3 راه گریز از گسل مسکن
گروه راه و شهرسازی|
درحالی که براساس آمارهای بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت، بیشترین حجم معاملات خرید و فروش در سال‌های اخیر به متراژهای کوچک‌تر از 80 مترمربع اختصاص داشته است اما با وجود این، گزارش‌های منتشر شده درباره متوسط متراژ واحدهایی که پروانه ساخت دریافت کرده‌اند، نشانگر آن است که نیمی از واحدهای درحال ساخت، متراژ بالای 100متر دارند که این موضوع حاکی از عدم تعادل میان بخش عرضه و تقاضاست. موضوعی که مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم به آن اذعان دارد و تقویت صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای گروه‌های با درآمد متوسط، تقویت بازار رهن برای گروه‌های با درآمد بالا و حتی برخی از خانوارهای با درآمد متوسط و اجرای برنامه مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم‌درآمد را راهکارهای لازم برای ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا می‌داند.
علی چگنی می‌گوید: بررسی معاملات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران طی 5 سال گذشته نشان می‌دهد که ۷۰درصد معاملات در واحدهای مسکونی ۷۰متر و کمتر و با قیمت کمتر از ۳۰۰میلیون تومان است اما کمتر از ۲۰درصد از واحدهای مسکونی احداث شده در سال‌های گذشته مساحتی کمتر از ۷۰متر مربع دارند.
چگنی در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی می‌افزاید: در سال‌های قبل بخش قابل توجهی از ساخت‌وسازها در واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت انجام شده درحالی که عمده تقاضای خانوار به خصوص در کلان‌شهرها و خانوارهای کم درآمد برای واحدهای با متراژ متوسط و کوچک است.
او اظهار می‌کند: عمده تقاضای مسکن برای واحدهای ۵۰ تا ۷۰متر است. درحالی که طی سال‌های گذشته واحدهای ۱۰۰متر به بالا ساخته شده‌اند که نشانگر این است که عرضه و تقاضا همسو و هم جهت نیستند و همین موضوع مسائل مختلفی را برای تامین مسکن ایجاد می‌کند. به همین دلیل باید برنامه‌ریزی‌ها برای نیاز واقعی مردم باشد که در این زمینه دولت برنامه‌هایی را هم در دستور کار قرار داده است. به گفته این مقام مسوول درحال حاضر حدود ۳میلیون واحد مسکونی مازاد نسبت به کل خانوار وجود دارد از طرف دیگر حدود یک میلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی نسبت به واحدهای مسکونی مورد استفاده توسط خانوارها کمبود داریم که بخشی از دلایل این رخداد به عدم تطبیق الگوی عرضه و تقاضا مربوط است.
چگنی ادامه می‌دهد: این عدم تطابق بین عرضه و تقاضا موجب شده از طرفی بخشی از واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار در شرایط فعلی به سختی فروخته شوند و از طرف دیگر برخی خانوارها قادر به تامین مسکن متناسب با قدرت خرید خود نباشند.
عملکرد ناموفق برخی ابزارهای مالی
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن می‌افزاید: حرکتی که موجب تعادل بازار و ایجاد گردش مالی در بخش مسکن می‌شود، تقویت صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای گروه‌های با درآمد متوسط، تقویت بازار رهن برای گروه‌های با درآمد بالا و حتی برخی خانوارهای با درآمد متوسط و اجرای برنامه مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم‌درآمد است که در دستور کار بوده و بخشی از آنها هم انجام شده است.
او بیان می‌کند: وزارت راه و شهرسازی در سال‌های گذشته، اقدامات متعددی در حوزه توسعه مالی بخش مسکن و افزایش قدرت وام‌دهی بانک مسکن با همکاری دستگاه‌های مربوطه پیگیری کرد که می‌توان به راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، افزایش سرمایه بانک مسکن، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، راه‌اندازی انواع حساب‌ها ازجمله حساب امانی و ضمانت فروش اقساطی مسکن اشاره کرد.
چگنی اظهار می‌کند: برخی از این ابزارها عملکرد و تاثیرات قابل قبولی در حوزه مسکن داشته‌اند اما برخی به دلیل شرایط کلان اقتصادی به خصوص نرخ بالای سود بانکی عملکردشان متناسب با انتظار نبوده است. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین آمار مربوط به ثبت‌نام‌کنندگان صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌گوید: تاکنون نزدیک به ۲۸۰هزار نفر در حساب صندوق پس‌انداز یکم ثبت‌نام کرده‌اند، این ثبت‌نام‌کنندگان تقاضای بالقوه هستند که به تدریج به بازار مسکن وارد می‌شوند و اقدام به خرید مسکن می‌کنند که این موضوع تقویت تقاضا را موجب می‌شود برای سایر اقدامات هم برنامه‌های لازم تدوین شده اما اجرای آنها منوط به تامین منابع مالی و تقویت سیستم بانکی است.
تزریق منابع مالی
رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز با مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن موافق است و در این باره می‌گوید: بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، دولت و وزارت راه و شهرسازی باید منابع لازم را در حوزه مسکن تامین کنند تا عرضه و تقاضا در این بخش به توازن برسد زیرا وزارت راه به تنهایی نمی‌تواند در ایجاد توازن میان عرضه و تقاضای مسکن موفق باشد.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با فارس می‌افزاید: براساس اصل قانون اساسی، وظیفه دولت تامین مسکن برای مردم است بنابراین شهرداری‌ها و بانک‌ها از یک سو و بانک مرکزی و دولت از سوی دیگر باید با ایجاد منابع، توازن میان عرضه و تقاضای مسکن را فراهم کنند.
او اضافه می‌کند: وزارت راه و شهرسازی به مشکلات بخش مسکن واقف است اما فعالان بخش مسکن از این روند رضایت کامل ندارند بنابراین چون مردم مطالبه‌گر مسکن هستند، نهادهای مرتبط با بخش مسکن باید منابع لازم برای کمک به بخش مسکن ایجاد کنند و نگاه ویژه‌یی به بخش مسکن داشته باشند.
رونق بازار ملک در سال 97
رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا در مهر ماه شاهد رشد معاملات مسکن بوده‌ایم، می‌گوید: در مهر ماه سال جاری شاهد رشد معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل بودیم، پیش‌بینی می‌شود در نیمه دوم امسال بازار مسکن از رکود وارد دوره پیش‌رونق شود هر چند این پیش‌رونق به مفهوم رونق نیست.
عقبایی ادامه می‌دهد: حجم معاملات در بازار مسکن صعودی بوده است بنابراین پیش‌بینی می‌شود، همانطور که طی دو ماه گذشته قیمت مسکن به طور متوسط 10درصد رشد داشت در ماه‌های آتی نیز شاهد رشد قیمت در همین حد باشیم.
به گفته عقبایی در برخی نقاط شاید رشد قیمت مسکن کمتر از 10درصد و در برخی نقاط بیش از 10درصد باشد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه تا پایان امسال شاهد رشد سونامی قیمت نخواهیم بود، اظهار می‌کند: بازار اجاره مسکن با آغاز ماه محرم و صفر تا حدودی آرام گرفت به طوری که به دلیل افزایش عرضه و کاهش نسبی تقاضا نرخ اجاره‌بها نسبت به تابستان 5 درصد کاهش داشته است.
او تاکید می‌کند: در سال 97 می‌توانیم از تعبیر رونق مسکن استفاده و آن را به کار ببریم.
