فروشنده هست، خریدار نیست

گروه راه وشهرسازی|زهره علامی |

درحالی که براساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران طی آذرماه 13 میلیون و 530 هزار تومان بوده است که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل 8 و 41.6 درصد رشد داشته، اظهارات مشاوران املاک پایتخت از وضعیت بازار خرید و فروش مسکن در دی ماه حکایت از آن دارد که قیمت‌ها نسبت به آذر ماه کاهش یافته است.

علاوه برکاهش قیمت‌ها، حجم معاملات هم در دی‌ماه افت کرده است. این در شرایطی است که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر 98، به 9.5 هزار فقره رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 134.7 و 40 درصد افزایش داشت.

در واقع، با وجود رشد 8 درصدی قیمت مسکن در آذرماه نسبت به آبان ماه سال جاری، حجم معاملات 134.7 درصد رشد کرد، اما در دی ماه با وجود کاهش قیمت‌ها شاهد افت تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن بودیم که برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن، تنش رخ داده میان ایران و امریکا طی دو هفته گذشته را یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش معاملات عنوان کرده‌اند.

بررسی بازار خرید و فروش مسکن طی 10 ماه گذشته حاکی از آن است که قراردادهای خرید و فروش مسکن در اردیبهشت ماه بیشترین میزان را با بیش از 12 هزار فقره به خود اختصاص داده و در ماه‌های پس از آن حجم معاملات کاهشی شده تا اینکه دوباره آذر ماه حجم معاملات به 9.5 هزار واحد مسکونی رسیده در حالی که درآبان ماه حجم معاملات 4.1 هزار فقره بوده است.

درباره روند قیمت‌ها طی 10 ماه گذشته هم تا مرداد ماه قیمت‌ها افزایشی بود، اما پس از آن تا آبان ماه، قیمت‌ها مسیری نزولی را طی کرد تا اینکه در آذر ماه، قیمت‌ها دوباره نسبت به ماه قبل خود رشد کرد.

در این شرایط و با توجه به بهبود بازار مسکن در قیمت و حجم معاملات طی آذر ماه سال جاری کارشناسان اقتصادی پایان یافتن ماه صفر، افزایش نرخ ارز و بنزین، نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و فشار تقاضا را مهم‌ترین دلایل بهبود بازار مسکن اعلام کردند و انتظار داشتند که این شرایط در ماه‌های بعد هم ادامه یابد اما متشنج شدن فضای سیاسی و اقتصادی کشور طی هفته‌های گذشته موجب شد که بازار مسکن طبق شرایط پیش بینی شده پیش نرود و قیمت و حجم معاملات کاهش یابد.

گزارش میدانی روزنامه تعادل از وضعیت بازار خرید و فروش مسکن و گفت‌وگو با مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت حاکی از آن است که در دی ماه حجم معاملات و قیمت‌ها نسبت به آذر ماه کاهش داشته است ضمن اینکه در کل طی ماه‌های گذشته، تعداد مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاور املاک افت محسوسی داشته در حالی که تغییر چندانی در تعداد فروشندگان شاهد نبودیم.

    روایت آماری اتحادیه املاک

اگرچه به گفته مشاوران املاک حجم معاملات در دی ماه نسبت به آذر ماه کاهش داشته است اما گزارش ارایه شده از سوی رییس اتحادیه مشاوران املاک از وضعیت بازار طی ۲۲ روز ابتدایی دی‌ماه ۱۳۹۸ نشان می‌دهد که در شهر تهران ۸۷۱۲ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که نسبت به ۲۲ روز ابتدای ماه گذشته ۱۷ درصد و نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۳۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. مطابق آمار اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین در کل کشور از ابتدا تا ۲۲ دی ماه ۱۳۹۸ حدود ۴۱ هزار و ۱۱ قرارداد خرید و فروش ملک منعقد شده که نسبت به آذرماه امسال ۲۵ درصد و نسبت به همین زمان در سال قبل ۱۲ درصد رشد پیدا کرده است.

    وابستگی قیمت‌ها به سند

یکی از مشاوران املاک که در منطقه لویزان دفتر رهن و اجاره و خرید و فروش دارد با انتقاد از کسادی بازار به «تعادل» می‌گوید: حجم معاملات انجام شده در بازار مسکن طی دی ماه کاهش داشته است اگرچه در سال جاری وضعیت بازار طی ماه‌های گذشته هم مناسب نبوده است.

او ادامه می‌دهد: این دفتر اگر مراجعه‌کننده‌ای هم داشته باشد برای رهن و اجاره است و تعداد خریداران به‌شدت کاهش یافته است.

