بازگشت بازار مسکن به دوران پیشاکرونا

مجید  اعزازی|

بنا بر اعلام اتحادیه مشاوران املاک، طی 27 روز نخست اردیبهشت ماه سال جاری، 11 هزار و 101 فقره معامله ملکی در پایتخت انجام شده است. به این ترتیب، روند نزولی معاملات در بازار مسکن طی فروردین ماه سال جاری که به دلیل تعطیلی ناشی از کرونای بنگاه‌های املاک رکود 1200 فقره معامله را ثبت کرده بود، در حرکتی قابل توجه، معکوس و با روند صعودی معاملات فزاینده در بازارهای موازی به ویژه بازار بورس هم جهت شد.

به گزارش «تعادل»، اگر چه تعداد 11 هزار و 101 فقره معامله در 27 روز نخست اردیبهشت ماه سال جاری در قیاس با دوره مشابه سال قبل دچار افت 22 درصدی شده است، اما با توجه به اینکه آمار یادشده با ثبت معاملات ملک در روزهای 28، 29، 30 و 31 ماه جاری کامل خواهد شد، پیش بینی می‌شود، تعداد معاملات اردیبهشت ماه تا مرز 13 هزار فقره افزایش یابد. این در حالی است که تعداد معاملات ثبت شده در اسفند 98، بنابر اعلام وزارت راه و شهرسازی 10 هزار و 242 فقره بوده است. این شاخص در بهمن ماه 13 هزار و 550 فقره و در دی ماه نیز 10 هزار و 862 فقره ثبت شده است. با توجه به این ارقام، میانگین تعداد معاملات در سه ماهه زمستان 98 نیز 11 هزار و 551 فقره خواهد بود. از این رو، مشاهده می‌شود که تعداد معاملات اردیبهشت ماه از میانگین سه ماهه زمستان، و همچنین از آمار ماه‌های اسفند و دی نیز بالاتر و بیشتر است. 

     غلبه بر کرونا، اسیر رکود

به گزارش «تعادل»، اگر چه بازار مسکن در اردیبهشت ماه ریکاوری کرد و به سطوح قبل از همه‌گیری کرونا بازگشت، اما این بازار همچنان در رکود معاملاتی قرار دارد و از رکوردهای سال قبل عقب است. بر اساس آمارهای اتحادیه مشاوران املاک، تعداد کل قراردادهای مسکن (اعم از اجاره و خرید و فروش) طی 27 روز نخست اردیبهشت ماه سال جاری در کشور و شهر تهران به ترتیب 107 هزار و 241 فقره و 22 هزار و 221 فقره بوده که به ترتیب با کاهش 9 و 20 درصدی مواجه شده‌اند.  در این حال، تعداد معاملات در شهر تهران در دوره زمانی مورد اشاره به 11 هزار و 101 فقره بالغ شده که نسبت به دوره مشابه سال قبل منفی 22 درصد رشد داشته است. (جزییات تحولات آماری در 27 روز نخست اردیبهشت ماه سال جاری را در جدول شماره یک مشاهده می‌کنید)  به باور کارشناسان، جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر، افت قدرت خرید مردم و افت پوشش دهی وام‌های خرید مسکن، تعطیلی بازار مسکن و از سوی دیگر، جذابیت‌تر بودن بازارهای موازی از جمله علل عمده سیطره رکود بر بازار مسکن به شمار می‌رود. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت خرید یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سال 97، حدود 8 میلیون و 241 هزار تومان بوده است که با رشد 61.7 درصدی در سال 98 به 13 میلیون و 330 هزار تومان بالغ شده است. این درحالی است که متوسط قیمت یک متر مربع واحدمسکونی در فروردین 15 میلیون و 300 هزار و در اسفند سال گذشته 15 میلیون و 600 هزار تومان ثبت شده است. از آنجا که مسکن، بزرگ ترین و گران ترین کالایی است که هر فرد یا خانوار در طول حیات خود آن را می‌خرد و از نظر ریالی بزرگ ترین هزینه برای فرد یا خانوار به شمار می‌رود، از این رو، تغییرات قیمت مسکن در زمره تغییرات قیمت اعداد بزرگ به شمار می‌رود و حتی درصد جزیی تغییرات آن منجر به افزایش چندبرابری هزینه‌های خرید آپارتمان می‌شود. این در حالی است که افزایش درصد حقوق و دستمزد هر چند که قابل توجه نیز باشد، باز هم از قافله مسکن عقب می‌ماند و نمی‌تواند جبران کننده کاستی‌ها شود. طی سال‌های 86، 89، 91، 97 و 98 شاهد رشد جهش وار قیمت‌های مسکن بوده ایم. جهش‌هایی که توان مالی خانوارها را به‌شدت تحلیل برده است. با بررسی فایل‌های عرضه به بازار مسکن و یک حساب سرانگشتی مشاهده می‌شود که برای خرید یک واحد 75 متری در محله‌ای متوسط شهر تهران باید بیش از یک میلیارد تومان پول داشت. مساله‌ای که برای بسیاری از خانوارها غیرقابل تصور است. در همین حال، مکانیسم وام دهی و لیزینگ برای خرید آپارتمان به‌شدت ناکارآمد است و بیشترین وام‌ها (240 میلیون تومان) حدود 15 متر از آن خانه 75 متری پیش گفته را پوشش می‌دهد. از این رو، کاهش معاملات ملک طی سال 97 و 98 و در حالی که بازار مسکن طی سال‌های 92 تا 96 به مدت 4 سال در رکود کامل به سر می‌برد، کاملا طبیعی به شمار می‌رود. 

     مرور آمار فروردین 99

به گزارش «تعادل»، طبق اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۹، به ۱.۲ هزار واحد مسکونی محدود شد که نسبت به‌ماه قبل و‌ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸۷.۸ و ۶۳.۷ درصد کاهش یافته است. در این حال، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 15 میلیون و 300 هزار تومان بود که نسبت به‌ماه قبل و‌ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 2.1 درصد کاهش و 35.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. بانک مرکزی در «گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه سال1399» دلیل افت چشمگیر معاملات در فروردین سال جاری را «شیوع ویروس کرونا و تعطیلی فعالیت ها» دانسته است.  به گزارش «تعادل»، بنا به دستور ستاد مقابله با کرونا، دفاتر مشاور املاک و بنگاه‌های معاملاتی تا شنبه 23 فروردین‌ماه به دلیل ملاحظات مربوط به جلوگیری از شیوع کرونا تعطیل بودند و عملا معامله‌ای صورت نگرفت و از این رو، به نظر می‌رسد، بیش از یک هزار معامله صورت گرفته مسکن در تهران صرفا ظرف هفته آخر فروردین (روزانه حدود110 معامله در شهر تهران) صورت گرفته بوده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن تهران در فروردین 99، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 15 میلیون و 300 هزار تومان بوده که نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 35.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.  در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 31 میلیون و 320 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 7 میلیون و 410 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به‌ماه مشابه سال 98 به ترتیب 29 و 51.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. 

بر اساس گزارش بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین‌ماه سال 99 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 28.7 و 31 درصدی نسبت به‌ماه مشابه سال قبل است.