های چنینی است؟ باید گفت، خیر. دولت با اجرای سیستم مالیاتی فشرده می‌تواند تمامی 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی را وارد بازار مصرف کند. اگرچه ممکن است بخشی از این املاک به‌واسطه متراژ یا قیمت بسیار بالا مناسب هر قشری نباشد اما خانه‌های خالی به میزان قابل‌توجهی می‌تواند توازن عرضه و تقاضا را به همراه داشته باشد.

وی بابیان اینکه ساخت املاک 30 متری د ر پایتخت باعث افزایش جمعیت این شهر می‌شود، گفت: در حال حاضر جمعیت کل تهران در شب بالای 12 میلیون نفر است که متأسفانه خدمات زیرساختی هیچ تناسبی با این تعداد شهروند ندارد. حال شما تصور کنید اگر خانه‌های 30 متری ساخته شود جمعیت این کلان‌شهر به چه میزان افزایش خواهد یافت.

این کارشناس بابیان اینکه مساله پارکینگ، انباری و آپارتمان‌های شلوغ معضل این طرح است، گفت: البته شهرداری می‌تواند مساله پارکینگ را به نحوی رفع‌ورجوع کند و شاید بهترین راهکار برای این موضوع ایجاد پارکینگ‌های عمومی است. اما شما تصور کنید چه حجم خروجی و ورودی به فضای نزدیک این پارکینگ‌ها تحمیل می‌شود. مگر اینکه این پارکینگ‌ها در فضای بسیار بازتر و خارج از محوطه‌های مسکونی ساخته شود که این مورد نیز معضلات مربوط به خود را دارد.

وی گفت: اگر طرح واحد 30 متری در کشورهای توسعه‌یافته موفقیت‌آمیز بوده به دلیل آن است که این کشورها دارای سیستم حمل‌ونقل بسیار پیشرفته هستند و بخش بزرگی از ساکنان و دهک‌های پایین جامعه فاقد خودرو هستند. درحالی که در کشور ما به علت سیستم حمل‌ونقل بسیار معیوب، داشتن حتی یک پراید برای خانوار امر بسیار مهم و اساسی تلقی می‌شود. همین چند سال پیش، معاونت حمل و نقل و ترافیک شهرداری تهران، اعلام کرده بود طبق مطالعات انجام شده، تهران در شرایط فعلی حدود ۵۰۰ هزار جای پارک کم دارد. طبق طرح جامع شهر تهران دیگر جایی برای ساخت بزرگراه نخواهیم داشت و با توجه به تولید، شماره‌گذاری و ورود روزانه ۱۲۰۰ تا ۱۴۰۰ دستگاه خودروی جدید، جای حرکت در تهران باقی نمی‌ماند .

مهری گفت: شهرداری قبل از ساخت این املاک اولاً باید سیستم حمل‌ونقل عمومی خود را ارتقا دهد. در ثانی به فکر ایجاد پارکینگ‌های عمومی در فضاهایی شهری باشد که فشاری برای مسیرهای ارتباطاتی شهر اعمال نکند.

قیمت  انواع  پارکینگ  چند؟

شاهین افتخاری، کارشناس مدیریت پروژه بابیان اینکه قیمت پارکینگ ۳ تا ۸ درصد قیمت واحد مسکونی است گفت: بطورکلی فرمول خاصی برای محاسبه قیمت پارکینگ وجود ندارد و بسته به موقعیت قرارگیری ارزشگذاری می‌شود. اما قاعده کلی به این شکل است که هر چه متراژ پارکینگ بزرگ‌تر باشد و در کوچه یا خیابان اصلی قرار بگیرد، بسته به قیمت ملک گران‌تر می‌شود.  افتخاری گفت: اما بطور عرف جامعه پارکینگ املاک نوساز نسبت به قدیمی‌ساز ارزان‌تر محاسبه می‌شود و دلیل آن گرانی واحدهای نوساز است. در ثانی یکی از معضلات اصلی خانه‌های چند سال ساخت مربوط به پارکینگ است و اغلب این املاک فاقد پارکینگ مناسب هستند. وی گفت: اگر پارکینگ در کوچه‌های باریک قرار داشته باشد ارزان‌تر بوده و همچنین پارکینگ‌های مزاحم یا کرایه‌ای ارزان‌تر هستند.  افتخاری بابیان اینکه هزینه اجاره پارکینگ نیز فاقد فرمول خاصی است، گفت: نرخ اجاره پارکینگ به‌صورت توافقی بین مالک و متقاضی تعیین می‌شود. تنها قانونی که در اجاره پارکینگ به چشم می‌خورد، عدم عرضه پارکینگ به متقاضی خارج از سکنه آپارتمان است. چراکه ممکن است امنیت ساختمان به خطر بیفتد. هیچ مالکی اجازه اجاره پارکینگ به‌غیراز ساکنان همان آپارتمان را ندارد. به همین دلیل پارکینگ‌های اجاره‌ای در بنگاه‌های املاک عرضه نمی‌شوند، بلکه در داخل آپارتمان تصمیم اجاره فلان پارکینگ اعلام می‌شود تا ساکنانی که واحدشان از پارکینگ برخوردار نیست یا به پارکینگ بیشتری احتیاج دارند برای اجاره آن اقدام کنند. وی گفت: اما به‌صورت عرف کف بازار اجاره پارکینگ حدود ۱۵درصد میزان اجاره واحد مسکونی محاسبه می‌شود. وی در خصوص قیمت پارکینگ مزاحم نیز گفت: طبق بررسی‌ها و تحقیقات میدانی ارزش و قیمت پارکینگ مزاحم ۵۰ تا 6۰ درصد قیمت پارکینگ معمولی است. از آنجا که در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل‌اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند. قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به‌این‌علت مزاحم است که بااینکه شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است. وی با بیان اینکه قیمت پارکینگ در یک ساختمان چند طبقه یک قیمت است، گفت: دریک آپارتمان پارکینگ قیمت مشخص دارد و مالکیت آن باید در سند قید شده باشد.