حاکمیت رکود تا یک سال و نیم دیگر

گروه راه و شهرسازی|بهار طاهری|  

بررسیﻋﻤﻠﮑﺮد ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ در ایران وﺟﻮد ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻧﺴﺒﺘﺎً ﻣﺴﺘﻤﺮ و گاهی شدید را در این بازار نشان می‌دهد‌.

تا زمانی که تکلیف متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن مانند قیمت زمین برای ساخت آپارتمان یا منزل مسکونی، که از عوامل بسیار مهم در عرضه مسکن و تاثیرگذار در قیمت‌هاست؛ همچنین قیمت مصالح که تحت تاثیر عوامل مختلفی که مهم‌ترین آنها نرخ تورم است بر قیمت مسکن و نهایتا بر این بازار تاثیرگذار است. چرا که با وجود تورم قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته و در نتیجه ساخت و ساز کاهش یافته و نهایتا رکودی در این بازار شکل می‌گیرد شرایط رکودی در بازار مسکن ماندگار خواهد بود و به همین دلیل بعید است در آینده نزدیک تحولات و اتفاقات خاصی در حوزه معاملات مسکن ایجاد شود.

 البته تحرکات کوچکی مثل رشد معاملات در مهرماه امسال را شاهد بودیم که این رشد مقطعی را نمی‌توان دلیلی برای خروج بازار مسکن از رکود در نظر گرفت. اگر ثبات در بازارهای موازی مثل بازار طلا و ارز باقی بماند می‌توان انتظار داشت که قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج در بازه 4 تا 5 ساله افزایش یابد.

 این بدین معناست که اگر از یک طرف با ثبات قیمت مسکن مواجه شویم و از طرف دیگر تورم ثابت بماند، در آن صورت با افزایش سطح درآمد عمومی، تحرک به شکل تدریجی در بازار مسکن ایجاد می‌شود.

 بازار مسکن در این سال‌ها طولانی‌ترین رکود بعد از انقلاب را به‌خود دیده ‌است؛ رکودی که صرفا تعداد معاملات را کاهش داده و برای مهار قیمت‌ها کاری از پیش نبرده است.اگر برای دوره دو تا سه ساله آتی با رکود مواجه باشد. این رکود هم در میزان تولید ادامه خواهد داشت هم رشد قیمت‌ها را به‌گونه‌ای تحت‌تأثیر قرار خواهد داد. همچنین به واسطه شرایطی که برای این بازار متصور هستیم، حجم معاملات هم کاهش پیدا خواهد کرد. سالانه به تولید 800 تا 900 هزار مسکن نیاز داریم و این در حالی است که این رقم در سال‌های اخیر به 400 هزار واحد در سال رسیده است. این تولید محدود نشان می‌دهد که ما همچنان در عرضه و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با مشکل مواجه هستیم و این مشکل به این سرعت حل نخواهد شد.

 قیمت مسکن جهش‌های بسیاری را تجربه کرد اما این به معنی رونق پیدا کردن بازار و خروج از رکود نیست. مفهوم رونق افزایش حجم معاملات است نه افزایش قیمت. در یکی، دو سال اخیر با توجه به آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن بالا نرفته است، حتی در تیرماه 98 که میزان رشد قیمت به 120درصد رسید، میزان معاملات تا مرز 80 درصد کاهش پیدا کرده بود. اکنون هم سازندگان مسکن با توجه به اصلاح قیمت بنزین معتقدند تا یکی، دو ماه آینده باز هم قیمت مسکن با کمی افزایش مواجه می‌شود اما باید در نظر گرفت این افزایش با توجه به افزایش‌های پی‌در‌پی این دو سال فقط رکود را سنگین‌تر می‌کند و باز هم تغییری در افزایش معاملات مسکن ایجاد نمی‌شود مگر اینکه با افزایش قیمت باز هم مردم از ترس افزایش بیشتر هجومی مقطعی به بازار بیاورند که این افزایش تقاضا ماندگار نیست.  درباره تاثیر طرح اقدام ملی تولید و عرضه 400 هزار واحد مسکونی که از سوی وزارت راه و شهرسازی ارایه شده است، می‌توان گفت، دولت‌ها طرح‌هایی که می‌دهند ابتدا خوب است ولی در اجرا آنقدر زمان‌بر می‌شود که خاصیت خود را از دست می‌دهد. وزیر راه و شهرسازی گفته دولت می‌خواهد 400 هزار واحد مسکونی تا سال 1400 بسازد. الان حدود یک سال از این طرح گذشته و هنوز خیلی از قراردادها بین دولت و سازندگان منعقد نشده یا بعضی هم که منعقد شده در شرایط ابتدایی ساخت‌وساز است و تا سال آینده هم تمام نمی‌شود. تا بخواهد این واحدها وارد بازار شود با کلی تقاضا در بازار مسکن مواجه می‌شویم؛ زیرا به ازای هر ازدواج و طلاق، یک تقاضا در بازار مسکن شکل می‌گیرد و دولت‌ها هرگز نتوانسته‌اند متناسب با تقاضای جاری، مسکن تولید کنند. از سوی دیگر، کسری سال‌های اخیر هنوز جبران نشده است.

 ممکن است بعد از سال 1400 دولتی روی کار بیاید و با سیاست‌های تحولی بازار مسکن را تکان دهد اما اگر بناست با همین سیاست‌ها پیش برویم، رکود در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.