تردید یا توان مالی؛ مساله متقاضیان مصرفی ملک چیست؟

گروه راه و شهرسازی|

حجم معاملات در بازار مسکن پایتخت طی هشت ماهه نخست سال جاری، حدود 56.2 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است، افتی که به گفته نایب‌رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک حکایت از کاهش شدید قدرت خرید مردم دارد. براساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 12 میلیون و 680 هزار تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 74.1 درصد افزایش داشته است.

درواقع همگام با افزایش قیمت‌ها، حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن افت کرده است، چون توان مالی خانوارها کاهش یافته است، اما با وجود این، حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه تا پایان تابستان 99 رکود غیرتورمی بر بازار مسکن حاکم خواهد بود، به متقاضیان مصرفی خرید مسکن توصیه می‌کند که خرید خود را در بازار مسکن انجام دهند.

عقبایی در گفت‌وگو با تسنیم، اظهار می‌کند: بازار مسکن از قیمت بنزین متاثر نخواهد بود، حامل‌های انرژی در این بخش بی‌اثر است چون مسکن بیش از میزان معقول افزایش یافته است.

این اظهارات درحالی بیان می‌شود که مشکل اصلی خریداران بازار مسکن، مشخص نبودن آینده بازار مسکن و تردید برای خرید نیست بلکه نداشتن توان مالی لازم است. قیمت‌ها طی یک‌سال و نیم گذشته حدود صددرصد افزایش یافته است و در مقابل قدرت خرید متقاضیان تغییری نکرده است.

سقف حقوق کارگران و کارمندان طی یکسال و نیم گذشته نهایت تا 30 درصد رشد داشته است که این رشد حقوق، جوابگوی افزایش قیمت کالاهای اساسی هم نیست، بنابراین تاثیری در قدرت خرید متقاضیان ندارد.

درحال حاضر، حقوق دریافتی کارگران و اغلب کارمندان بین 2 تا 3 میلیون تومان است و این میزان رشد فقط برای تأمین بخشی از افزایش سقف کرایه‌بها و تأمین سبد کالاهای مورد نیاز خانوارها کفایت می‌کند چون همگام با افزایش قیمت مسکن، قیمت کالاهای دیگر هم رشد قابل توجهی داشته است. اما در شرایطی که افزایش غیرقابل‌قبول حقوق کارمندان و کارگران نمی‌تواند به آنها برای تأمین رشد قیمت مسکن کمک کند، پرداخت تسهیلات خرید مناسب با افزایش قیمت می‌تواند توان مالی متقاضیان را بالا ببرد، با وجود این، طی یکسال و نیم گذشته و به دلیل سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی و به ویژه وزیر جدید راه و شهرسازی، تسهیلات خرید مسکن تغییری نکرده است.

براساس آمار بانک مرکزی طی آبان ماه سال جاری، متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در تهران، ۱۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که این وام بانک حدود ۸.۸ درصد (حدود 9 متر مربع زیربنا) از هزینه خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری را پوشش می‌دهد.

در واقع تسهیلاتی که در بازار مسکن توسط بانک مسکن برای خرید پرداخت می‌شود تناسبی با قیمت‌های کنونی ندارد، این بانک هم‌اکنون دو نوع وام را به متقاضیان پرداخت می‌کند؛ وام از طریق اوراق حق تقدم و وام صندوق پس‌انداز یکم.

در نوع اول، سقف تسهیلات قابل اعطا از محل اوراق برای املاک تا 20 سال ساخت در تهران 60 میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان، سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان و برای املاک بیش از 20 سال تا 25 سال در هر 3 منطقه 35 میلیون تومان است.

در شیوه دوم هم حداکثر وام پرداختی به زوج‌ها 160 میلیون تومان برای تهران و پس از یکسال سپرده‌گذاری است. بر این اساس، یک فرد باید برای خرید واحد مسکونی 100 مترمربعی با توجه به جدیدترین متوسط قیمت اعلامی از سوی بانک مرکزی یک میلیارد و 246 میلیون تومان پرداخت کند. وام اوراق حق تقدم با احتساب وام جعاله (در صورت پرداخت از سوی بانک) و البته هزینه خرید این اوراق (با قیمت حدود 40 هزار تومانی) حدود 8.8 درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و با وام صندوق پس‌انداز یکم هم یک زوج جوان می‌توانند 12.8 درصد یک واحد مسکونی 100 متری را خریداری کنند.

