بیراهه بورس برای عرضه املاک دولتی

گروه راه و شهرسازی|

رونق بازار بورس تهران بحث داغ محافل کارشناسی و غیرکارشناسی است. این رونق یا به باور برخی از کارشناسان، حباب بازار بورس به قدری شگفت‌انگیز است که دولت نیز برای واگذاری برخی از شرکت‌های خود از این طریق اقدام کرده است. از همین رو، فرهاد دژپسند، وزیر امور اقتصادی و دارایی به تازگی اعلام کرده است که بورس املاک و مسکن به زودی راه‌اندازی می‌شود و املاک مازاد دولت از طریق بورس مستقل املاک واگذار خواهد شد.

به گزارش «تعادل»، فارغ از اینکه جزییات فنی راه‌اندازی بورس املاک و مسکن، یا بورس مستقل مسکن چیست و چگونه خواهد بود، مرور اخبار و گزارش‌های چند ساله اخیر نشان می‌دهد که تاکنون چندین بار از فراهم آوردن بستر معامله ملک در بازار بورس و به ویژه بورس کالا سخن به میان آمده است و مسوولان و برخی کارشناسان بازار بورس نیز از آن استقبال کرده‌اند، اما این بستر تاکنون فراهم نشده است.

آنگونه که کارشناسان مسکن عنوان می‌کنند، یکی از دلایل عمده عدم عرضه مسکن در بورس، همگن نبودن این کالا است. همانطور که می‌دانیم در بازار بورس، سهام به عنوان یک کالای همگن خرید و فروش می‌شود و هر سهم از یک شرکت معین با سایر سهم‌های آن شرکت، تفاوتی ندارد. اما مسکن کالایی است که همگن شدن آن نه تنها مشکل که اساسا غیرممکن می‌نماید. حتی واحدهای مسکونی مستقر در یک ساختمان معین نیز به دلایل مختلف از جمله تفاوت طبقه، ‌شمالی و جنوبی بودن و شاخص‌هایی نظیر آن، با یکدیگر همگن و همسان نیستند و نمی‌توان آنها را در بورس عرضه و معامله کرد. یکی از کارکردهای اصلی بازار بورس، کشف قیمت سهام به عنوان کالای همگن است، از این رو، وقتی مثلا 100 واحد مسکونی یا غیرمسکونی در بورس عرضه می‌شود، به دلیل غیرهمگن بودن، مانع اجرا و عملیاتی شدن این کارکرد بورس می‌شود و نظام کشف قیمت را مختل می‌کند.

درباره مساله واگذاری املاک دولتی در بازار بورس که وزیر اقتصاد به تازگی مطرح کرده و برخی از کارشناسان بورسی نیز از آن استقبال کرده‌اند، چنین مشکلاتی وجود داشته و خواهد داشت. در این جا لازم است که بین عرضه شرکت‌های دولتی و عرضه املاک دولتی تفاوت قایل شویم. چرا که نقاط قوت و ضعف بنیان اقتصادی شرکت‌ها در صورت‌های مالی ماهانه، سه ماهه، شش ماهه، نه ماهه و دوازده ماهه آنها بازتاب می‌یابد و در کنار نهاد ناظر یا همان سازمان بورس، حسابرس‌های رسمی و قانونی هر شرکت نیز بر رفتار مالی آن نظارت دارند و از همین رو است که درباره عملکرد مالی شرکت‌ها شفافیت ایجاد می‌شود. اما این مساله درباره املاک دولتی نمی‌تواند صادق باشد، چون املاک دولتی مانند شرکت‌ها دارای صورت‌های مالی نیستند و صرفا یک دارای فیزیکی با مشخصات فنی – مهندسی در یک نقطه جغرافیایی معین هستند و از همین رو، کشف بازه قیمتی املاک ساز وکار کارشناسی دیگری را طلب می‌کند و در چهارچوب این بازه قیمتی است که عرضه و تقاضا شکل می‌گیرد و قیمت معامله شده به دست می‌آید. 

به همین دلیل هم هست که تا قبل از این، همواره شاهد بوده‌ایم که واگذاری املاک و مستغلات دولتی یا عمومی غیردولتی از طریق مزایده به عنوان یک ساز و کار شناخته شده صورت گرفته است. از منظر حقوقی، مزایده به نوعی از معامله و فروش اموال منقول و غیر منقول شخصیت حقوقی یا حقیقی اطلاق می‌شود که با ساز و کاری حقوقی و شرایطی مطابق قانون به مرحله اجرا می‌رسد. از این رو، تشریفات قانونی و رعایت ساز و کار حقوقی در خصوص اجرای مزایده دارای اهمیت ویژه‌ای است و اساسا، مزایده‌‌ای که ساختار قانونی را رعایت نکرده باشد، دارای ارزش حقوقی و وجاهت قانونی نیست.

