بحران عرضه مسکن

مجید  اعزازی

1-تازه‌ترین نظرسنجی از مدیران فعال در حوزه ساخت و ساز حاکی از افت عدد شامخ ساختمان (میزان فعالیت‌های ساختمانی اعم از تولید و خدمات) به سطوح بهمن ماه سال گذشته است. اما نکته مهم‌تر آنکه مدیران فعال در حوزه ساخت و ساز پیش‌بینی کرده‌اند که در مرداد ماه نیز گستره فعالیت‌های ساختمانی کوچک‌تر از تیرماه بشود. آن سوتر اما آمارهای چهارماهه نخست سال جاری بازار معاملات ملک حاکی از جدا شدن تعداد معاملات طی سه ماهه گذشته از فاز رکود و بازگشت حجم معاملات به سطوح چهار ماهه نخست سال 1397 یعنی ماه‌های ابتدایی آغاز دور جدید نوسانات ارزی است. همزمان، پرواز قیمت مسکن طی 3 ماهه اخیر و رشد مثبت 2 میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در ماه ثبت شده است. با توجه به این آمارها، شاهد هستیم که حرکت فعالیت‌های ساختمانی و به عبارتی تولید و عرضه مسکن دست‌کم در تیرماه در جهت معکوس و خلاف حرکت بازار معاملات (هم حجم مبایعه نامه‌ها و هم افزایش قیمت‌ها) بوده است. 

2- بررسی‌های میدانی «تعادل» حاکی از این است که در شرایط ناپایدار اقتصادی فعلی، علی رغم جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، کمتر مالکی حاضر به عرضه مسکن خود به بازار است. در واقع، هم اینک، بازار مسکن در تسخیر سوداگران و سفته بازان است و عملا واحدهای مسکونی روی کاغذ و بدون بازدید و طی شدن فرایندهای سنتی بازار مسکن، از شخصی به شخص دیگر واگذار می‌شود.

3- از این‌رو، طرف عرضه مسکن هم در «خیلی دور» و هم در «خیلی نزدیک» به احتمال زیاد دچار رکود خواهد شد. چه آنکه افزایش حجم نقدینگی و انتظارات تورمی بر آمده از آن، نوسان نرخ دلار و فتح قله‌های پی در پی شاخص کل بورس، مالکان عادی مسکن را از عرضه آپارتمان خود در بازار بر حذر داشته است و چراغ قرمز را پیش روی آنها روشن کرده است. در واقع این دسته از فعالان بالقوه بازار مسکن منتظرند، قیمت مسکن به قله خود برسد و همزمان هیجانات حاکم بر بازارهای موازی فروکش کند تا به این ترتیب زمینه عرضه واحد مسکونی فراهم شود. از سوی دیگر، سیگنال دریافتی از برخی شاخص‌ها از جمله کاهش 20 درصدی پروانه‌های ساختمانی در دو ماهه نخست سال جاری و همچنین افت 18 درصدی عدد شامخ ساختمان در تیرماه در اثر علل مشابه همچون نوسان نرخ ارز و رشد نقدینگی و بی‌انگیزگی نیروی کار در شرایط تورم زده برای فعالیت و... اگر چه منجر به کاهش فعالیت‌های ساختمانی در تیرماه شده است، اما از آنجا که تولید مسکن به‌طور متوسط به 18 ماه زمان نیاز دارد، منجر به سکته در عرضه مسکن در میان مدت نیز خواهد شد. 

این همه در حالی است که طی 7 ساله گذشته میزان تولید و عرضه مسکن زیر نرم برنامه‌ریزی شده (900 هزار واحد در سال) و در حدود یک سوم این میزان بوده است. به عبارتی، هم اینک بازار مسکن به صورت بنیادی از عدم ساخت و عرضه کافی مسکن رنج می‌برد. از این رو، دور از ذهن نخواهد بود که در سال‌های آینده، ضعف عرضه مسکن بیش از پیش نمایان شده و به صورت یک بحران رخ بنماید.

3- سرانجام دیروز مجلس شورای اسلامی پس از کش و قوس‌های چند هفته‌ای، مالیات بر خانه‌های خالی را با هدف عرضه بیشتر واحدهای مسکونی به بازار تصویب کرد و عن قریب است که این مصوبه در شورای نگهبان تایید و به قانون تبدیل شده و برای اجرا به دولت ابلاغ شود. در این حال، این سئوال مطرح می‌شود که آیا این مصوبه در شرایط کنونی اقتصاد تورم زده و کرونا دیده، عرضه مسکن را افزایش می‌دهد؟ پاسخ به این سئوال دستکم در خصوص عرضه خانه‌های خالی به بازار معاملات ملکی با توجه به شرایط اشاره شده، تقریبا منفی است.