عیارسنجی بازار مسکن با ارزش معاملات

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

چند ماهی است که وزارت راه و شهرسازی، طی جدولی، در کنار شاخص‌های دیگر، شاخص ارزش ریالی معاملات مسکن در تهران را نیز گزارش می‌کند.

حال به گفته کارشناسان بازار مسکن، افزایش ارزش ریالی بازار یکی از راهکارهایی است که سرمایه‌گذار با استفاده از آن می‌تواند تشخیص دهد که چه زمانی پول خود را وارد بازار کند و با استفاده از آن در ساخت‌وساز یا مسکن سرمایه‌گذاری کند. اما برخی دیگر از کارشناسان معتقدند قید شاخص ارزش ریالی معاملات در گزارش‌های مسکنی توسط وزارت راه و شهرسازی تنها برای جذب بیشتر سرمایه‌گذاران برای ورود به این بازار است. دراین‌بین کارشناسانی نیز هستند که معتقدند: این شاخص می‌تواند گامی در جهت شفاف‌سازی باشد و ارایه داده‌های متعدد در گزارش‌های مسکنی می‌تواند دست مسوولان را در برنامه‌ریزی بهتر برای حل مشکلات مسکن باز کند.

به‌هرحال هدف هر چه که باشد به گفته این کارشناسان این اقدام، فعالیتی درخور تقدیر است و این مورد نشان می‌دهد وزارت راه و شهرسازی به دنبال حل مشکلات جدی مسکن و ساخت‌وساز است.

    نگاهی به آمارهای شاخص ارزش ریالی

بر اساس آمارهای ارایه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی تعداد مبایعه‌نامه‌ها در 11 ماهه نخست سال 97 حدود 117 هزار و 363 بوده که این رقم در 11 ماهه سال جاری حدود 76 هزار و 659 فقره بوده است؛ اما به رقم کاهش 36.4 درصدی تعداد معاملات، ارزش ریالی این بازار در 11 ماهه نخست سال 97 حدود 76 هزار و 635 میلیارد تومان بوده که این رقم در همین بازه زمانی در سال جاری حدود 81 هزار و 270 میلیارد تومان شده است، یعنی ارزش ریالی معاملات مسکن در 11 ماهه سال جاری نسبت به 11 ماهه سال گذشته به‌رغم کاهش معاملات مسکن حدود 6.4 درصد رشد داشته است.

این موضوع به‌وضوح نشان می‌دهد، رشد ارزش ریالی مسکن رابطه مستقیمی با افزایش قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی دارد، چرا که متوسط قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در 11 ماهه 97 حدود 7 میلیون و 900 هزار تومان بوده که این شاخص در سال 98 حدود 13 میلیون و 118 هزار شده است.

    اثبات‌ افزایش قیمت مسکن

در همین رابطه، سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ارزش ریالی معاملات مسکن رابطه مستقیمی باقیمت فروخته‌شده هر واحد مسکونی دارد، گفت: آمارها نشان می‌دهد قیمت واحدهای مسکونی نسبت به سال 97 رشد قابل‌توجهی داشته است و این رشد دو برابر بوده و علی‌رغم کاهش تقریبی دو برابری تعداد مبایعه ارزش ریالی این معاملات با رشد قابل‌توجهی روبرو شده است.

