دلایل جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن
ایمان رفیعی
کارشناس مسکن
بازار معاملات زمین و مسکن و سرمایه‌گذاری در این بازارها تقریباً یکی از قدیمی‌ترین و مطمئن‌ترین زمینه‌های سـرمایــه‌گـذاری در کشورها به شمار می‌رود. تقاضای دایمی و رو به رشد در این بازار در کنار عدم وجود تهدیدات و خطراتی مانند ورشکستگی، تحریم، و سایر مخاطراتی که سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر را تهدید می‌کند، موجب شده تا ورود به بازار ساخت و معامله مسکن و زمین، یکی از کم ریسک‌ترین و مطمئن‌ترین زمینه‌ها برای سرمایه‌گذاری محسوب شود. با وجود تمام مزایایی که ورود به بازار مسکن به همراه دارد، یکی از نکات منفی این بازار این است که فعالیت در این بازار به ویژه در دهه اخیر برای همه امکان‌پذیر نبوده است. وجود بازارهای کوتاه‌مدت و سهل الوصولی مانند بازارهای ارز، طلا و بورس باعث شده سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن با تنزل جایگاه و رتبه در بین مقاصد سرمایه‌گذاری مواجه شود. از جمله عواملی که موجب کاهش میل و امکان ورود سرمایه‌گذاران خرد به بازار مسکن شده است. دوره سرمایه‌گذاری طولانی و همچنین مدت نسبتاً قابل توجه دوره بازگشت سرمایه و سود در قیاس با سایر بازارها مانند بورس و ارز از جمله دیگر عوامل مهمی است که باعث شده سرمایه‌گذاران ترجیح دهند در بازارهای کوتاه‌مدت ورود پیدا بکنند. با بررسی بازارهای مختلف اقتصادی و همچنین مشاهده نوسانات آنها در سه دهه اخیر، شاید بازارهایی را که با وجود افت و خیزهای متعدد بتوان سودده معرفی کرد، سرمایه‌گذاری در بازار ارز، طلا، بورس و در نهایت مسکن است. با بررسی روند تغییر قیمت‌ها در این چهار بازار که عمده منابع نقدینگی موجود در سطح جامعه را به خود جلب و جذب می‌کند، شاید بتوان مطمئن‌ترین و کم خطر‌ترین بازار در کشور را بازار مسکن معرفی کرد. با اینکه بازارهای ارز، طلا و بورس از نظر جذابیت ظاهری و سودهای مقطعی، اولویت ورود بالاتری نسبت به بازار مسکن را دارند، اما در نهایت بازاری که در شرایط بسیار متلاطم اقتصاد امروزی بتواند سرمایه افراد را بطور مطمئن و بلندمدت حفظ کند و آن را به سلامت به سر منزل مقصود برساند، بازار مسکن است. بازارهای کوتاه‌مدت و زود بازده به دلیل سطح انتظارات مقطعی و همچنین خرد بودن حجم سرمایه‌های ورودی پتانسیل نوسان زیادی را دارند. به همین دلیل این بازارها معمولاً در خط مقدم جذب اثرات منفی ناشی از تلاطمات و تغییرات سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و بین‌المللی جامعه هستند. از این رو، سرمایه‌های موجود در این بازارها فرار بوده و با افزایش دامنه نوسانات یا حتی وجود حالت سکون طولانی‌مدت در این بازارها، به سرعت راهی سایر مقاصد سرمایه‌گذاری می‌شوند. در طی یک سال و نیم گذشته که نوسانات و تلاطمات اقتصادی موجب هیجان بسیار زیادی در اقتصاد جامعه شد، شاهد ورود حجم زیادی از نقدینگی به این بازارهای کوتاه‌مدت زود بازده مانند ارز و طلا بودیم. دامنه نوسانات ایجاد شده در این بازارها به تمام بخش‌های اقتصادی کشور کشیده شد و موجب افزایش هزینه‌ها و قیمت‌ها در سایر بازارها از جمله بازار مسکن گردید، بطوری که قیمت‌ها در این بازار بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرد. افزایش شدید قیمت‌ها در این بازار همراه با جذابیت و کشش بازارهای زود بازده موجب خروج بخشی از علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شد. علاوه بر این موارد، عواملی مانند عدم تطبیق مبلغ تسهیلات بانکی با میزان افزایش بهای مسکن و همچنین کاهش شدید توان عمومی اقتصاد جامعه، موجب کاهش شدید حجم معاملات در بازار مسکن شد. ناتوانی و کاهش حجم معاملات موجب فروکش کردن بخشی از التهاب کاذب ایجاد شده در بازار مسکن و تخلیه حباب قیمتی ناشی از آن شد. کاهش تقاضا و همچنین توقف روند افزایش قیمت‌ها در این بازار موجب خروج بخشی از افرادی که با هدف سودجویی و ایجاد التهاب در قیمت‌ها وارد این بازار شده بودند شد. تداوم کاهش قیمت‌ها در بازارهای ارز و طلا که اولین مقاصد سرمایه‌گذاری در کشور ما را تشکیل می‌دهند، موجب تغییر مسیر جریان نقدینگی به سمت بازارهای سوم و چهارم که به ترتیب بازارهای بورس و مسکن هستند شد. همان‌گونه که در چند ماه اخیر شاهد بودیم، شاخص بازارهای بورس با پشت سر گذاشتن رکوردهای قبلی، به رقم بیش از ۳۰۰ هزار واحد رسیده است، بطوری که بازار بورس ایران به عنوان سودده‌ترین بازار بورس جهان نام گرفته است. پس از بازار بورس، بازار مسکن نیز آرام آرام پذیرای نقدینگی خارج شده از بازارهای اول و دوم بوده و در مهر ماه امسال شاهد رشد حجم معاملات همزمان با تداوم آرامش نسبی موجود در بازار مسکن هستیم. علاوه بر این موارد شاید بتوان دلیل دیگری که موجب رونق نسبی بازار مسکن در ماه اخیر دانست را به عواملی مانند نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و ترس از افزایش مجدد قیمت‌ها که بطور سنتی در هر سال اتفاق می‌افتد و همچنین به کف قیمت تولید رسیدن بهای فروش املاک نسبت داد. جدای از عوامل مذکور و همچنین احتمالات مختلفی که ذکر نشده است، توجه به این نکته ضروری است که با وجود تمام جذابیت‌ها و کششی که سایر بازارها برای جذب نقدینگی دارا هستند، بازار مسکن چون هر دوجنبه مصرفی و سرمایه‌گذاری را بطور همزمان برای سرمایه‌گذاران به ارمغان می‌آورد و همچنین تنوع بهره‌برداری از آن، همواره حفظ سرمایه‌گذاران را تضمین می‌کند.
