مالیات از خانه‌های خالی معجزه نمی‌کند
معاون حناچی: شهرداری مجری بهتری است
نژادبهرام: شهرداری توانایی انجام این کار را ندارد
گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری |
بازگشت بازار مسکن به دوره رکود آن هم پس از رکودی 4 ساله مشکلاتی را برای متقاضیان مصرفی آپارتمان ایجاد کرده است. این رکود متاثر از شرایط اقتصادی کشور، تحریم‌ها و کاهش قدرت خریدمردم است. در این شرایط دولت راه‌های گوناگونی برای بازگرداندن این بازار به سمت رونق و تولید به کارگرفته که تقریبا هیچ کدام موثر نبوده‌اند. یکی از این راهکارها اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۶۶ تصویب شد و تا سال ۱۳۸۰ نیز جاری بود ولی به دلیل هزینه‌های بسیار زیاد ارزش‌گذاری املاک که برای دولت داشت و به‌طور کلی مالیات اثرگذاری نبود، سال ۱۳۸۰ از قانون حذف شد.
این پایه مالیاتی (مالیات بر خانه‌های خالی) مجددا در سال ۹۵ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد که بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می‌مانند، مشمول درصدی از نرخ مالیات اجاره‌بها می‌شوند.
برخی معتقدند، این امر با حقوق مالکیت شخصی افراد تناقض دارد و نباید اجرایی شود. یک نماینده مجلس قبلا در رد مغایرت طرح اجباری شدن اجاره خانه‌های خالی با حقوق مالکیت شخصی، گفته بود: این طرح هیچ مغایرتی با مساله مالکیت شخصی ندارد، زیرا در شرایط کنونی هم افرادی که اجناس خود را احتکار می‌کنند، با حکم دادستانی، اموال و اجناس مذکور ضبط و افراد جریمه می‌شوند و خانه‌های خالی نیز مانند اجناس احتکار شده است.
در مقابل عده‌ای نیز معتقدند، با استفاده از این ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار کاهش یافته و منجر به عرضه واحد مسکونی در سراسر کشور خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد یا آنکه افزایش عرضه در بازار معاملات ملک را به‌دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد؛ بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
در کشورهای مختلف با استفاده از ابزارهای متفاوت از جمله سامانه‌های آنلاین، خود اظهاری، کنترل مصارف انرژی و… مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شده است. به عنوان نمونه کشور کانادا با استفاده از مصرف برق و سامانه خوداظهاری، مالیات بر خانه‌های خالی را با سه هدف حذف سوداگران داخلی و خارجی، عرضه خانه‌های خالی به بازار و افزایش درآمد مالیاتی و صرف آن برای ساخت خانه‌های مقرون به‌صرفه، اجرا می‌کند که بررسی‌ها نشان می‌دهد به هر سه این اهداف دست یافته است.
در ونکوور کانادا پس از تصویب مالیات بر خانه‌هایی که بیش از ۶ ماه از سال خالی هستند، از سال ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۸ تعداد املاک خالی ۱۵ درصد کاهش یافته است و در سال مالی ۲۰۱۸ تا ۲۰۱۹ حدود ۱۱۵ میلیون دلار مالیات جمع‌آوری شده است.
در کشوری مانند فرانسه، اگر شهری جمعیتی بالای ۲۰۰ هزار نفر داشته باشد، خانه‌های خالی و احتکار شده به مردم بی‌خانمان داده می‌شود، در اوایل انقلاب نیز اعضای شورای عالی انقلاب به دنبال چنین اقدامی بودند، اما در نهایت اجرایی نشد.
هر چند قانون مذکور به مدت 5 سال از طریق وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شد، اما در نهایت این وزارتخانه موفق به اجرای آن نشد. بنابراین هفته گذشته کمیسیون تلفیق مجلس مصوب کرد تا شهرداری‌ها مجری اجرای این قانون شوند. طبق مصوبه اخیر مالیاتی کمیسیون تلفیق بودجه 99 کشور، سازمان امور مالیاتی مکلف است با همکاری شهرداری‌های سراسر کشور واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در سال‌های 1397 1398 و 1399 را شناسایی و مالیات متعلقه را بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحات بعدی از مالکان آنها اخذ کند.
معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی در محاسبه مالیات موضوع این حکم در نظر گرفته نمی‌شود. همچنین 50 درصد از درآمد حاصل از این مالیات به حساب درآمد عمومی در ردیف 110 204 جدول شماره 5 این قانون نزد خزانه داری کل کشور و 50 درصد باقی مانده به عنوان سهم شهرداری‌ها به حساب شهرداری‌های محل اخذ مالیات واریزمی‌شود.
بر این اساس سازمان امور مالیاتی کشور و وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و نیرو و دیگر وزارتخانه‌های ذی‌ربط این حکم مکلفند تمامی اطلاعات لازم برای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه را در اختیار شهرداری کشور قرار دهند. رییس سازمان مالیاتی در این خصوص معتقد است، آنچه کمیسیون تلفیق تصویب کرده، در حقیقت مالیات بر اصل ثروت است، به عبارت دیگر ما دو نوع مالیات در حوزه مسکن داریم، یکی مالیات بر نقل و انتقال که مالیاتی فراگیر است و همه افراد در زمان فروش خانه باید این مالیات را پرداخت کنند، حالا چه واحد مسکونی یا خودرو لوکس باشند یا نباشند، اما مالیات پیشنهاد شده از سوی کمیسیون تلفیق، مالیاتی است که بر اصل ثروت تلقی می‌شود.
وجود 2 میلیون و800 هزار خانه خالی
در کشور
آمارها نشان از این دارد که خانه‌های خالی ایرانی تا نزدیک به 2میلیون و 800 هزار واحد در کل کشور افزایش یافته‌اند. همچنین نرخ خانه‌های خالی کشور از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (حدود ۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ به حدود (حدود 2.8 میلیون واحد خالی) در سال جاری رسیده است. این در حالی است که محاسبات نشان می‌دهد نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذکور، 4 درصد بوده است. این وضعیت بیانگر شکاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران است.
توانمندی شهرداری در اخذ مالیات
به گزارش «تعادل»، واگذاری اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر عهده شهرداری‌ها طبیعتا پیامدهای مثبت و منفی برای این نهاد عمومی به دنبال دارد. در شهرداری تهران که با مشکلات عدیده‌ای رو به روست و از کمبود منابع مالی رنج می‌برد این کار به منزله افزایش فعالیت‌های شهرداری و شاید افزایش نیروهای انسانی است که خود یک معضل مهم در شهرداری پایتخت به شمار می‌رود. همچنین نیاز است تا پست‌های جدیدی برای آن تعریف شود و دفاتر جداگانه برای آن در نظر گرفته شود. البته تا زمانی که این قانون در مجلس تصویب نشود نمی‌توان درخصوص جزییات اجرایی آن صحبت کرد، اما قطعا انجام این کار هزینه‌هایی برای شهرداری در پی دارد و باید دید این هزینه‌ها چگونه تامین خواهد شد، آیا دولت در ابتدا این هزینه‌ها را به شهرداری پرداخت می‌کند یا شهرداری در ادامه مسیر می‌تواند از محل اخذ مالیات‌ها این هزینه‌ها را جبران کند.
عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی و معماری شهردار تهران معتقد است، شهرداری از توانایی‌های لازم برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی برخوردار است. او در گفت‌وگو با «تعادل» در این باره توضیحاتی ارایه کرد و گفت: ما درشهرداری به دنبال این موضوع بودیم تا ارزش افزوده آپارتمان‌هایی که در شهر ساخته می‌شوند اما مورد استفاده قرار نمی‌گیرند را به‌گونه‌ای به شهر بازگردانیم. یکی از راه‌های این امر اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. این کار در کشورهای دیگر نیز اجرا می‌شود و فقط مختص کشور ما نیست.
گلپایگانی افزود: در گذشته مکانیزم‌های دیگری برای وصول مالیات از زمین‌های بایر شهری وجود داشت که متولی آن دولت بود اما در عمل امکان اجرایی شدن آن برای دستگاه‌های دولتی فراهم نشد به همین دلیل در بحث خانه‌های خالی شهرداری را متولی این امر قرار دادند، بخشی از مالیات اخذ شده نیز به مدیریت شهری سپرده خواهد شد.
او با بیان اینکه شهرداری‌ها از توان بالاتری در این زمینه برخوردار هستند، تصریح کرد: شهرداری‌ها اطلاعات دقیق‌تری داشته، با شهروندان ارتباط مستقیم دارند و به عنوان یک عارضه محلی چنانچه اجرای آن به شهرداری واگذار شود، نتایج بهتری خواهد داشت و اقدام مثبتی است.
