راز رشد تعداد اجاره‌نامه‌ها در مهر
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
بر اساس آمارهای موجود از ابتدای سال جاری همگام با افزایش قیمت مسکن بازار اجاره نیز دچار رکود تورمی شده و هزینه اجاره یک واحد مسکونی از ابتدای امسال نسبت به سال گذشته 15 تا 30 درصد افزایش‌یافته است؛ البته نکته قابل توجه، تغییر وزنه ودیعه نسبت به اجاره است.
بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران موجود در سال ۹۷ میزان رشد میانگین اجاره‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۲۷ درصد بوده است که این مورد از ابتدای سال جاری به بالای 30 درصد رسیده است. بر اساس این آمارها میانگین اجاره‌بهای یک مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی یک‌ساله ۹۷ به ۳۲ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. این رقم یعنی برای اجاره هر مترمربع آپارتمان بدون پرداخت ودیعه و تبدیل بخشی از اجاره به مبلغ رهن، باید بطور میانگین ۳۲ هزار و ۵۰۰ تومان پرداخت شود. این رقم میانگین در مقایسه با متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در سال ۹۶ رشد قابل‌توجه ۲۷ درصدی داشته است. این میزان بالاترین رشد یک‌ساله اجاره‌بها در تهران از سال ۸۸ به بعد است و به این ترتیب رکورد ۹ ساله رشد اجاره‌بها در سال ۹۷ شکسته شد. میزان رشد سالانه میانگین اجاره‌بها در پایتخت در سال ۸۸ معادل ۳۴ درصد بوده است.
اما در این میان، به گفته بسیاری از واسطه گران بازار اجاره، اگرچه هزینه اجاره بازار مسکن در تمامی شقوق مسکونی، تجاری و اداری نسبت به سال گذشته در برخی از مناطق تا 30 درصد افزایش داشته است اما واقعیت بازار بالای 30درصد است این مورد در مناطق شمال شهر تهران تا 35 درصد و در مناطق متوسط شهر بالای 30 درصد است.
به گفته این واسطه گران زمانی که قیمت مسکن به‌صورت فزاینده افزایش پیدا می‌کند بازار اجاره آرام می‌گیرد اما قراردادها نشان می‌دهد از ابتدای سال جاری بطور متوسط اجاره هر مترمربع از واحد مسکونی حدود 35 هزار تومان بوده که در ماه‌های پررونق تابستان یعنی فصل اسباب‌کشی این رقم تا 40 هزار تومان نیز پیش رفته است. البته این مورد در بین سال‌های 92 تا 95 بطور متوسط 16 تا 22 هزار تومان بوده است.
آمارها چه می‌گویند؟
براساس آمارهای موجود، نرخ اجاره‌بها سالانه از 1372 تا 75 حدود 27 درصد، 76 تا 79 حدود 20 درصد، 80 تا 83 حدود 24 درصد، 84 تا 87 حدود 27 درصد، 88 تا 91 حدود 22 درصد و در سال 92 تا 95 حدود 10 درصد رشد داشته است که این مورد براساس آمارهای قرارداد شده در طی سال‌های 96 و 97 و 6 ماهه سال جاری بالای 20 درصد بوده است.
براساس آمارهای جمع‌آوری‌شده از کد رهگیری مشاوران املاک در مهرماه امسال حدود 12 هزار و 913 فقره اجاره منعقدشده که نسبت به شهریور 98 حدود 2.9 درصد رشد داشته است. مشاوران املاک دلیل افزایش بازار اجاره در مهرماه را به سه مورد کاهش نرخ اجاره‌بها، ارایه تخفیف‌های متعدد توسط مالکان و ناامیدی از افزایش نرخ اجاره‌بها بسط می‌دهند.
