تابستان داغ مسکن در سراسر کشور

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین آمارها از تحولات بازار مسکن در سراسر کشور حاکی از سلطه شرایط رکود تورمی بر این بازار است، به گونه‌ای که در اغلب شهرها، ‌همزمان با رشد قیمت‌های ملک شاهد افت تعداد معاملات مسکن نیز هستیم. الگویی که با جهش قیمت‌ها در سال 97 و کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی رخ نمود و در تابستان سال جاری به اوج خود رسید.

بر اساس گزارش فصلی مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن کشور، طی تابستان سال جاری، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی (آپارتمان) معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۳ میلیون و ۶۶۳ هزار و ۲۰۰ تومان با میانگین مساحت ۱۰۸ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۲ سال بوده است، که نسبت به فصل قبل، ۳.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶۴.۶ درصد افزایش داشته است.

این گزارش همچنین حاکی است که تعداد معاملات آپارتمان در فصل تابستان 98 نسبت به فصل بهار منفی 37.5 درصد و نسبت به تابستان سال قبل منفی 57.7 درصد کاهش یافته است. براساس اعلام مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تابستان ۹۸ در کل کشور ۳ میلیون و ۶۳۵ هزار تومان با میانگین مساحت ۲۶۷ مترمربع بوده است، که نسبت به فصل قبل ۹.۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۱۰.۷ درصد افزایش داشته است.  در همین حال، آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، حجم معاملات زمین یا منزل کلنگی در سراسر کشور طی تابستان سال جاری نسبت به فصل قبل از آن و فصل مشابه سال قبل به ترتیب منفی 28.3 و منفی 15 درصد کاهش یافته است. گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن سراسر کشور همچنین حاکی از آن است که طی تابستان سال جاری، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه 3 درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۱۳۵ هزار و ۱۱ تومان با میانگین مساحت ۹۹ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۳ سال بوده است، که نسبت به فصل قبل ۶.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۴.۹ درصد افزایش داشته است. بر اساس این گزارش، تعداد معاملات رهن و اجاره در فصل تابستان نسبت به فصل بهار 49.5 درصد افزایش یافته است اما نسبت به فصل مشابه سال قبل منفی 3.6 درصد افت را ثبت کرده است.

   رشد ۷۵.۵ درصدی قیمت مسکن

در همین حال، بررسی‌های «تعادل» از روند تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، طی ۸ ماه ابتدایی امسال تعداد معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسیده است، اما میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت در بازه زمانی مذکور، رشد ۷۵.۵ درصدی داشته است. برهمین اساس میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی ۸ ماهه امسال ۱۲ میلیون و ۸۱۷ هزار و ۶۰۰ تومان بوده درشرایطی که طی ۸ ماهه نخست سال ۹۷، این شاخص ۷ میلیون و ۳۰۲ هزار و ۲۰۰ تومان بوده است. گران قیمت‌ترین ماه امسال برای متقاضیان تهرانی ملک، تیرماه با میانگین قیمتی ۱۳ میلیون و ۶۱۵ هزار و ۷۰۰ تومان بود که نسبت به ماه قبل از آن رشد ۱.۴ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (تیر ماه ۹۷) رشد ۹۴.۹ درصدی داشته است. اما بلافاصله پس از تیرماه امسال، روند نزولی قیمت مسکن آغاز شد و به ترتیب در ماه‌های مرداد، شهریور، مهر و آبان سال جاری نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل از آن (مرداد تا آبان ۹۷) افزایش میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۷۷.۵، ۵۶.۶، ۴۸.۸ و ۳۷.۴ درصد بود.  در هر ۴ ماه مذکور قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل از آن رشد منفی داشته است، اما هنوز میانگین قیمت مسکن نتوانسته به میانگین قیمت مسکن در فروردین ماه امسال (ارزان‌ترین ماه بازار مسکن) با متری ۱۱ میلیون و ۴۱۱ هزار و ۷۰۰ تومان، برسد.