وی گفت: قید ارزش ریالی معاملات عملیات نامتعارفی نیست و درج ارزش ریالی معاملات در گزارش اثبات‌کننده افزایش قیمت مسکن است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قید ارزش معاملاتی در گزارش‌ها بیانگر احوالات نه چندان مطلوب بازار مسکن است، تأکید کرد: زمانی می‌توانیم به بازار امیدوار باشیم که تعداد مبایعه‌نامه‌ها با میزان ارزش ریالی معاملات همخوانی داشته باشد؛ اما در گزارش‌های 11 ماهه به‌وضوح دیده می‌شود رابطه ناهمگونی بین تعداد مبایعه‌نامه‌ها، قیمت مسکن و ارزش ریالی معاملات وجود دارد. سلطان محمدی همچنین گفت: آمارهای موجود، آمارهای توصیفی هستند و هر کارشناسی با هر نگاهی می‌تواند تحلیل‌های مختص خود را از آن استخراج کند، اما اینکه کارشناسی درج ارزش ریالی معاملات مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی را یک راهکار برای جذب بیشتر سرمایه‌گذاران بداند کاملاً اشتباه است. وی درنهایت گفت: به‌هرحال درج هر نوع داده‌ای در گزارش معاملات مسکن که بتواند راهگشای مشکلات مسکن باشد می‌تواند در زمره فعالیت‌های پسندیده قرار بگیرد.

    شناسایی جامعه هدف

در همین رابطه، فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور بابیان اینکه بر اساس داده‌های علم اقتصاد میزان رشد قیمت یک کالا درافزایش ارزش کل معاملاتی موثر است، گفت: قید ارزش معاملاتی مسکن می‌تواند در راستای سیاست ورزی باشد. به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی به دنبال تمهیداتی برای اصلاح اوضاع مسکن است.

پور حاجت گفت: در حال حاضر‌ برخی از فعالان بازار رشد کنونی قیمت‌ها را صحیح نمی‌دانند ودرج ارزش ریالی معاملات مسکن این موضوع را ثابت می‌کند، چرا که این شاخص از داده‌های موجود و واقعی در یک برهه زمانی با کمترین خطا جمع‌آوری‌شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت: کارشناسان و فعالان با ارزیابی این شاخص‌ها می‌توانند راستی‌آزمایی صحیحی در بخش میزان افزایش قیمت‌ها داشته باشند و همچنین وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با استناد به این آمارها جامعه هدف خود را شناسایی و بر اساس این جامعه آماری الگو‌های خاص را برنامه‌ریزی کند.

    تفاوت ارزش ریالی و ارزش بازار

در همین رابطه، علیرضا بهبهانی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه بین ارزش ریالی معاملات و ارزش بازار تفاوت جدی وجود دارد، گفت: ارزش بازار سهام برگرفته از میزان عرضه و قیمت روز سهم‌ها است، درحالی که ارزش ریالی معاملات مسکن تنها برگرفته از میزان رشد قیمت مسکن است.

وی در این خصوص به تشریح این مبحث پرداخت و گفت: در بازار سرمایه ارزش بازار، بزرگی شرکت را نشان می‌دهد؛ و این ارزش از حاصل‌ضرب قیمت روز سهام در تعداد سهم‌های منتشرشده توسط شرکت به دست می‌آید؛ بنابراین دو عامل قیمت روز سهام یک شرکت و تعداد سهام منتشرشده توسط آن می‌تواند بر میزان ارزش بازار سهام آن شرکت اثرگذار باشد. هرچقدر شرکت، سهام بیشتری منتشر کند و به عبارتی سرمایه بیشتری داشته باشد، جزو شرکت‌های با ارزش بازار بالا در نظر گرفته خواهد شد.

نکته دیگری که می‌توان راجع به ارزش بازار سهم بیان کرد، این است که هر چه تقاضا برای سهام یک شرکت بیشتر باشد، قیمت آن سهم به عنوان یک عامل تعیین‌کننده ارزش بازار، افزایش می‌یابد. بنابراین، عرضه و تقاضا نیز به عنوان یک عامل تعیین‌کننده در این مفهوم تأثیرگذار هستند. درواقع، سهامداران با تقاضای خود می‌توانند ارزش بازار سهم را تغییر دهند. در حقیقت، هرچه ارزش بازار یک شرکت بیشتر باشد، شرکت بزرگ‌تر است. بهبهانی گفت: بنابراین دو موضوع میزان عرضه و قیمت سهم در بازار سهام ساختار ارزش بازار سهم را نشان می‌دهد، درحالی که در بازار مسکن سال جاری میزان عرضه تأثیر ضعیف‌تری نسبت به قیمت دارد. چنانچه به‌وضوح می‌بینیم به‌رغم کاهش مبایعه‌نامه‌ها ارزش معاملاتی بازار مسکن معکوس عمل کرده و همچنان بالا است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه نکته بعدی درج ارزش ریالی مسکن در گزارش‌ها بیانگر برتری قیمت اسمی بر قیمت واقعی است، گفت: چنانچه می‌دانید در بازارها دو نوع قیمت وجود دارد این قیمت‌ها یا اسمی است یا واقعی؛ و البته این قیمت نیز تفاوت شاخص ارزش بازار سهام و بازار مسکن را نشان می‌دهد.