تسهیل مکانیزم خرید و اجاره مسکن
گلپایگانی با بیان اینکه یکی از مهم‌ترین معضلات کنونی شهر تهران تامین مسکن برای شهروندان است، تصریح کرد: در واقع مالیات بر خانه‌های خالی منجر به گردش ثروت و سرمایه می‌شود، اینکه تعداد زیادی آپارتمان و خانه در کشور ساخته شود اما مورد استفاده قرار نگیرد به ضرر اقتصاد کشور خواهد بود. طبق آمار سال 95 تعداد خانه‌های خالی در تهران 300 هزار واحد است که به نوعی لطمه به جریان تولید ساختمان وارد می‌کند. اخذ این مالیات می‌تواند مکانیزم ساخت، فروش و اجاره خانه تسهیل کند و این به نفع متقاضیان اجاره و خرید مسکن است. او با اشاره به اینکه طی سال‌های اخیر مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، گفت: مسکن باید یک کالای مصرفی و بالاتر از آن یک کالای ارزشی باشد، اما بسیاری برای حفظ دارایی‌های خود، آن را تبدیل به ملک و آپارتمان می‌کنند که این موضوع به گردش مالی سرمایه، در تولید ساختمان ضربه می‌زند. او با اشاره به اینکه بر اساس مصوبه کمیسیون تلفیق قراراست بخشی از این مالیات‌ها در اختیار شهرداری قرار گیرد، گفت: این امر عدد قابل ملاحظه‌ای خواهد بود و حتما به ارتقای اداره شهر کمک می‌کند.
دسترسی به اطلاعات ساخت و ساز
زهرا نژادبهرام، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر و عضو هیات رییسه شورا در گفت‌وگو با «تعادل» در این باره گفت: در سال 95 مجلس شورای اسلامی این مالیات را پایه‌گذاری و وزارت راه و شهرسازی را مسوول انجام این کار کرد. قرار بود سامانه ملی مسکن برای این منظور راه‌اندازی شود تا اطلاعات مربوط به مسکن کشور در این سامانه قرار گیرد اما در ادامه وزارت راه اعلام کرد که به دلیل عدم همکاری سایر سازمان‌ها، امکان بارگذاری اطلاعات بر سامانه ملی مسکن وجود ندارد.
او با بیان اینکه هفته گذشته کمیسیون تلفیق مجلس مجری طرح را تغییر داد و اجرای آن را به شهرداری تهران واگذار کرد، گفت: شهرداری اطلاعات مربوط به خانه‌های شهر را دارد و برای مثال می‌دانیم حدود 520 هزار خانه خالی در شهر تهران وجود دارد. اینکه این خانه‌ها در کدام مناطق قرار دارند و پراکندگی آن به چه صورت است، موضوعی است که شهرداری‌ها بهتر از بقیه بخش‌های می‌توانند به این اطلاعات دسترسی داشته باشند.
نژادبهرام با بیان اینکه تشکیل سامانه‌ای برای شناسایی املاک دو مزیت برای شهرداری دارد، عنوان کرد: مزیت اول این است که می‌توانیم از توانمندی‌های شهر آگاه شده و بر اساس آن سیاست‌گذاری کرده و در جهت مسیر توسعه‌ای شهر برنامه ارایه دهیم. به نظرم کار شدنی و قابل اجراست. موضوع دیگر تاثیر اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در ساخت و ساز شهر است و اینکه چقدر می‌تواند در رونق ساخت و سازها تاثیرگذار است.
نژادبهرام ادامه داد: یکی از دلایلی که وزارت راه و شهرسازی در این موضوع تامل کرد، تاثیر آن بر روند ساخت و ساز بود، زیرا مسکن به عنوان یک بخش مهم در روند اقتصادی کشور به شمار می‌شود. با تصویب این موضوع در مجلس این سوال مطرح می‌شود، چنانچه شهرداری‌ها با موانعی که وزارت راه و شهرسازی با آن رو به رو بود، مواجه شوند چه باید بکنند؟ بنابراین مهم است این بخش قضیه روشن شود که چه موانعی باعث شد تا وزارت راه و شهرسازی موفق به اجرای این قانون نشود و شهرداری چگونه باید این موانع را بر طرف کند. موانعی که حتی با تغییر وزیر نیز برطرف نشدند.
