پیشتازی رشد سهام و دلار در کوتاه‌مدت

گروه بانک و بیمه|  محسن شمشیری |

از اسفند 95 و قبل از زمزمه خروج امریکا از برجام و تحریم‌های فعلی، تا پایان مرداد 99 یعنی حدود 4 سال و نیم اخیر، شاخص بورس از 77 هزار به یک میلیون و 757 هزار رسیده، قیمت دلار از 3640 تومان به بالای 23 هزار تومان رسیده، قیمت سکه از یک میلیون و 171 هزار تومان به 12 میلیون تومان در روزهای اخیر و 11 میلیون و 500 هزار در مرداد رسیده، و همچنین قیمت مسکن از بالای 4 میلیون و 500 هزار تومان به بالای 23 میلیون تومان رسیده و البته در برخی مناطق تهران به بالای 40 میلیون تومان رشد کرده است. 

به عقیده کارشناسان، دلیل این رشد سرسام آور اقتصادی تنها به نقدینگی و تورم، وابسته نیست بلکه انتظارات تورمی، بی‌اعتبار شدن اقتصاد و بازارها، بی‌اعتمادی، احساس ترس از آینده، بی‌اطلاعی از آینده، انتخابات امریکا، ترس ازسقوط بازار سهام و... عوامل مختلفی هستند که به شکل غیر واقعی و حباب گونه و بی‌حساب و کتاب باعث رشد قیمت‌ها شده است و حداقل رشد قیمت‌ها در برخی از بازارها بسیار بالاتر از رشد نقدینگی است زیرا به عقیده برخی صاحب نظران کل نقدینگی 2800 هزار میلیارد تومانی فعلی به نرخ دلار 23 هزار تومانی رقمی حدود 120 میلیارد دلار است که نسبت به ثروت و امکانات کشوری مانند ایران و تولید ناخالص داخلی و... رقم زیادی نیست و نباید چنین تلاطم عظیمی در بازارهای دارایی ایجاد کند. 

اما در هر حال رشد این بازارها موضوعی است که بسیاری از مردم را آزار می‌دهد و حتی صاحبان سهام و مسکن را نگران کرده است که تا کجا پیش خواهد رفت و ارزش پول ملی چه خواهد شد؟ مقایسه قیمت‌ها و رشد قیمت مسکن، سهام و شاخص کل بورس، طلا و سکه، ارز و دلار به عنوان چهار دارایی عمده مورد توجه سرمایه‌گذاران در پنج سال اخیر 99-1395 نشان می‌دهد که اگرچه در بلندمدت رشد این دارایی‌ها نزدیک به هم و تقریبا چسبیده به یکدیگر حرکت می‌کند اما در کوتاه‌مدت، معمولا یکی از بازارها از بقیه بیشتر رشد می‌کند و بقیه بازارها به تدریج با آن هماهنگ می‌شوند.

نگاهی به قیمت‌ها در 5 سال اخیر نشان می‌دهد که رشد شاخص کل بورس 22 برابر، قیمت سکه نزدیک به 10 برابر، دلار بیش از 6 برابر، مسکن 5 برابر و شاخص کل کالاهای مصرفی یا تورم 2.2 برابر شده است که نشان‌دهنده موفقیت دولت در کنترل بازار کالاهای مصرفی و معیشت است که البته دلیل آن حمایت‌هایی است که با دلار 4200 تومانی، مالیات و نظارت‌ها و اقدامات دیگر صورت گرفته و قیمت کالاهای مصرفی را کمتر از سایر شاخص‌ بازارهای دارایی رشد داده است. 

اما بازارهای دارایی که امکان کنترل قیمت ندارند رشدهای متفاوتی دارند بخشی از این تفاوت به تحولات سال‌های قبل از 95 بر می‌گردد که مثلا بازار سهام برای چند سال دچار رکود بوده و قیمت‌ها رشد زیادی نداشته است و حالا یک‌باره جهش قیمتی دارند. بخشی از این تفاوت رشد قیمت‌ها نیز به خاطر تحولات جهانی و داخلی یا موضوعاتی مانند هیجان و سیل نقدینگی، تصمیم صاحبان منابع، دخالت‌های دولت و... رخ داده است. اما در مجموع کارشناسان معتقدند که این بازارها در بلندمدت هم حرکت خواهند بود و سود و رشد قیمتی آنها تقریبا نزدیک به هم می‌شود. 

 رشد شاخص کل بورس در یک سال اخیر بالاتر از بقیه بوده است و پس از آن قیمت طلا و سکه، قرار دارد. در رتبه سوم رشد قیمت دلار دیده می‌شود و پس از آن قیمت مسکن است. دلیل این وضعیت البته به عقب ماندگی رشد قیمت سهام در 6 سال قبل از آن بر می‌گردد زیرا بعد از دوره اول تحریم‌ها در دولت احمدی‌نژاد که موجب رشد شدید قیمت سهام و شاخص کل بورس شد، برای چند سال رکود در این بازار حاکم بود و قیمت‌ها رشد چندانی نداشت اما در یک سال اخیر با رشد شدید این بازار، ورود 45 میلیون سهامدار جدید و افزایش معاملات رشد بالای قیمت سهام و شاخص کل را شاهد بوده‌ایم. که بخشی از آن مربوط به عقب ماندگی رشد شاخص در 6 سال قبل از آن، بخشی از آن مربوط به رشد قیمت دلار در سه سال اخیر، و بخشی از آن مربوط به مداخله دولت و حقوقی‌های بازار و حباب موجود است که البته در روزهای اخیر درصدی از این حباب فرو ریخته است. 