تعویق زمان جابه‌جایی
در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه به تعویق انداختن زمان جابه‌جایی باهدف رسیدن قیمت‌ها به کف می‌تواند مهم‌ترین دلیل بالا رفتن تعداد قراردادهای اجاره در مهرماه باشد، گفت: بعد از کاهش‌های نسبی در قیمت ارز و کاهش نسبی قیمت مسکن بسیاری از مستأجران با دریافت سیگنال‌های کاهشی در مهرماه وارد بازار اجاره شدند. اگرچه بسیاری از مستأجران قیمت‌های کنونی را هم دور از انصاف قلمداد می‌کنند اما به صورت محسوس می‌توان کاهش قیمت اجاره را در بازار لمس کرد.
وی گفت: میان قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها همواره یک رابطه معنادار وجود داشته و دارد و درواقع اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است. نسبت قیمت به اجاره‌بها از ابتدای دهه ۷۰ شمسی تا ابتدای سال 98 همواره در یک بازه مشخص بین ۱۴ تا حدود 3 واحد متغیر بوده است. این نسبت زمانی در بالاترین سطح قرار دارد که معاملات مسکن رونق گرفته و به دنبال آن قیمت مسکن جهش پیداکرده است.
این کارشناس شهرسازی گفت: P/R درواقع نسبتی است که از حاصل تقسیم «ارزش متوسط هر متر مربع آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک مترمربع آپارتمان» (R) حاصل می‌شود. بررسی نمودار P/R به ما کمک می‌کند به شکلی تاریخی بتوانیم زمان حداکثر و حداقل قیمت مسکن را کشف کنیم. چنانچه ذکر شد براساس آمارها از ابتدای دهه 70 تاکنون نسبت قیمت به اجاره هرگز بالای 25 واحد نبوده که این مورد هم‌زمان با رشد قیمت ارز و قیمت مسکن در بهارسال 98 به بالای 26 درصد رسید. این الگو در ماه‌های تابستان نیز تکرار شد.
وی گفت: بالاترین نسبت P/R در بازار مسکن تهران در سال‌های 75، 81 و 86 رخ‌داده است. این نسبت در این سال‌ها به ترتیب 21، 20 و 21 واحد بوده است؛ اما این مورد در سال‌های 73، 78، 84 و 90 حدود 15 تا 17 واحد بوده است. مرور بازار در این سال‌ها نشان می‌دهد، بازار اجاره رابطه مستقیمی با رشد معاملات بازار مسکن و رشد قیمتی مسکن دارد.
اجاره هر متر واحد مسکونی
وی با بیان اینکه براساس آمارهای موجود از سال 91 تاکنون این شاخص بین 20 تا 25 واحد بوده است، گفت: این موضوع به‌خوبی نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن طی این سال‌ها در وضعیت مطلوبی قرار داشته است. براساس آمارهای ارایه‌شده از بانک مرکزی بطور متوسط قیمت هر واحد مسکونی در سال 91 حدود 2 میلیون و 926 هزار، در سال 92 حدود 3 میلیون و 772 هزار، در سال 94 حدود 4 میلیون و 189 هزار، در سال 95 حدود 2 میلیون و 244 هزار، در سال 96 حدود 5 میلیون و 91 هزار و در سال 97 حدود 6 میلیون و 838 هزار تومان بوده است.
این کارشناس گفت: زمانی که با دقت میزان تأثیرپذیری قیمت مسکن به اجاره را بررسی می‌کنیم به این مورد می‌رسیم که در برهه زمانی که قیمت مسکن دچار رشد سینوسی شده، اجاره نیز به‌شدت افزایش‌یافته است. آمارها نشان می‌دهد قیمت اجاره هر مترمربع از واحد مسکونی در تهران به صورت متوسط در نیمه دوم سال 91 حدود 14 هزار و 800، در نیمه اول 92 حدود 16 هزار و 600، در نیمه دوم سال 92 حدود 16 هزار و 400، در نیمه اول سال 93 حدود 17 هزار و 700، در نیمه دوم سال 93 حدود 18 هزار و 500، در نیمه اول سال 94 حدود 20 هزار، در نیمه دوم سال 94 حدود 20 هزار و 200، در نیمه اول سال 95 حدود 22 هزار، در نیمه دوم 95 حدود 22 هزار و 300، در نیمه اول سال 96 حدود 24 هزار و 300، در نیمه دوم سال 96 حدود 27 هزار و در نیمه اول سال 97 31 هزار، در نیمه دوم سال 97 نزدیک به 34 هزار و به صورت متوسط در بهار امسال میانگین اجاره‌بهای سالانه یک مترمربع آپارتمان مسکونی ۴۰ هزار تومان بوده است که نسبت به فصل مشابه سال ۹۷ رشد ۲۹ درصدی داشته است. یادآور می‌شود این مورد در سال‌های قبل از سال 97 در املاک مسکونی متوسط فراتر از 27 هزار تومان نبوده است.