وی گفت: به‌طور مثال در بازار سرمایه قیمت اسمی یک سهم، قیمتی است که پذیره‌نویسی سهام شرکت بر اساس آن قیمت انجام می‌شود؛ اما قیمت واقعی یا قیمت معاملاتی در این بازار قیمتی است که سهام بر اساس آن در بورس معامله می‌شود. آنچه قیمت سهم در بورس را تعیین می‌کند، میزان عرضه و تقاضا برای یک سهم است؛ مثلاً ممکن است به علت عملکرد خوب یک شرکت، سرمایه‌گذاران زیادی متقاضی خرید سهام آن شرکت در بورس باشند؛ بنابراین، قیمت آن در بورس بر اساس میزان تقاضا، افزایش خواهد یافت و حتی ممکن است این افزایش تا چند برابر قیمت اسمی هم ادامه پیدا کند. در نقطه مقابل، ممکن است عملکرد ضعیف یک شرکت باعث بی‌‌رغبتی سرمایه‌گذاران به خرید یا نگهداری سهم موردنظر و در نتیجه، افزایش عرضه آن در بورس شود. در این صورت، با افزایش عرضه، قیمت سهم کاهش پیدا می‌کند. اگر این روند ادامه یابد، ممکن است قیمت سهم حتی به زیر قیمت اسمی یعنی ۱۰۰ تومان هم برسد؛ بنابراین، قیمت بازار یک سهم، قیمتی است که در بورس، برای سهم تعیین می‌شود.

وی افزود: بنابراین از این موضوع می‌توان دریافت ارزش ریالی معاملات در بازار مسکن فاقد قیمت واقعی است و این شاخص برگرفته از قیمت اسمی است.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: در حال حاضر اگر به دنبال قیمت واقعی مسکن در بازار هستیم باید دو نکته اساسی را در نظر بگیریم اولاً اینکه قیمت واقعی یک کالا برگرفته از نرخ تورم و میزان تقاضا است درحالی که قیمت مسکن در حال حاضر تبعیتی از دو گزینه ذکرشده ندارد.

وی در ادامه افزود: اگرچه بر اساس گفته اقتصاددانان در اقتصاد موضوع قیمت‌های نسبی مطرح است و وقتی سرمایه در بازار بورس، سکه، طلا و ارز بالا می‌رود نرخ تورم هم افزایش پیدا می‌کند اما در حال حاضر قیمت اسمی در بازار مسکن مهم‌ترین شاخص افزایش ارزش معاملات است.

    قیمت مسکن واقعی است

در همین راستا، مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه ارزش معاملاتی درج‌شده در گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی برگرفته از قیمت واقعی مسکن است، گفت: در دین اسلام مالکیت محترم است و ما نمی‌توانیم صاحب یک مال را مجبور به نرخ‌گذاری کنیم. بنابراین اینکه گفته می‌شود قیمت مسکن اسمی است، گفته کاملاً ناصحیحی است. وی گفت: درج آمارهای این‌چنینی می‌تواند بیانگر این موضوع باشد که متأسفانه دولت در تولید و عرضه مسکن ناموفق بوده که ارزش معاملاتی تا این حد رشد کرده است.