بها و قیمت پایه مزایده به واسطه کارشناسی نماینده رسمی دادگستری تعیین شده و خریداران با رعایت تشریفات قانونی، اقدام به ارایه قیمت پیشنهادی خود برای اموال مورد نظر می‌کنند و فروشنده (شخص حقیقی یا حقوقی) با بررسی قیمت‌های پیشنهادی، اقدام به انتخاب بالاترین قیمت پیشنهاد شده به عنوان خریدار می‌کند. در واقع با ساز و کار مزایده، اموالی که دارای تقاضای خرید زیادی بوده و به جهات مختلف، زمینه ساز منفعت مادی می‌شود، در بستری عادلانه و با نظارت قانون و ارگان‌های ذی ربط به فروش می‌رسد.

  2 سناریو برای عرضه املاک دولتی  در بورس

در همین حال، از منظر کارشناسان موافق با اظهارنظر وزیر اقتصاد مبنی بر واگذاری املاک دولتی از طریق بورس، از نظر فنی دو سناریو قابل تصور است.

به گزارش ایرنا، نخست اینکه با توجه به گفته‌های قبلی وزیر اقتصاد در خصوص عرضه املاک مازاد بانک‌ها و دولت در بورس کالا، منظور دژپسند عرضه املاک در تابلوی مستقلی در بورس کالا بوده است، اما سناریوی دوم این است که باید یک بورس جدید به عنوان بورس مسکن راه‌اندازی شود که کارشناسان بازار سرمایه با توجه به فراهم بودن زیر ساخت‌های این معاملات در بورس کالا و همچنین وجود قانون برای عرضه املاک در این بورس (بند 16 و 17 قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر بر لزوم عرضه املاک مازاد بانک‌ها و دولت در بورس کالا تاکید می‌کند)، صرف هزینه و زمان زیاد برای راه‌اندازی یک بورس جدید در کشور را امری منطقی نمی‌دانند. 

  بورس مستقل یا تابلوی مستقل؟

در این رابطه، علی اسلامی بیدگلی، کارشناس ارشد بازار سرمایه در گفت‌وگو با ایرنا گفت: نفس اینکه قرار است، مکانیزم بورس برای معاملات املاک و مسکن راه‌اندازی شود کار شایسته‌ای است زیرا می‌تواند موجب شفاف سازی و گردش معاملات در حوزه املاک شود اما با توجه به ظرفیت‌های موجود در بازار سرمایه، این بورس می‌تواند در زیر مجموعه بورس کالا راه‌اندازی شود زیرا در بورس کالا تجربه و سابقه معاملاتی برای محصولات مختلف وجود دارد و مسکن نیز می‌تواند به عنوان کالای دیگر در این بورس معامله شود.

وی تصریح کرد: این در حالی است که بنده با تعدد بورس‌ها موافق نیستم هر چند در بسیاری از کشورهایی که بازار پایه هستند و اقتصاد آنها بر اساس توسعه بازار سرمایه بنا گذاشته شده است تعداد زیادی بورس وجود دارد، ولی تجربه برخی کشورها که بورس‌های واحدی داشته و بر یک بورس تمرکز دارند، تجربه موفق‌تری است بنابراین این موضوع باید آسیب‌شناسی شود. اسلامی بیدگلی تصریح کرد: در مورد راه‌اندازی بورس مسکن نیز همین روند حاکم است به‌طوری که این بورس می‌تواند در زیر مجموعه بورس کالا و به عنوان تابلوی مستقل بورس مسکن در بورس کالا راه‌اندازی شود زیرا این بورس تجربه و سابقه معاملاتی خوبی برای محصولات مختلف دارد و از سوی دیگر زیر ساخت‌های معاملات مسکن نیز در آن فراهم شده است، از این رو، مسکن می‌تواند به عنوان کالای دیگر در این بورس معامله شود.

  ضرورت انجام مطالعات تطبیقی

 وی با بیان اینکه باید مطالعات تطبیقی در این خصوص صورت بگیرد، تاکید کرد: این در حالی است که تمرکز بر تقویت بورس‌ها به جای تعدد بورس‌ها، به افزایش عمق معاملات بازار سرمایه کمک می‌کند و یک بورس قدرتمند نیز می‌تواند اطمینان‌بخشی بیشتری برای سرمایه‌گذاران فراهم کند. اسلامی بیدگلی عنوان کرد: به این ترتیب با توجه به آنکه وزیر اقتصاد اخیرا عنوان کرده‌اند که بورس مستقل املاک و مسکن راه‌اندازی می‌شود، بهتر است طرح توجیهی آن نیز اعلام شود اما در مجموع به اعتقاد من راه‌اندازی یک بورس جدید منطقی نیست.   این کارشناس بازار سرمایه در پایان در خصوص مزایای راه‌اندازی تابلوی مسکن در بورس کالا برای معامله املاک دولت و بانک‌ها گفت: با معامله مسکن در بورس کالا، کشف قیمت‌ها شفاف شده، ابهام‌ها کنار می‌رود و واسطه‌گری کاهش پیدا می‌کند، از سوی دیگر دسترسی به داده‌های آماری قوی‌تر شده و قدرت پیش‌بینی‌پذیری برای مسکن ایجاد می‌شود ضمن اینکه به تقویت همزمان عرضه و تقاضا در مسکن کمک کرده و موجب رونق معاملات مسکن می‌شود.