وی بابیان اینکه حلاجی آمارها نشان می‌دهد در طی سال‌های قبل از 97 نرخ رشد اجاره‌بها 10 تا 12 درصد بوده است گفت: اما این مورد، تحت تأثیر رشد سینوسی قیمت مسکن به بالای 29 درصد نیز رسید.
مهری درنهایت افزود: یکی از دلایل افزایش قیمت نرخ اجاره مربوط به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری و کاهش نرخ مالکیت در کشور است و اگر به‌طور مقطعی شاهد کاهش نرخ اجاره نامحسوس اجاره در مهرماه هستیم اما مطمئن در ماه‌های آتی به خصوص در سال 99 با توجه به نرخ تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی نرخ اجاره افزایش بیشتر خواهد داشت. البته به ادعای واسطه گران املاک این نرخ در آبان ماه جاری نیز نسبت به مهرماه به سه علت نبود تقاضای واقعی، تخفیف‌های مالکان و افزایش فایل‌های اجاره در بنگاه‌های املاک با رشد اندکی روبرو شده است. در ثانی عدم حمایت دولت برای اجرای تولید مسکن باعث شده بازار مسکن به یک چند مجهولی تبدیل شود.
راهکارهایی برای حل معضل اجاره‌بها
در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت برای حل معضل افزایش تورمی هرساله بازار اجاره باید چند راهکار جدی را دنبال کند گفت: اینکه بگوییم آیا در ماه‌های آتی بازار اجاره آرام می‌گیرد وابستگی زیادی به شرایط اقتصادی کشور و سمت وسوی نقدینگی دارد؛ اما بطورکلی اجرای برنامه دریافت مالیات از خانه‌های خالی، سرازیر شدن نقدینگی‌ها به سمت بازار تولید، حمایت از بخش تقاضای مصرفی و تولیدی دارد.
وی گفت: البته دست‌های پنهانی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد همچنین قرار بود دولت برنامه منسجمی برای قانون پیش‌فروش و اجاره‌داری اجرا کند که متأسفانه این لایحه‌ها با وجود تأکیدات کارشناسان همچنان مغفول مانده است.
این کارشناس مسکن در خصوص طرح‌های مسکنی دولت در خصوص افزایش عرضه نیز گفت: همواره یکی از معیارهای سنجش توانایی دولت‌ها افزایش نرخ ساخت وسازمسکن بوده است و اثبات توانمندی خود هراز گاه از یک طرح توسعه‌ای و عرضه‌ای رونمایی می‌کنند در حال حاضر دولت در طرحی با عنوان طرح اقدام ملی به دنبال واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان سعی در جبران کمبود مسکن و تعادل بخشیدن به عرضه و تقاضا کرده و با ارایه تسهیلات ارزان به سازندگانی که در زمین‌های ارزان‌قیمت اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند به دنبال حمایت از مستأجران است اما به نظر می‌رسد این موضوع نیز به واسطه سه گره کور هرگز نتواند در کاهش میزان مستاجران و نرخ اجاره‌بها موثر باشد.