روند منفی ساخت و ساز در کوتاه‌مدت
او در پاسخ به اینکه اجرای این طرح چه تاثیری در روند ساخت و ساز خواهد داشت، گفت: این موضوع می‌تواند روند منفی در ساخت و ساز داشته باشد. کسانی که تاکنون سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن می‌کردند تا بعدا با افزایش قیمت آن را بفروشند یا اجاره دهند، حال با اخذ مالیات ترجیح می‌دهند، سرمایه‌های خود را وارد بازارهای دیگر کنند. قطعا در کوتاه‌مدت افت ساخت و ساز را خواهیم داشت اما در بلندمدت مشکلی پیش نخواهد آمد.
عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهرتهران با اشاره به اینکه قرار است نیمی از این مالیات‌ها دراختیار شهرداری‌ها قرارگیرد، تصریح کرد: این موضوع می‌تواند منبع درآمدی ناپایدار مناسبی برای شهرداری باشد و می‌توان روی آن حساب کرد. زیرا ممکن است تعداد خانه‌های خالی و مدت زمانی که خالی می‌مانند افزایش یا کاهش داشته باشد. برای مثال در حال حاضر520 هزار خانه خالی در تهران وجود دارد اما نمی‌توان طی یک سال گفت، 520 هزار خانه خالی وجود دارد و مالیات آنها فلان مقدار می‌شود و این رقم متغیر خواهد بود.
شهرداری ساز و کار ندارد
در عین حال، نژادبهرام معتقد است، شهرداری از ساز و کار و ابزارهای لازم برای راه‌اندازی سامانه املاک برخوردار نیست و مشکلاتی پیش روی این نهاد قرار دارد. برای این منظور باید ارتباط مشخصی بین دستگاه‌ها با شهرداری وجود داشته باشد زیرا دستگاه‌های حاکمیتی الزامی به این همکاری ندارند . البته دستگاه‌هایی مانند ثبت اسناد و املاک، سازمان امور مالیاتی، وزارت نیرو و ... با یکدیگر همکاری دارند اما این همکاری بین آنها و شهرداری وجود ندارد و باید دید آیا این دستگاه‌ها اطلاعات خود را در اختیار شهرداری قرار می‌دهند یا خیر؟
او تاکید کرد: در واقع یک همکاری سیستماتیک بین این دستگاه‌ها وجود ندارد و آنچه وجود دارد بیشتر تعاملی است. از سوی دیگر باید به این موضوع هم توجه کرد که در اختیار دادن اطلاعات فقط یک طرف قضیه است و مهم این است که اطلاعات موجود همواره آپدیت شود و پیوستگی‌های لازم بین سامانه شهرداری با تمام دستگاه‌های مرتبط که تعداد آنها هم کم نیست برقرار شود. این عضو شورای شهر تهران تاکید کرد: باید موانعی که باعث شد وزارت راه و شهرسازی نتواند اجرای طرح را ادامه دهد، پیدا کرده و برای آن راه‌حل پیدا کنیم. تغییر مجری به معنای آن نیست که بتوان از عهده انجام آن برآمد و باید آسیب‌شناسی شود که چرا وزارت راه و شهرسازی نتوانست این کار را انجام دهد.
دولت به فکر درآمدزایی است
فردین یزدانی، کارشناس ارشد شهری نیز در گفت‌وگو با «تعادل» در این باره گفت: به نظر من دولت بیشتر از اینکه به فکر اجرای سیاست عقلانی باشد، به دنبال افزایش منابع درآمدی است. این قبیل سیاست‌ها در شرایط تنگنای مالی نباید اجرا شود و باید در شرایط مناسب به عنوان یک ابزار مالی به آن نگاه شود.
او با بیان اینکه در این شرایط خیلی به این نوع مالیات‌ها خوش‌بین نیستم، اظهار کرد: شناسایی خانه‌های خالی نیازمند سامانه‌ای اطلاعاتی از املاک و مستغلات است که در کشور وجود ندارد و به همین دلیل شناسایی این واحدها یکی از مهم‌ترین مشکلات این امر به شمار می‌رود.
مجری‌گری شهرداری
مشکلی را حل نمی‌کند
او با اشاره به اینکه در شرایط تحریم و سختی، شهرداری‌ها به دلیل دارا بودن اطلاعات محلی بهتر از دولت می‌توانند از وجود خانه‌های خالی مطلع شوند، تصریح کرد: البته اجرای این امر توسط شهرداری نمی‌تواند به حل مشکل کمک کند زیرا کسانی که خانه خالی دارند در یک ساختاری این خانه را تولید کرده و آن را خالی نگه داشته‌اند. هر چند نوع مالیات هم مهم است اما در عمل معجزه‌ای رخ نخواهد داد.