از سوی دیگر، روندهای بلندمدت 10 ساله و 20 ساله نشان می‌دهد که در مجموع قیمت مسکن بیش از طلا، و طلا بیش از دلار بوده است و قیمت سهام نیز در دوره بلندمدت رشد کمتری نسبت به بقیه دارایی‌ها داشته است. اما در دو سال اخیر شاخص کل بورس و قیمت سهام تقریبا عقب ماندگی خود را جبران کرده است. همچنین در دوره تحریم‌های دولت احمد نژاد نیز قیمت سهام یک‌بار دیگر رشد بالایی را شاهد بوده است. 

کارشناسان معتقدند که اگرچه در میان مدت و بلندمدت رشد قیمت دارایی‌ها تقریبا نزدیک به یکدیگر است اما به دلیل نقدشوندگی سریع طلا و دلار و سهام نسبت به قیمت مسکن، و همچنین به دلیل استفاده از سرمایه‌های خرد چند میلیون تومانی برای خرید سکه و دلار و سهام، رشد این دارایی‌ها نسبت به مسکن سریع‌تر رخ می‌دهد و چون زمین و مسکن به پول بیشتری نیاز دارد رشد قیمت مسکن با فاصله نسبت به بقیه رخ می‌دهد اما در نهایت قیمت مسکن نیز به اندازه بقیه دارایی‌ها رشد می‌کند و البته از ثبات، پایداری، و حفظ ارزش بالاتری برخوردار است زیرا قیمت سهام، دلار و طلا تحت تاثیر تحولات جهانی وداخلی دچار نوسان می‌شوند اما قیمت مسکن پس از افزایش، تمایلی به کاهش ندارد و دچار رشد منفی نمی‌شود. همچنین قیمت سهام و دلار دچار ریسک و کاهش بیشتری است اما قیمت مسکن و زمین با ریسک کمتری همراه است. 

به عبارت دیگر، اگر چه رشد این قیمت‌ها معمولا در کوتاه‌مدت تفاوت داشته و برخی دارایی‌ها بالاتر از بقیه رشد کرده‌اند اما در روند میان مدت و بلندمدت در نهایت رشد این قیمت‌ها نزدیک به هم است و این موضوع نشان می‌دهد که به دلیل درجه نقد شوندگی، قیمت خرد یا کلان دارایی‌ها، هیجان و التهاب بازار، هدایت سیل نقدینگی، اخبار و تحولات جهانی قیمت طلا و اقتصاد جهانی، و همچنین گردش سرمایه‌های خرد و کلان در این بازارها، برخی دارایی‌ها مانند سهام یا طلا بیشتر از قیمت مسکن رشد می‌کند. 

    سهم بازار سهام از اقتصاد 

نسبت ارزش بازار سرمایه یا بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی از حدود 30 درصد در سال 1393 به نزدیک 250 درصد در شهریور 99 رسیده است. یا به عبارت دیگر، نسبت ارزش بورس از نزدیک صفر در سال 1370 به بالای 180 درصد در سال 99 رسیده است در این مدت ارزش بازار فرابورس نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرده است. اگر نسبت مجموع ارزش بازار فرابورس و بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی را به عنوان شاخص در نظر بگیریم، به رقم قابل توجه ۲۴۰ درصد در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ خواهیم رسید.

نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی که در دهه‌های اخیر بین ۱۰ تا ۴۰ درصد در نوسان بوده، از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ روندی صعودی در پیش گرفته و در پایان این سال به ۷۸ درصد می‌رسد. اگر به‌طور خوشبینانه فرض کنیم که تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری در سال ۱۳۹۹ حدود ۴۰ درصد بیشتر از سال ۱۳۹۸ باشد. با توجه به رکود احتمالی در این سال به معنی تورم بیش از ۴۰ درصدی است نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ به حدود ۱۸۵ درصد می‌رسد که حدود ۷ برابر روند بلندمدت آن است.

از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج امریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است

که رشد شاخص‌های بازار سرمایه کشور بسیار فراتر از رشد نقدینگی، رشد نرخ ارز و رشد سطح عمومی قیمت‌ها بوده است. از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج امریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است

    تحولات قیمت مسکن 

قیمت مسکن نیز به عنوان یک دارایی با ثبات و پایدار و سنتی، از بالای 4 میلیون تومان برای هر متر مربع آپارتمان در تهران در سال 95 و قبل از خروج امریکا از برجام، به 23 میلیون تومان در مرداد 99 رسیده و تقریبا 6 برابر شده است. 