وی گفت: اولین گره کورعدم حمایت انبوه‌سازان و بخش خصوصی از این طرح است. متاسفانه به نظر می‌رسد دولت نتوانسته درخواست‌های انبوه‌سازان را در این مورد بشنود و برای حل این مسائل چاره‌اندیشی کند به‌هرروی حذف انبوه‌سازان از این طرح می‌تواند به نوعی نقطه پایانی این طرح قلمداد شود و می‌توانیم با اطمینان بگوییم این طرح نیز بدون حمایت بخش خصوصی در نطفه خفه خواهد شد.
این کارشناس مسکن گفت: اما مورد بعدی مربوط به ارایه تسهیلات توسط بانک‌ها است. به نظر می‌رسد دولت هنوز قبول نکرده بانک‌ها چیزی برای ارایه ندارند و دست آنها خالی‌تر از خالی است.
وی در خصوص گره کور سوم طرح اقدام ملی نیز گفت: براساس صحبت‌های معاون مسکن و شهرسازی قیمت نهایی یک واحد مسکونی طرح ملی مسکن حدود 300 میلیون خواهد بود که به نظر می‌رسد در این مورد نیز دولت نتوانسته یا نمی‌خواهد با شناخت درد به درمان بپردازد.
این کارشناس مسکن گفت: به‌هرروی در کشورهای توسعه‌یافته حداقل برای حل مشکل اجاره‌بها از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می‌کنند. این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. درواقع سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی (خانه اصلی هر فرد) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند. براساس این طرح دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از این ابزار، کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت کند و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد.
وی گفت: به نظر می‌رسد برای حفظ تعادل منطقی بازار اجاره باید دولت دخالت عملیاتی در این حوزه انجام دهد و مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری‌شده و مردم بطور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار وکسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان از جمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ‌های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه کنند تا در ادامه و با جلوگیری از انباشت متقاضی اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستأجر نیز فراهم شود.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه تهیه سرپناه یکی از مطالبات به حق شهروندان است گفت: عدم توجه به مطالبات ابتدایی شهروندان می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری در بعد اجتماعی، سیاسی و اقتصادی به کشور وارد کند، این در حالی است که حل مشکلات مسکن و اجاره‌بها مساله پیچیده‌ای نیست و دولت می‌تواند با برقراری تالارهای گفت‌وگو با یک گفتمان مسالمت‌آمیز با نهادها، بخش‌های خصوصی و خصولتی مشکل را حل کند حال باید دید چرا اهتمامی برای این مورد در بدنه دولت وجود ندارد؟ چه کسانی در پشت پرده مانع حل این مشکل شده‌اند؟ و باید دید چه کسانی از رکود تورمی مسکن و اجاره‌بها بهره می‌برند؟
برش
محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی: تعویق انداختن زمان جابه‌جایی باهدف رسیدن قیمت‌ها به کف می‌تواند مهم‌ترین دلیل بالا رفتن تعداد قراردادهای اجاره در مهرماه باشد. بعد از کاهش‌های نسبی در قیمت ارز و کاهش نسبی قیمت مسکن بسیاری از مستأجران با دریافت سیگنال‌های کاهشی در مهرماه وارد بازار اجاره شدند. اگرچه بسیاری از مستأجران قیمت‌های کنونی را هم دور از انصاف قلمداد می‌کنند اما به صورت محسوس می‌توان کاهش قیمت اجاره را در بازار لمس کرد
عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن: دولت برای حل معضل افزایش تورمی هر ساله بازار اجاره باید چند راهکار جدی را دنبال کند اینکه بگوییم آیا در ماه‌های آتی بازار اجاره آرام می‌گیرد وابستگی زیادی به شرایط اقتصادی کشور و سمت وسوی نقدینگی دارد؛ اما بطورکلی اجرای برنامه دریافت مالیات از خانه‌های خالی، سرازیر شدن نقدینگی‌ها به سمت بازار تولید، حمایت از بخش تقاضای مصرفی و تولیدی دارد