خسروی بابیان اینکه متأسفانه اقتصاددانان ما سیاسی شدند، تأکید کرد: متأسفانه با اقتصاد سیاسی شفافیت حاصل نمی‌شود و من به عنوان یکی از فعالانی که چندین سال است در بخش مسکن فعالیت می‌کنم معتقدم بخش اعظمی از مشکلات مسکنی ما به علت سیاسی بودن اقتصاد در این حوزه است.

به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در حال حاضر ارزش معاملاتی مسکن از بطن جامعه اتخاذشده است و اگر برخی با تعجب به این ارقام نگاه می‌کنند منکر واقعیت جامعه هستند.

وی در ادامه افزود: ارزش معاملاتی مسکن در سال آتی بیشتر از این نخواهد بود چراکه اگر قیمت مسکن در سال ۹۹ نیز دستخوش تحول شود و رشد کند بدون شک کمتر از نرخ تورم عمومی اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی خواهد بود.

    جذب سرمایه در بخش مسکن

در ادامه همین مبحث محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی گفت: اگر دولت با ارایه این ارقام به دنبال جذب سرمایه است کاملاً در اشتباه است چرا که سرمایه‌گذاران به‌وضوح دریافتند که محصول ساخته‌شده آنها در بازار خریدار ندارد.

وی گفت: بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی تعداد پروانه‌های صادرشده در تهران در 10 ماهه سال 97 حدود 63 هزار و 507 فقره بوده که این رقم در 10 ماهه سال 98 حدود 54 هزار و 910 فقره بوده است بنابراین کاهش 13.5 درصدی آمار به‌خوبی نشان می‌دهد سرمایه‌داران هوشمند‌تر از این هستند که خود را وارد معرکه پرهزینه و بی‌مشتری مسکن کنند. این در حالی است که این سرمایه‌گذاران با بلوکه کردن سرمایه‌های خود در بازارهای موازی می‌توانند راحت‌تر و سریع‌تر به سودهای بیشتری برسند. مهری در ادامه افزود: ساخت‌وساز طی چهار دهه گذشته همواره در ایران به عنوان شغلی پردرآمد محسوب می‌شد و بعضاً سازندگان تا ۲۰۰ درصد سود می‌کردند تا اینکه از سال ۱۳۹۲ به بعد هم‌زمان با جهش تا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۸۶ قدرت خرید به‌شدت کاهش یافت که باعث شد تولید و عرضه مسکن وارد فاز رکودی شود.

وی گفت: هرچند از سال ۱۳۹۳ ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک افزایش نداشته و این موضوع، انتقاد اعضای شورای شهر را در پی داشته که معتقدند بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است، اما آمارها نشان می‌دهد بخش اعظمی از انبوه‌سازان در حال ترک بازار ساخت وسازهستند.

این کارشناس همچنین افزود: به‌هرحال ارقام ارایه‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی دلیلی جز افزایش قیمت‌های مسکن بالاتر از نرخ تورم ندارد و این موضوع نمی‌تواند دلیلی بر رونق سرمایه‌گذاری مسکن محسوب شود.

مهری در ادامه افزود: تا سال گذشته تأمین مسکن ملکی با تسهیلات و تمهیدات تا حدودی برای متقاضیان امکان‌پذیر بود هرچند که مشقت‌هایی برای اخذ این وام‌ها وجود داشت، اما شهروندان با پروسه مقروض شدن به بانک و مقداری جزئی قرض از مبادی دیگر می‌توانستند واحدهای میان متراژ یا کوچک را تأمین کنند؛ اما امسال با افزایش چند صددرصدی قیمت مسکن و تغییرات نه چندان در مبلغ وام‌های مسکن به بحرانی جدی برای منتظران در صف وام مسکن تبدیل شد که موجب شده این دسته از افراد همچنان مستأجر بمانند و یکی از عوامل کاهش در خریدوفروش بازار مسکن شد.