رنج مسکن از روزهای پایانی 98

ایمان رفیعی

کارشناس بازار ساخت‌وساز

با رسیدن اسفندماه و نزدیک شدن به روزهای پایانی سال شاهد افزایش حجم معاملات در بازارهای خرد و کلان در سطح کشور هستیم. این معاملات که به‌طور سنتی همراه با افزایش قیمت و تورم سنتی همراه است، در سال جاری شرایط ویژه‌تری را نسبت به سال‌های قبل دارد. در حالی وارد دوره افزایش حجم معاملات اسفندماه شدیم که ایران به لیست سیاه گروه مبارزه با تامین مالی تروریسم یا FATF وارد شده است. به‌علاوه برگزاری انتخابات دهمین دوره مجلس شورای اسلامی که منجر به تغییر گسترده ترکیب فعلی حاضر در مجلس شده است. ورود ویروس کرونا به عنوان مهمان ناخوانده این روزها و شیوع سریع و گسترده آن در کشور و همچنین افزایش شدید حجم نقدینگی در اقتصاد کشور موجب چند وجهی شدن وضعیت فعلی شرایط اقتصادی و سخت شدن پیش بینی آینده بازار در بخش‌های مختلف شده است. بعد از اعلام ورود ایران به لیست سیاه FATF برخی از سودجویان که مدت نسبتاً قابل توجهی در انتظار به دست آوردن فرصت دوباره برای برهم زدن بازار ارز و افزایش قیمت آن بودند توانستند تا حدی موجب نوسان در قیمت ارز در کشور شوند، اما با توجه به سوددهی قابل توجه بازار بورس در یک سال اخیر و تداوم رشد شاخص کل در این بازار و حجم عظیم نقدینگی موجود در آن، اقبال چندانی به اعلام خبر تحریم‌های جدید نشان نداد و به‌رغم انتظار بسیاری از سودجویان بعد از یک نوسان کوتاه یک روزه بازار بورس به رشد خود در مسیر فتح قله شاخص 500هزار واحدی ادامه داد. اما در سایر بازارهای میان مدت و کوتاه‌مدت مانند بازار خودرو و طلا شاهد افزایش شدید و قابل توجه قیمت‌ها هستیم که نشان‌دهنده عدم تمایل سرمایه‌گذاران برای تحمل ریسک ورود به بازار معاملات ارز دارد.   نداشتن برنامه برای جذب نقدینگی و همچنین ظرفیت محدود بازارهای میان مدت مانند بازار بورس و خودرو در مقایسه با حجم نقدینگی موجود در بازار به همراه نگرانی قابل توجه بسیاری از مردم درباره کاهش ارزش سرمایه‌های ریالی خود و تلاش بسیاری از سرمایه‌گذاران و سودجویان برای کسب سود حداکثری موجب سردرگمی بسیاری از مصرف‌کنندگان واقعی و ناتوانی آنها برای دستیابی به کالاها و خدمات مورد نیازشان شده است. بازار مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین و قابل توجه‌ترین بخش‌های اقتصاد که بخش عظیمی از آن را سرمایه‌های بخش خصوصی تشکیل می‌دهد، بعد از بروز نوسانات و نابسامانی‌های اقتصادی افزایش قیمت حدود ۱۵۰ درصدی تا ۳۰۰ درصدی را در شهرها و بخش‌های مختلف تجربه کرد. بعد از تاخیر قابل توجه دولت و بانک‌ها در تطبیق تسهیلات پرداختی به سازندگان و خریداران مسکن که موجب خروج بخش قابل توجهی از مصرف‌کنندگان واقعی از صف خریداران و ورود آنها به صف متقاضیان رهن و اجاره گردید، اجرای طرح راهگشایی مانند اخذ مالیات از واحدهای خالی و پرداخت تسهیلات شاهد تحرک‌های نسبی در بازار مسکن در حال حاضر هستیم. افزایش وام ساخت مسکن و همچنین رشد قابل توجه تسهیلات پرداختی برای احیای بافت‌های فرسوده موجب رونق نسبی بازار ساخت و ساز شده است. این رونق نسبی موجب افزایش قیمت برخی مصالح و زمزمه دوباره قیمت مصالح در روزهای پایانی سال شده و در صورت عدم ورود نهادهای متولی و ناظر در بازار مصالح، قطعاً موجب افزایش مجدد بهای تمام‌شده ساختمان در ابتدایی سال ۹۹ خواهد شد. اجرای جدی طرح اخذ مالیات از واحدهای خالی از سکنه و همچنین دریافت مالیات پلکانی برای خریداران مسکن که به واسطه سودجویی وارد این بازار شده‌اند و اقدام به معاملات مسکن در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت می‌کنند، قطعاً موجب خروج بسیاری از سودجویان و سوداگران از این بازار خواهد شد. در بخش رهن و اجاره مسکن نیز بعد از افزایش قابل توجه قیمت‌ها در نیمه ابتدایی امسال، رشد قابل توجهی در این بازار مشاهده نشده است اما با توجه به رشد متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصدی دستمزدها در سال ۹۹ و همچنین تداوم روند تورم به نظر می‌رسد در نیمه ابتدایی سال آینده شاهد رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی بهای اجاره و رهن املاک در بازار خواهیم بود. در حال حاضر، تحرکات نسبی بازار مسکن در بخش معاملات نشان‌دهنده تمایل سرمایه‌گذاران برای تهیه مسکن پیش از ورود به سال جدید و مواجه شدن با افزایش قیمت‌ها دارد. تداوم اجرای طرح‌های اعلامی دولت در بخش مسکن مانند طرح ملی مسکن و شروع شدن روند اجرایی آن در کنار تداوم حمایت از نهادهای پولی و مالی برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان ساخت و خرید مسکن و همچنین اجرای طرح‌های اعلام شده برای کاهش هزینه‌های ساخت مانند تهاتر مصالح ساختمانی که موجب کاهش ۳۰ درصدی هزینه تهیه مصالح برای سازندگان می‌گردد، قطعاً موجب رشد حجم معاملات در بازار مسکن و همچنین تداوم ساخت بنا در سال جدید خواهد شد. در شهرستان‌ها نیز با توجه به افزایش مناسب وام خرید و ساخت مسکن به نظر می‌رسد روند افزایش حجم معاملات شتاب بیشتری نسبت به برخی کلان‌شهرها گرفته است و با توجه به افزایش حجم ساخت و ساز در بازار مسکن و ورود واحدهای کم متراژ شاهد افزایش حجم معاملات در بازار شهر‌های کوچک‌تر نیز خواهیم بود. افزایش روند حجم معاملات مسکن علاوه بر رفع رکود در این بازار و همچنین دستیابی مصرف‌کنندگان واقعی به مسکن مورد نیاز خود موجب ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در بازارهای رهن و اجاره مسکن نیز خواهد شد و این موضوع از افزایش غیرمنطقی پیامد‌ها در این بازار نیز جلوگیری خواهد کرد.