به گفته این فعال بازار مسکن، قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در این منطقه بین 20 تا 30 میلیون تومان است و دلیل این تفاوت قیمتی هم به محله‌ای وابسته است که ملک در آن قرار دارد و هم به سندهای مختلف از جمله شش دانگ، موقوفی و ... بستگی دارد.

    خریدار نیست

یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه امیر آباد درباره شرایط کنونی بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» می‌گوید: حجم مراجعه‌کنندگان نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته کاهش چشمگیری داشته است.

او اضافه می‌کند: در سال جاری، تعداد مراجعه‌کنندگان به دفتر مشاوره املاک برای خرید مسکن کاهش داشته است درحالی که فروشنده ملک، کم نیست، در 10 ماه گذشته تنها دو قرارداد خرید و فروش امضا شده است.

این فعال بازار مسکن ادامه می‌دهد: قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در امیرآباد نسبت به ماه قبل افت داشته است، به عنوان نمونه آپارتمانی که در ماه‌های گذشته هر مترمربع آن 27 میلیون تومان بود به 23 میلیون تومان کاهش یافته است اما با این وجود خریدار ندارد.

او اظهار می‌کند: درحال حاضر هر مترمربع آپارتمان نوساز در این منطقه حدود 23 میلیون تومان است.

    تغییر فرمول خریدار- فروشنده

در سال جاری

یکی از مشاوران املاک که در منطقه پونک فعالیت می‌کند، با اشاره به کسادی بازار مسکن به «تعادل» می‌گوید: بازار خرید و فروش مسکن در سال گذشته رکود تورمی شدیدی را تجربه ‌کرد اما در حال حاضر رکود نسبت به سال 97 کاهش یافته است.

او می‌افزاید: تعداد مراجعه‌کنندگان برای خرید و فروش مسکن، نسبت به مدت مشابه سال گذشته افت داشته است و حجم معاملات امضا شده در این دفتر طی سال جاری به تعداد انگشتان دست نمی‌رسد.

این فعال بازار مسکن تصریح می‌کند: در سال گذشته، فروشندگان تمایلی به ارایه فایل نداشتند امسال خریداران کاهش یافته‌اند و شرایط به گونه‌ای شده که تعادل میان درآمد-هزینه این دفتر مشاوره از بین رفته است. به گفته او، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در پونک بسته به محله، شرایط ملک، دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی و ... دارد اما در کل بین 22 تا 30 میلیون تومان است.

    کاهش فایل‌های فروش

یکی از فعالان بازار مسکن که در منطقه پیروزی بنگاه معاملاتی دارد درباره شرایط بازار مسکن به «تعادل» می‌گوید: حجم خریداران در دی ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل و حتی ماه‌های قبل افت داشته است.

او می‌افزاید: تعداد فروشندگان هم کاهش یافته است و فقط چند فایل برای فروش در این دفتر مشاوراملاک وجود دارد.

به گفته این مشاوراملاک، ‌در سال گذشته وضعیت خرید و فروش بهتر بود اما در سال جاری بازار در رکود عمیقی به سر می‌برد و مراجعه‌کننده‌ای نداریم.

این فعال بازار مسکن ادامه می‌دهد: قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در منطقه پیروزی حدود 12 میلیون تومان است.

    کاهش معاملات در دی‌ماه

یکی از فعالان بازار مسکن که در منطقه افسریه دفتر مشاوره املاک دارد، درباره وضعیت بازار خرید و فروش مسکن به «تعادل» می‌گوید: حجم معاملات مسکن در آذر ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 20 درصد رشد داشت اما در دی ماه تعداد قراردادهای خرید و فروش دوباره کاهش یافت و به حجم معاملات در آبان ماه و آذر ماه نزدیک شد.

او می‌گوید: تعداد قراردادهای خرید و فروش در دی ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته هم کاهش یافته است.

این مشاور املاک اظهار می‌کند: حجم معاملات از مرداد ماه روند کاهشی یافت و این مسیر تا آذرماه ادامه داشت اما درآخرین ماه پاییز شاهد رشد تعداد قراردادها بودیم و پیش بینی می‌شد که این شرایط تداوم داشته باشد اما به دلیل تنش‌های رخ داده در هفته‌های اخیر، حجم معاملات نزولی شد.

او اضافه می‌کند: اغلب واحدهای مسکونی واقع در منطقه افسریه بین 60 تا 70 مترمربع هستند و واحدهای کوچک‌تر یا بزرگ‌تر از این محدوده، کم پیدا می‌شوند.

این مشاور املاک ادامه می‌دهد: قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز با پارکینگ در منطقه افسریه 10 میلیون تومان است، بنابراین یک واحد مسکونی 70 متری، 700 میلیون تومان می‌شود.