خطا در تفسیر آمار معاملات مسکن

مجید  اعزازی

طی سال‌های اخیر همواره این نگرانی در کشور وجود داشته است که در برخی موارد مسوولان آمارهای واقعی را به مردم ارایه نکنند. مثلا در مورد مرگ و میر ناشی از ویروس کووید 19 طی هفته‌های اخیر این نگرانی در میان بخشی از افکار عمومی وجود دارد و در برخی موارد از سوی نمایندگان مجلس به آن اشاره و به‌طور مثال گفته شده که در گواهی فوت برخی فوت‌شدگان طی سه ماهه اخیر، علت مرگ، بیماری «حاد تنفسی» نوشته شده است و این دسته از فوت‌شدگان در شمار مرگ و میر ناشی از کرونا احصا نشده‌اند.

از این مورد که بگذریم، تحلیل و شناخت آمار «واقعی» هم کار سختی است، چرا که آمارها، خود ممکن است به مخاطب دروغ بگویند یا اینکه همه واقعیت را منعکس نکنند و حتی مفسران آمار را هم به بیراهه بکشانند. از این رو، برخی از استادان دانشگاه بر این باورند و به دانشجویان خود می‌گویند که هر چه آمار را شلاق بزنید، پیام‌ها وسخنان تازه‌تری به شما می‌گویند.

با این مقدمه، مرور تازه‌ترین آمار مسکن تهران در فروردین ماه سال جاری خالی از لطف نیست. آنگونه که روز شنبه هفته جاری بانک مرکزی اعلام کرد، در این ماه تعداد معاملات ملک 1243 مورد ثبت شده است. اشتباه از همین جا آغاز می‌شود. وقتی گفته و نوشته می‌شود که در این «ماه»، 1243 مورد معامله انجام شده است، برخی به اشتباه می‌افتند و این تعداد معامله را با روند معاملات در ماه‌ها و حتی فروردین سال‌های گذشته مقایسه می‌کنند و نتیجه می‌گیرند که معاملات ملک «سقوط بی‌سابقه»ای را تجربه کرده است. دلیل این برداشت تقریبا اشتباه، به واحد اندازه‌گیری «زمان» ارتباط پیدا می‌کند که یک دوره یک ماهه در نظر گرفته می‌شود. اما در صورتی که واحد اندازه‌گیری زمان را برای این ماه خاص که تحت تاثیر بیماری کرونا دفاتر مشاوران املاک و به عبارتی بازار مسکن تا 23 فروردین تعطیل بوده است و اساسا خریداران و فروشندگان در این بازار فعال نبوده‌اند، از «ماه» به «هفته» تغییر دهیم، صورت مساله متفاوت خواهد شد و نتایج دیگری از آمارهای منتشر شده به دست می‌آید. در این صورت، می‌توان گفت که بازار مسکن تنها در هفته آخر فروردین 99 فعال بوده است و گزارش بانک مرکزی در واقعیت، نه معطوف به کل فروردین که مختص به هفته آخر این ماه بوده است. از این رو، 1243 مورد معامله در یک هفته نه‌تنها سقوط معاملاتی نیست، بلکه نشان‌دهنده پتانسیل بالای این بازار برای رشد معاملات در ماه‌های آتی است. چرا که به دلیل رویگردانی خریداران و فروشندگان ملک از فعالیت در بازار مسکن طی اسفند 98 و سه هفته اول فروردین 99، عرضه و تقاضا در بازار مسکن انباشته شده و به همین دلیل در هفته آخر فروردین 99 حجم معاملات قابل توجهی در این بازار صورت گرفته است، به گونه‌ای که اگر رقم 1243 فقره معامله را با توجه به باز بودن دو هفته‌ای بازار مسکن در فروردین ماه سال‌های گذشته، دو برابر کنیم به رقم حدود 3 هزار فقره معامله می‌رسیم و می‌بینیم که این حجم از معامله تفاوت معناداری با فروردین ماه سال‌های گذشته ندارد.

اما خطای آماری دیگر، نسبت دادن کاهش تورم ماهانه مسکن به شیوع بیماری کرونا است. همانطور که بانک مرکزی اعلام کرده و قبل از آن هم اغلب کارشناسان مسکن گفته بودند، بیماری کرونا صرفا باعث تعطیلی یا قفل شدن بازار مسکن شده است و اثری روی قیمت نمی‌تواند داشته باشد. چرا که مکانیسم عرضه و تقاضا قیمت را تعیین می‌کند نه تعطیلی بازار! از این‌رو، وقتی بازار تعطیل است، هر دو طرف عرضه و تقاضا به یک اندازه از فعالیت در بازار محروم می‌شوند و این محدودیت شامل دو بازیگر اصلی بازار است و نمی‌توان احتمال کمبود عرضه در برابر افزایش تقاضا - که منجر به افزایش قیمت می‌شود- را به بیماری کرونا ربط داد. این کمبود احتمالی عرضه می‌تواند علت یا علل دیگری نیز داشته باشد. اگر بپذیریم که علت افت 2.1 درصدی تورم ماهانه مسکن تهران در هفته آخر فروردین 99 به دلیل کاهش عرضه بوده است، می‌توان عللی همچون صبر و انتظار فروشندگان واحدهای مسکونی برای فرارسیدن فصل و نقل انتقال ملک، افزایش انتظارات تورمی و... را اقامه کرد و از همین رو است که صرفا در بازار هفته آخر فروردین 99 فروشندگان «پول لازم» فعال بوده‌اند و حاضر شده‌اند، ملک خود را با قیمت‌های کمتر نسبت به اسفندماه به فروش برسانند و همین عامل هم موجب کاهش تورم ماهانه ملک شده است.

به‌طور خلاصه، ‌خطا در تفسیر آمار مسکن از سویی به نظام آماری غیر دقیق و پرابهام کشور باز می‌گردد و از سوی دیگر ناشی از هیجان زدگی برخی روزنامه‌ها است. در کشورهای پیشرفته و دارای اقتصاد شفاف، بازه انتشار آمار برای بازارهایی همچون مسکن و بازار نیروی کار کمتر از ماه و اغلب هفتگی است و ازهمین‌رو است که این نظام آماری، مانع انحراف از مسیر کارشناسی اعلام و تفسیر آمار توسط رسانه‌ها می‌شود.