در جست‌وجوی نظام اجاره داری مطلوب
علیرضا به‌هانی
کارشناس مسکن
آمارها نشان می‌دهد که 7 میلیون خانوار در ایران مستأجر هستند و هر خانوار ایرانی را اگر سه نفر بدانیم می‌توان گفت بیش از 20 میلیون نفر با موضوع جابه‌جایی و واژه مستأجری به‌خوبی آشنا هستند. حال اگر یک خانوار ایرانی با درآمد پایین و حداقلی برای تأمین مسکن خود به‌طور میانگین 12 میلیون تومان تا 15 میلیون تومان در سال هزینه کند، می‌توان گفت بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره‌بها می‌کند. حال سوالی که این روزها مطرح است این است که در روزهای پایانی سال چرا باید نرخ اجاره‌بهای مسکن افزایش یابد. اگر متوسط سهم هزینه مسکن از سبد هزینه سالانه خانوارها، ۵۰ درصد تا ۷۰ درصد برای این قشر باشد، به عبارتی بیش از نیمی از درآمدهای مستأجران و هزینه‌های آنها را این روزها اجاره‌بها در برمی‌گیرد و درآمدی برای هزینه در سایر موارد ضروری و روزمره وجود نخواهد داشت.
در این میان، تلاش برای دست یافتن به یک نظام اجارهداری حرفه‌ای در کشور، همیشه موردبحث و بررسی قرارگرفته است. متأسفانه علی‌رغم اثبات کارآمدی آن، تلاشی در راستای اجرا و بهره‌برداری از این سیستم صورت نگرفت.این در حالی است که از قبل انقلاب اسلامی تاکنون، دولت هیچگاه در بازار مسکن استیجاری مداخله نکرده نبود اما وضعیت نابسامان اجاره مسکن، دولت را بر آن داشته تا برای نخستین‌بار به سیستم مسکن استیجاری از طریق اجارهداری حرفه‌ای ورود کرده و بازار اجاره مسکن را سامان بخشد. ماده ۲ قانون ساماندهی و ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی این قانون، اجارهداری حرفه‌ای و ایجاد موسسات حرفه‌ای در این خصوص را تشریح کرده که در یک برهه زمانی بسیار اندک وزارت راه و شهرسازی تحقق این مواد قانونی را دنبال کرد اما حال این وزارت خانه بازهم وارد فاز و هوای دیگری شده و می‌خواهد با بالا رفتن از شانه‌های سازندگان و سرمایه‌گذاران راه‌کار جدی برای اجاره‌نشینی پیدا کند، اما غافل از اینکه این راه به ناکجاآباد می‌رود.
چراکه هیچ سازنده‌ای در صورت وجود زمین‌های دولتی حاضر به تهاتر نیست. جدای از این مبحث که آیا زمینی وجود دارد نه؟ باید دید این زمین‌ها در کجاها قرار دارند. اکثر زمین‌های دولتی مناسب زمین‌های خامی هستند که خارج از محدوده شهرها قرار دارند؛ و مناسب تهاتر نیستند. در این میان اگر زمینی واجد شرایط در محدوده شهرها وجود دارد این زمین‌ها صاحب دارند از بنیادهای مختلف گرفته تا ارگان‌های رنگارنگ که حاضر نیستند این بنیه مالی خود را با آپارتمان عوض کنند.
بنابراین با اطمینان می‌توانم ادعا کنم دولت و مسوولان عزیز به‌جای تأمین مسکن فرافکنی نکنید. اگر نمی‌توانید برای این معضل راهکاری ارایه دهید، لطفاً نگاهی به تجربه کشورها در ساخت مسکن استیجاری و راهکارهای کاهش هزینه‌های اجاره داشته باشید.