   افت 25 درصدی ارزش ریالی قراردادها

کاهش حجم معاملات مسکن طی 8 ماهه نخست سال جاری موجب شد که ارزش ریالی قراردادهای مسکن در شهر تهران افت کند و رشد 75 درصدی قیمت‌ها هم نتواند کمکی به بهبود ارزش ریالی معاملات کند. براساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ارزش ریالی قراردادها طی ۸ ماهه ابتدایی امسال ۴۲ هزار و ۹۷۰ میلیارد تومان بود، در حالی که در سال گذشته این رقم به ۵۷ هزار و ۵۵۰ میلیارد تومان در ۸ ماهه ابتدایی ۹۷ رسیده بود که کاهش ۲۵.۳ درصدی را نشان می‌دهد.

   وضعیت مسکن در ماه‌های آتی؟

درحالی که آمارهای منتشر شده از تحولات بازار مسکن طی 8 ماهه گذشته نشان از رکود تورمی در بازار می‌دهد، سوال این است که شرایط بازار مسکن به همین منوال ادامه می‌یابد؟ یعنی حجم معاملات در 4 ماه پایانی سال جاری کاهشی و قیمت‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایشی خواهد بود؟  کارشناسان بازار مسکن پیش از این پیش بینی کرده بودند درصورتی که قیمت حامل‌های انرژی و دلار در نیمه دوم سال جاری ثابت بماند، قیمت مسکن هر ماه نسبت به ماه قبل آن روندی کاهشی خواهد داشت و سپس به یک ثبات قیمتی می‌رسد اما با توجه به افزایش نرخ بنزین از 24 آبان ماه سال جاری، یکی از فاکتورهای مهم و اثرگذار بیرونی بر بازار مسکن، تغییر کرد که همین موضوع احتمال رشد قیمت مسکن را طی ماه‌های آتی افزایش می‌دهد درواقع باتوجه به رشد قیمت حامل‌های انرژی که رابطه مستقیمی با قیمت مصالح ساختمانی و قیمت تمام شده مسکن دارد این احتمال تقویت می‌شود که قیمت‌ها طی ماه‌های آینده رشد می‌کند.  کارشناسان معتقدند که برای رسیدن به ثبات در بازار مسکن، دولت باید اقدامات نظارتی خود را برای کنترل کالاها افزایش دهد تا تاثیرات روانی این اقدام جدید دولت باعث سوءاستفاده افزایش قیمت کالاها نشود چون بخش مسکن متاثر از افزایش قیمت بنزین است و اگر برنامه‌ای مشخص برای کنترل بازار مصالح ساختمانی نداشته باشیم قیمت‌ها متاثر از رشد قیمت سوخت گران می‌شود. وزیر راه و شهرسازی هم پیش بینی می‌کند که اگر بازار خوب کنترل شود و ستادهای نظارتی که ناظر بر عدم افزایش قیمت بر بازار هستند، درست عمل کنند از این مرحله عبور می‌کنیم. محمد اسلامی درباره تاثیر افزایش قیمت بنزین بر بازار مصالح ساختمانی می‌گوید: این روزها عرضه و تقاضای مصالح ساختمانی به نفع عرضه است و خیلی از مصالحی که تولید می‌شود از جمله سیمان و فولاد در رکود به سر می‌برد. او می‌افزاید: به همین دلیل در شرایط کنونی، مطمئن هستیم با تمهیداتی که اتخاذ شده و اقداماتی که برای کارت اعتباری مصالح ساختمانی در نظر گرفته شده که کارت اعتباری به پروژه‌های طرح اقدام ملی متصل شود، طرح‌های فوق با موفقیت انجام شود. اگرچه وزیرراه و شهرسازی به اثرگذاری کارت‌های اعتباری مصالح بسیار امیدوار است اما به نظر می‌رسد کارت مصالح ساختمانی به تنهایی نمی‌تواند بازار مصالح ساختمانی را آرام کند و دولت ناگزیر است همانطور که بر سایر بازارها به خصوص کالاهای اساسی نظارت خواهد کرد بر بازار مصالح ساختمانی هم نظارت کند.