خانه‌های لوکس و عدم متقاضی
به گزارش «تعادل»، یکی از ایرادات وارد به این قانون، این است که خانه‌های خالی اکثرا خانه‌های لوکسی هستند که در مناطق شمالی شهر واقع شده‌اند و به دلیل گرانی بیش از اندازه مشتری برای اجاره و خرید آنها وجود ندارد. بنابراین اخذ مالیات از این خانه‌ها تاثیری در ارایه آنها به شهروندان ندارد، زیرا اصولا نیاز شهروندان به خانه‌های متوسط و کوچک با قیمت‌های مناسب است تا با حقوق کارگری وکارمندی بتوانند از پس هزینه‌های آن برآیند و گرنه هم‌اکنون خانه‌هایی وجود دارد که میزان اجاره ماهانه آنها میلیاردی است و متقاضیان خاص خود را دارد.
امکان افزایش قیمت مسکن
این کارشناس ارشد شهری در این باره گفت: همان‌طور که گفتم دولت شرایط مالی خوبی ندارد و هدف از مالیات بر خانه‌های خالی نیز تامین درآمد است اما در این شرایط این نوع مالیات خیلی راهگشا نخواهد بود و اینگونه نیست که الزاما این مالیات می‌تواند به درآمدزایی دولت کمک کند و به شکل تئوریک حتی عکس آن هم امکان پذیر است.
او با تاکید بر اینکه شرایط و بسترهای محیطی برای اینکه یک هدف مشخصی به سرانجام برسد، آماده نیست، عنوان کرد: فرض کنید مالیات بر خانه‌های خالی که اکثرا خانه‌های لوکس هستند، تحقق بگیرد، مالک خانه اولین کاری که می‌کند این است میزان مالیات را به قیمت خانه یا میزان اجاره اضافه می‌کند.بنابراین نه تنها مشکلی حل نمی‌شود، حتی ممکن است به گرانی قیمت مسکن هم بینجامد.
یزدانی با اشاره به اینکه شرایط بازار به گونه‌ای است که خانه‌های لوکس خالی می‌مانند، اظهار کرد: با این کار ساختار بازار تغییر نمی‌کند و صرف اخذ مالیات نمی‌تواند کمکی به حل مشکل کند.خانه‌های لوکس خالی اکثرا قیمتی حدود متری 30 تا 50 میلیون تومان دارند و اخذ مالیات بر خانه‌های کمکی به رشد بازار نخواهد کرد. در شرایط کنونی مردم و به خصوص جوانان قدرت خرید خانه‌های معمولی و کوچک را ندارند، خانه‌های لوکس که جای خود دارد.
مشکل بافت اقتصاد است نه خانه‌های خالی
او با بیان اینکه خانه‌های خالی به نفسه مشکل نیست، توضیح داد: مشکل اصلی بافت اقتصادی کشور در بسیاری زمینه‌ها است.
در بخش مسکن ساز و کار مناسب و هدایت شونده‌ای برای بازارمسکن وجود ندارد و نظام عوارض ساختمانی بهینه نیست. این را باید مد نظر داشت که خانه‌های خالی در رتبه‌های پایین مربوط به مشکلات مسکن جای می‌گیرد. مالیات بر خانه‌های خالی در برخی کشورها انجام می‌شود اما کشورهایی که مشکلات عدیده کشور ما را ندارند. از لحاظ تئوریک این موضوع عملی است و قابلیت اجرا دارد زیرا وجود خانه‌های خالی به معنای عدم رشد شاخص سرمایه است.
یزدانی با بیان اینکه حدود 12 سال است می‌گویند در حال راه‌اندازی سامانه ملی املاک هستند، گفت: راه‌اندازی سامانه املاک و بارگذاری اطلاعات مربوط به مسکن کار زمانبری نیست و بیشتر از یکی دو سال زمان نمی‌برد. با راه‌اندازی این سامانه باید شفافیت ایجاد کنیم که هرایرانی چند ملک دارد که بخش زیادی از این موضوع نیاز به اراده سیاسی دارد، هر چند کار پیچیده است اما چنانچه عزم و اراده سیاسی وجود داشته باشد کار غیرممکنی نیست.
