3 چالش جدید سازندگان مسکن
گروه راه و شهرسازی|
درحالی که براساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا خانه کلنگی در فصل پاییز نسبت به مدت مشابه سال قبل ٨٦.٣ درصد رشد داشته است؛ به گفته سازندگان، مالکان زمین هم به دنبال افزایش سهم خود در مشارکت هستند. در این میان، رشد 30 درصدی هزینه‌های مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی و سختگیری‌ها برای فروش تراکم، بار روی دوش سازندگان مسکن را بیش از پیش سنگین کرده است.
شرایط ساخت و ساز برای سازندگان به اندازه‌ای سخت شده است که دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان از احتمال ورشکستگی صنعت ساخت و ساز می‌گوید و سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به آینده کوتاه‌مدت فعالیت در این حوزه ناامید هستند.
نتایج یک نظرسنجی نشان می‌دهد، مراجعه مالکان املاک کلنگی به سازنده‌ها برای تخریب و مشارکت کاهش چشم‌گیری پیدا کرده و از طرف دیگر، فروش واحدهای نوساز هم با افت قابل توجهی مواجه شده است و برهمین اساس سازنده‌ها مجبور به کاهش سرعت ساخت و تکمیل شده‌اند.
افزایش قیمت زمین
براساس گزارش مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر متر زمین یا خانه کلنگی در تهران در فصل پاییز امسال ۱۸ میلیون و ۷۳۳ هزار تومان شده که نسبت به مدت مشابه پارسال بیش از ۸۶.3 درصد افزایش یافته است.
متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۸ میلیون و ۷۳۳ هزار تومان با میانگین مساحت ٢٤٥ مترمربع بوده که نسبت به فصل قبل ٠,٤ درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 86 درصد رشد کرده است.این رقم درحالی است که متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۶۰۴ هزار تومان با میانگین مساحت ۸۶ متر مربع و متوسط عمر بنای ۱۱ سال بوده که نسبت به فصل قبل ۰.۶ درصد و نسبت به مدت مشابه پارسال ۴۴.۸ درصد افزایش یافته است.
درخواست برای تغییر فرمول مشارکت
فرمول محاسبه مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد. با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است، مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا 4 میلیون و 500 هزار تومان باشد، معمولا تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود.
در غیر این صورت، اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود، در حال حاضر و با افزایش قیمت زمین زمزمه‌هایی از درخواست مالکان برای افزایش سهم در ساخت و ساز به گوش می‌رسد، عبدالهی عضو انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با فارس بیان می‌کند: این روزها تولیدکنندگان مسکن گلایه جدیدی دارند و آن هم این است که در ماه‌های اخیر به دلیل رشد قیمت زمین نسبت به سال 97 مالکان زمین در پی این افزایش قیمت دنبال افزایش سهم خود از مشارکت در ساخت هستند و در مقابل تولیدکنندگان مسکن با مشکل فروش آپارتمان نوساز به متقاضیان روبرو هستند.
نابسامانی در قیمت مصالح ساختمانی
علاوه بر افزایش قیمت زمین، نابسامانی در قیمت مصالح و بی‌توجهی دولت به این موضوع به رشد قیمت ساخت پروژه‌های مسکن منجر شده است و با این شرایط دیگر توجیه اقتصادی برای ساخت مسکن در کشور وجود ندارد و رکود برساخت و ساز حاکم می‌شود.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درگفت‌وگو با تسنیم با انتقاد از عملکرد وزارتخانه صمت و راه و شهرسازی در عدم نظارت بر توزیع مصالح ساختمانی می‌افزاید: گرانی نهاده‌های ساختمانی، ساخت و ساز مسکن را به ورطه نابودی و ورشکستگی کشانده است.طی 10 روز گذشته قیمت آهن‌آلات حدود 20 درصد افزایش یافته است، مساله‌ای که ساخت‌وسازها و برنامه سازندگان مسکن را تحت تاثیر مستقیم قرار داده است، درواقع نبود مواد اولیه و عدم کنترل در سیستم توزیع مواد اولیه برای کارخانه‌ها موجب به هم خوردن قیمت‌ها در این بخش شده است.
فرشید پورحاجت با انتقاد از دولت در این زمینه می‌گوید: وزارت صمت، وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های نظارتی صنعت ساختمان کشور را به ورطه نابودی کشانده‌اند و همه‌چیز را رها کرده‌اند.او ادامه می‌دهد: علاوه بر قیمت آهن‌آلات، سیمان هم روند وحشتناک افزایش قیمت را سپری می‌کند و کسی هم پاسخگوی مردم نیست.پورحاجت تاکید می‌کند: با وضعیتی که به وجود آمده سازندگان مسکن به سمت ورشکستگی و تعطیلی کارگاه‌ها پیش می‌روند.دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با انتقاد از عدم نظارت بر روند توزیع مصالح ساختمانی در بازار اظهار می‌کند: کسانی که مسکن ساخته‌اند در معرض ورشکستگی قرار دارند و مسکنی را که فروخته‌اند نمی‌توانند جایگزین کنند.
رشد 30 درصدی هزینه‌های صدور پروانه
جدا از نابسامانی بازار مصالح و افزایش قیمت زمین و درخواست مالکان برای رشد سهمشان در ساختمان ساخته شده، ایرج رهبر، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان از سختگیری شهرداری‌ها برای فروش تراکم انتقاد می‌کند و می‌گوید: از هفته گذشته هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی 30 درصد رشد داشته است.رهبر ادامه می‌دهد: البته باید جدیت شورای شهر را در مجبور کردن شهرداری به رعایت قانون و رعایت طرح تفصیلی ستود، به هر حال براساس تصمیم جدید مسوولان شهری قرار است تا طرح تفصیلی به خوبی رعایت شود و سازنده‌ها هم خلاف نکنند.
به گفته او، شهرداری‌ها متاسفانه در گذشته به نوعی برای خود خودمختاری تشکیل داده بودند و هر جا که دوست داشتند، اقدام به صدور پروانه و به هر تعداد طبقات می‌کردند، اما سختگیری شورای شهر موجب شده تا شهرداری‌ها و به خصوص شهرداری تهران ضوابط شهرسازی را رعایت کنند.
رهبر می‌گوید: قطعا این سختگیری بسیار خوب خواهد بود، اما برخی سازنده‌ها قیمت آن واحدهای مسکونی کاهش یافته در دستور نقشه را روی قیمت مسکن سرشکن خواهند کرد و از سوی دیگر تولید مسکن کاهش بیشتری خواهد داشت.