به‌طورکلی قدرت خرید خانه در کشورهای مختلف بسته به میزان تورم و سطح درآمد مردم متفاوت است. در این میان، در کشورهای اروپایی بیشتر مردم به اجاره‌نشینی علاقه دارند و هیچ‌وقت تصمیم خود برای خرید خانه را عملی نمی‌کنند. در کشورهای اروپایی شرایط و نرخ‌های ارایه‌شده برای وام‌های بانکی توسط اتحادیه اروپا اعلام می‌شود و میزان تورم افزایش چندانی در این کشورها ندارد. به‌طور مثال تنها ۲۰ درصد از جوان‌ها در انگلستان صاحب‌خانه هستند و ۸۰ درصد از افراد ۲۵ تا ۳۵ سال اجاره‌نشین هستند؛ و کاهش نرخ مالکیت در امریکا باعث شده تا افراد بیشتری به جمعیت اجاره‌نشین این کشور اضافه شوند. همچنین طی سال‌های گذشته روسیه ۲۷ درصد از آمار جمعیت اجاره‌نشین را کاهش داده و صاحب‌خانه کرده است.در بسیاری از کشورهای غربی و اروپایی مردم علاقه‌ای به خرید خانه ندارند و اجاره‌نشینی را انتخاب می‌کنند. جایگاه مسکن و خرید خانه در هر کشور متفاوت است و همین امر باعث می‌شود آمار صاحب‌خانه شدن در کشورهای مختلف تفاوت داشته باشد.تسهیلات بانکی که برای خرید خانه و هزینه‌های یک واحد مسکونی در ایران ارایه می‌شود به نسبت کشورهای غربی پایین‌تر است. در این میان بانک‌های ایرانی سود بانکی بالاتری برای این تسهیلات در نظر می‌گیرند و به دلیل شرایط فرهنگی میزان اجاره‌نشینی در ایران پایین‌تر از کشورهای اروپایی است.
در این میان، سوییس و آلمان به عنوان دو کشور پیشرفته اروپایی آمار عجیبی مبنی بر تعداد صاحب‌خانه‌ها ارایه می‌دهند. حتی در ثروتمندترین کشورهای دنیا که قدرت خرید خانه و پس‌انداز برای شهروندان وجود دارد، بیشتر افراد تمایل به اجاره‌نشینی دارند. رفاه اجتماعی در سویس و آلمان به عنوان توسعه‌یافته‌ترین کشورهای جهان زبانزد است اما اکثر شهروندان تمایلی به خرید خانه ندارند و خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند.۵۶ درصد از افراد در کشور سوییس اجاره‌نشین هستند و از این مساله رضایت دارند. یکی از دلایل رضایت شهروندان از اجاره‌نشینی ثبات نرخ تورم است. میزان تورم در کشورهایی مانند ایران بر شرایط اقتصادی تأثیر می‌گذارد و این امر باعث می‌شود افراد سرمایه‌گذاری‌های هیجانی انجام دهند. سرمایه‌گذاری‌های هیجانی نیز باعث سقوط و رکود می‌شود و بر اقتصاد کشور تأثیر می‌گذارد.
در کشورهای اروپایی شرایط و نرخ‌های ارایه‌شده برای وام‌های بانکی توسط اتحادیه اروپا اعلام می‌شود و میزان تورم افزایش چندانی در این کشورها ندارد. به همین دلیل بیشتر افرادی که برای خرید خانه پس‌انداز می‌کنند در سال‌های بعد می‌توانند با همان قیمت سال‌های گذشته صاحب‌خانه شوند.بانک‌های اروپایی برای ارایه وام‌های مسکن شرایط خاصی را در نظر می‌گیرند. دوره بازپرداخت وام مسکن در اتحادیه اروپا بر اساس واحد ارزی یورو ۲۵ سال است اما این بازپرداخت با توجه به سن افراد تعیین می‌شود. سن متقاضی با در نظر گرفتن مدت اقساط نباید از ۷۰ سال تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام نیز می‌تواند تا ۷۰ درصد ارزش ملک خریداری‌شده باشد و بازپرداخت وام بر اساس توانایی افراد، شرایط کاری و مالی آنها بررسی و تنظیم می‌شود. میزان تورم در کشورهایی مانند ایران بر شرایط اقتصادی تأثیر می‌گذارد و این امر باعث می‌شود افراد سرمایه‌گذاری‌های هیجانی انجام دهند. سرمایه‌گذاری‌های هیجانی نیز باعث سقوط و رکود می‌شود و بر اقتصاد کشور تأثیر می‌گذارد.
اگر مثال‌های اروپایی را دوست ندارید نگاهی به همین کشور همسایه داشته باشید روسیه یکی از بهترین کشورها در آمار اجاره‌نشینی است. طی سال‌های گذشته روسیه ۲۷ درصد از آمار جمعیت اجاره‌نشین را کاهش داده و صاحب‌خانه کرده است. به همین دلیل می‌توان روند رشد اجاره‌نشینی را در روسیه منفی دانست. در حال حاضر تنها ۱۳ درصد از مردم این کشور اجاره‌نشین هستند و این امر نیز چندان باعث سختی افراد نیست زیرا تنها ۲۱ درصد از درآمد ماهانه افراد صرف مسکن می‌شود. توسعه اقتصادی و توجه دولت به رفاه مردم این کشور ستودنی است و در طی شش سال گذشته نیز دولت این کشور تلاش اثربخشی درزمینه سطح درآمد مردم و پس‌انداز و قدرت خرید خانه افراد در این کشور کرده است.