به عبارت دیگر، دریافت این نوع تسهیلات کمک چندانی به خریداران مسکن نمی‌کند در حالی در سایر کشورها، بانک‌ها تا 90 درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی را به متقاضیان وام می‌دهند آن هم وام‌هایی با سود کم و دوره بازپرداخت طولانی که این شرایط هم به خانه دارشدن مستأجران کمک می‌کند و هم اینکه موجب تورم در بازار مسکن نمی‌شود.

البته انبوه‌سازان در هفته گذشته 4 راهکار برای خروج مسکن از رکود پیشنهاد دادند که بر رشد سقف تسهیلات ساخت مسکن متمرکز بود، تسهیلاتی که قابلیت انتقال به خریدار را داشت برطبق این پیشنهاد، تسهیلات ساخت در تهران به 300 میلیون تومان افزایش می‌یابد اما اجرای این پیشنهاد هم چندان کمکی به خریداران نمی‌کند چون می‌تواند یک‌سوم از هزینه خرید یک واحد متوسط متراژ (75 متری) را تأمین کند.

    راه پیش‌روی متقاضیان سرمایه‌ای مسکن

در حالی که نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک از متقاضیان مصرفی می‌خواهد که اقدام به خرید مسکن کنند، به متقاضیان خرید سرمایه‌ای مسکن هم توصیه می‌کند که سرمایه‌گذاری در خرید و فروش مسکن دیگر سودده نیست. عقبایی می‌گوید: به افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند و توقع دارند مثلا در آذر 98 خرید خود را از بازار مسکن انجام دهند و بهمن 98 یا سال 99 با سود بفروشند تاکید می‌کنم که این برنامه و هدف آنها امکان‌پذیر نیست و عایدی در بازار مسکن نصیب آنها نخواهد شد.

او با یادآوری اینکه بازار مسکن در یک رکود غیرتورمی به سر می‌برد، اظهار می‌کند: حجم معاملات مسکن امسال در مقایسه با سال‌های گذشته کاهش چشمگیری داشته و به تبع این اتفاق هم قیمت‌ها در این بخش نزولی بوده است.

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه از ابتدای سال تاکنون قیمت مسکن 30 تا 40 درصد نقاط مختلف کشور کاهش یافته است، می‌افزاید: تا پیش از افزایش قیمت بنزین و سهمیه‌بندی آن، همواره قیمت مسکن نزولی بوده و حجم معاملات در هر ماه نسبت به ماه پیش از آن کاهش می‌یافت.

او ادامه می‌دهد: با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن و اقدام دولت در گران کردن بنزین این سوال پیش می‌آید که تاثیر افزایش قیمت بنزین چه تاثیری روی قیمت مسکن خواهد داشت.

عقبایی می‌گوید: فارغ از هر گونه نگاه سیاسی، قیمت مسکن سال گذشته و امسال به صورت نامتعارف، غیرمنطقی و ناموزون بود و بر اساس آمار مرکز آمار ایران بیش از 120 درصد افزایش یافت، باید به این نکته تاکید شود که علی‌رغم افزایش قیمت بنزین، قیمت مسکن فعلا افزایش نمی‌یابد و در واقع این ظرفیت در بازار مسکن وجود ندارد.

بررسی بازار مسکن طی یکسال و نیم گذشته و پیش‌بینی وضعیت این بازار طی ماه‌های آتی نشان می‌دهد که شرایط برای سرمایه‌گذاری در این بخش مساعد نیست و فقط خریداران مصرفی با خرید مسکن متضرر نمی‌شوند که به دلیل جهش قیمت‌ها، راه برای حضور پررنگ این نوع از خریداران هم باز نیست بنابراین رکود همچنان مهمان بازار مسکن خواهد بود.