جذابیت قیمت مسکن در منطقه 5

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

 منطقه 5 تهران، طی سال‌های اخیر، پرطرفدارترین منطقه پایتخت برای خرید و فروش بوده است و براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن مهر ماه، منطقه 5 با اختصاص سهم 15.1 درصدی درمقایسه با سایر مناطق، بیشترین حجم معاملات را داشته است؛ پس از منطقه 5 که در صدر لیست بالاترین قراردادهای خرید و فروش بوده، منطقه 2 با ثبت 9.1 درصد و منطقه 4 با 7.9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در این میان، بررسی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 5 پایتخت به خوبی می‌تواند یکی از دلایل اصلی پرتقاضا بودن این منطقه را برای خریداران هویدا کند، براساس تازه‌ترین آمار بانک مرکزی، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 5، 14 میلیون و 650 هزار تومان بوده است که نسبت به قیمت هرمترمربع در مناطق 1، 2، 3 و 6 بسیار کمتر است، ضمن اینکه اغلب واحدهای مسکونی در این منطقه نوساز بوده و این موضوع یکی دیگر از دلایل جذب تقاضا در منطقه 5 به شمار می‌رود.

تحلیل حجم معاملات و همچنین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی طی سال‌های 89 تا 97 در منطقه 5 پایتخت حکایت از آن دارد که بیشترین میزان معامله ثبت شده در این منطقه مربوط به سال 90 با بیش از 30 هزار فقره قرارداد بوده و کمترین حجم قرارداد امضا شده به سال 89 با کمتر از 15 هزار قرارداد بازمی‌گردد.

همچنین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 5 تهران، طی سال‌های 89 تا 97 روندی افزایشی داشته است و‌ کمترین قیمت ثبت شده طی این مدت مربوط به سال 89 با قیمت هرمترمربع، یک میلیون و 740 هزارتومان و بیشترین به سال 97 با ثبت قیمت 10 میلیون و 310 هزار تومان اختصاص دارد.

     کمترین رشد قیمت از سال 93 به 94

تحلیل گزارش مرکز آمار از قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 5 پایتخت طی سال‌های 89 تا 97 نشان می‌دهد که قیمت‌ها به صورت مداوم در حال افزایش بوده است، اما بیشترین جهش‌های قیمتی مربوط به سال 90 به 91 با جهش 34 درصدی و همچنین 96 به 97 با رشد 43 درصدی است.

طبق این ارقام، جهش قیمتی سال 97 بیش از سال 91 بوده است، اتفاقی که در مناطق 1، ‌2 و 3 هم رخ داد اما در منطقه 4 برخلاف این مناطق، جهش قیمتی سال 91 بیش از سال 97 بوده است.

ناگفته نماند که افزایش قیمت در سال 91 به 92 هم با 24 درصد قابل چشم پوشی نیست و رقم بالایی است، پس از آن در سال‌های 92 و 93 هم شاهد افزایش قیمت بودیم اما رشد قیمت از سال 93 به 94، 6 درصد بوده است که کمترین رشد قیمت را در 9 سال مورد بررسی به خود اختصاص می‌دهد.

     31 هزار معامله در سال 90

بررسی گزارش مرکزآمار از تحولات بازار مسکن طی سال‌های 89 تا 97 حکایت از آن دارد که کمترین تعداد قرارداد امضا شده در این مدت مربوط به سال 89 بوده است و با توجه به اینکه در این سال سامانه ثبت معاملات و دریافت کد رهگیری، جایگاه کنونی را نداشت، پایین بودن تعداد قراردادهای امضا شده قابل قبول است، در این سال 12 هزار و 919 فقره معامله ثبت شد که نسبت به سال‌های پس از آن کمتر است.

در سال 90، منطقه 5 تهران با ثبت 31 هزار و 500 معامله بیشترین حجم از تعداد قراردادهای خرید و فروش واحد مسکونی را در این منطقه طی سال‌های 89 تا 97 به خود اختصاص داد، پس از آن شاهد کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش در سال 91 و 92 بودیم، حجم معاملات در سال 93 دوباره بهبود پیدا کرد اما در سال 94 افت کرد و در سال 95 رشد داشت و در سال 96 به 28 هزار و 638 فقره قرارداد رسید و دوباره حجم معاملات در سال 97 به دلیل جهش قیمتی کاهش یافت.

بر اساس آمار، ثبت بیشترین حجم از قراردادهای خرید و فروش طی 9 سال مورد بررسی یک‌سال قبل از جهش قیمت مسکن رخ داده است یعنی در سال 90 و 96 و در سال‌هایی که با افزایش قیمت‌ها روبه‌رو شدیم، تعداد قراردادها کاهش یافته است.

     ورود بازار مسکن به چرخه تراز قیمت

اما فارغ از بررسی‌های انجام شده درباره منطقه 5 پایتخت طی سال‌های 89 تا 97 که نشان از پرتقاضا بودن این منطقه در بین تهرانی‌ها طی سال‌های گذشته دارد، براساس گزارش‌های رسمی منتشرشده طی مهر ماه سال جاری قیمت‌ها نسبت به شهریور ماه رشد داشته و حجم معاملات هم افزایش یافته است، یک کارشناس ارشد بازار مسکن می‌گوید: در نیمه دوم سال قیمت خانه در تمام مناطق شهر تهران به سمت تعادل پیش می‌رود و البته این روند ممکن است با ریزنوسان‌های ماهانه همراه باشد. مهدی روانشادنیا در گفت‌وگو با ایسنا اظهار می‌کند: جهت کلی بازار مسکن، رسیدن به ثبات قیمتی است؛ هرچند ممکن است تا پایان سال شاهد یک سری ریزنوسان باشیم، در اردیبهشت امسال یک افزایش سنگین ماهیانه قیمت را داشتیم که علت آن فضای احساسی و روانی بود.

او ادامه می‌دهد: در اردیبهشت ماه عموما افرادی که جا مانده بودند و تحلیل دقیقی از بازار ملک نداشتند اقدام به خرید کردند و بعضا حاضر بودند به هر قیمتی خرید را انجام دهند.

به گفته روانشادنیا از ابتدای تیرماه، گروه سوداگران که دیگر بازار مسکن را برای کسب سود، مناسب تشخیص ندادند عملا از بازار خارج شدند و نتیجه این شد که قیمت خانه از تیرماه روند کاهشی به خود گرفت و در بعضی مناطق مثل منطقه یک کاهش، قابل توجه بود.

این کارشناس ارشد بخش مسکن بیان می‌کند: میانگین قیمت آپارتمان در منطقه یک در تیرماه تقریبا متری ۳۰ میلیون تومان بود که در شهریورماه به حدود ۲۵ میلیون تومان رسید. او با بیان اینکه بازار مسکن نهایتا خود را تعدیل می‌کند، می‌گوید: مقایسه قیمت مهرماه با تیرماه امسال نشان می‌دهد برخلاف جریان عمومی، برخی مناطق مثل منطقه ۲۰ نرخ رشد بالاتری داشتند.

روانشادنیا بیان می‌کند: اگر مهرماه ۱۳۹۶ که بازار مقداری تکان خورد و در آذرماه ۱۳۹۶ نمود پیدا کرد را ملاک قرار دهیم، می‌بینیم مناطقی که تا مهرماه ۱۳۹۷ نرخ رشد آنها کمتر از متوسط شهر بود در مهرماه ۱۳۹۸ به نوعی خود را تراز کردند؛ زیرا با توجه به اینکه درسیاست‌های شهرسازی و مطلوبیت زندگی تغییر محسوسی در مناطق ایجاد نشده، تمامی مناطق خود را تراز می‌کنند.

این استاد دانشگاه اظهارمی کند: از سوی دیگر در مهرماه ۱۳۹۸ نسبت به تیرماه کاهش قیمت خانه در مناطقی اتفاق افتاد که طی دو سال اخیر افزایش بیشتری داشتند. خروجی این موضوع به ریزنوسان‌هایی منجر خواهد شد.

    همزمانی توقف رشد قیمت در تهران و شهرستان‌ها

او با اشاره به سیکل‌های رونق و رکود مسکن اضافه می‌کند: در سه دوره قبل، زمانی که افزایش قیمت در تهران متوقف می‌شد حدود شش ماه طول می‌کشید تا شهرستان‌ها به ثبات برسند اما در این دوره توقف رشد قیمت در تهران با شهرستان‌ها همزمان شده است که جای تحلیل و توجه دارد.

این کارشناس درباره تاثیر طرح اقدام ملی در تعادل‌بخشی به بازار مسکن می‌گوید: اگر استقبال مردمی از این طرح صورت گیرد بخشی از نقدینگی که می‌تواند تقاضای موثر را در بازار مسکن شکل بدهد به سمت احداث مسکن سوق پیدا می‌کند که از این جهت اتفاق خوبی است، اگر برنامه دولت که اعلام کرده قصد دارد۴۰۰ هزار واحد تا سال ۱۴۰۰ بسازد محقق شود به معنای افزایش ۴۰ درصدی عرضه است که اگر با حرکت بخش تقاضا همراه باشد قطعا می‌تواند در افق یک سال آینده تعدیل‌هایی در بازار مسکن ایجاد کند.

به گفته روانشادنیا در تمام دنیا، مسکن یکی از حوزه‌هایی است که بخش‌های عمومی و دولتی، سیاست‌های حمایتی خاص خود را برای آن دارند و اقتصاد دولتی ایران در همه بخش‌ها پررنگ است اما در مسکن نقش چندانی ندارد؛ در حالی که باید این جایگاه مثل سایر کشورها وجود داشته باشد که دولت در زمینه‌های مسکن حمایتی بیشتر ورود کند.