تحولات سال 99 نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد ۹۹ بیش از 23 میلیون تومان بود که نسبت به تیرماه گذشته ۱۰.۵ درصد و نسبت به مرداد ماه سال گذشته حدود ۷۷ درصد افزایش یافت. در مرداد ماه سال ۱۳۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به مرداد ماه ۹۸ افزایش حدود ۱۷۶ درصدی را تجربه کرد.. بیشترین سهم قراردادهای منعقده مربوط به مناطق ۵، ۴ و ۱۰ است که در مجموع بیش از ۳۲ درصد از حجم معاملات مرداد ماه را به خود اختصاص داده‌اند.

آنچه از آمار برمی‌آید شیب تند افزایش قیمت نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در مرداد ماه است. به‌نظر می‌رسد تورم موجود در بخش مسکن بیشتر ناشی از فشار هزینه در سمت عرضه باشد تا فشار تقاضا. نرخ ارز مهم‌ترین عامل مسلط چه به صورت مستقیم و چه به صورت غیرمستقیم بر متوسط قیمت مسکن بوده است. روند افزایشی نرخ ارز که از آبان ۹۸ شروع و فضای نااطمینانی اقتصادی ایجاد شده به تبع آن باعث شد تا برای پوشش ریسک، صاحبان املاک در عرضه ملک خود به قیمت‌های موجود تعلل کرده و زمینه افزایش مستقیم قیمت مسکن را به وجود آورند. از سوی دیگر با افزایش نرخ ارز، قیمت نهاده‌های تولید مسکن از جمله سیمان، میلگرد، اقلام الکترونیکی و تجهیزات مرتبط با افزایش قابل توجهی همراه بوده که تاثیر مستقیم بر قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی داشته است. در این میان انتظارات تورمی‌ نقش پررنگی داشته است؛ به عنوان مثال با تصویب افزایش ۲۰ درصدی سیمان در تیرماه جو روانی ایجاد و باعث شد تا قیمت سایر مصالح ساختمانی نیز تحت تاثیر قرار گیرد. عوامل دیگری نیز همانند افزایش ۳۰ درصدی عوارض ساخت مسکن که در پایان سال گذشته به تصویب رسید که البته به دلیل شرایط خاص کرونایی هنوز اجرا نشده است، در افزایش قیمت مسکن در سال جاری بی‌تاثیر نبوده است.

    حرکت رشد قیمت دلار 

و متوسط قیمت مسکن 

شاخص قیمت مسکن و نرخ دلار در دهه نود با هم حرکت کرده‌اند.تنها فاصه ایجاد شده در خصوص شوک ارزی سال ۱۳۹۷ است که در فاصله کوتاهی شاخص قیمت مسکن این عقب ماندگی را جبران کرده است. بنابراین با اتکا به آمار می‌توان گفت نرخ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در دهه گذشته حدودا برابر با ۱۰۰۰ دلار بوده است. 

شاخصه اصلی اقتصاد ایران در سال ۹۹ انتظارات تورمی است که موجب تحرکات انواع بازارهای دارایی از ابتدای سال شده است. از بین این بازارها تا ماه گذشته بازدهی بازار سرمایه سرآمد سایر بازارها بوده و سهام و شاخص کل بورس بیش از بقیه رشد داشته است. 

برخی کارشناسان می‌گویند که با ریزش اخیر شاخص بازار سهام، در ماه‌های آتی رشد بازارهای موازی همچون مسکن نیز محدود می‌شود که شواهد آن در نیمه اول شهریور ماه قابل ملاحظه است. اما برخی دیگر معتقدند که به دلیل رشد نقدینگی، مردم به دنبال بازارهای دیگر می‌روند لذا ممکن است که بازار ارز و مسکن تاثیر بیشتری بگیرند و رشد بالاتری را تجربه کنند. چون مهم‌ترین عامل رشد نقدینگی، انتظارات تورمی و بی‌اعتمادی به وضعیت اقتصاد و بازارهاست که باعث می‌شود عده‌ای دایم از بازاری به بازار دیگر منتقل شوند و روی قیمت سایر بازارها اثرگذار باشند. نکته دیگر این است که عده‌ای تصور می‌کنند می‌توانند هر وقت خواستند مسکن، طلا یا ارز خود را بفروشند اما در بازار سهام باید روی صف فروش بمانند و به قیمت پایین‌تر بفروشند یا مدتی انتظار بکشند تا صف فروش کاهش یابد و وضعیت عادی شود تا امکان فروش سهام خود را داشته باشند. زیرا تب بازار سهام اینگونه است که عده بسیاری یا خریدار هستند یا فروشنده و بسیاری با تب و هیجان بازار جلو می‌روند و صبر و حوصله برای عبور از هیجانات والتهاب بازار وعادی شدن بازار ندارند. 

برخی کارشناسان مسکن و ساختمان می‌گویند که بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه اخیر به دلیل تقاضای سفته‌بازی در این بازار بوده است و اغلب خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و عدم تطابق وام مسکن با قیمت‌های موجود از این بازار عقب‌نشینی کرده‌اند. این امر خود می‌تواند باعث فرو رفتن این بخش از اقتصاد در رکود شود که زنگ خطری برای بخش ساخت و ساز کشور است. چرا که این صنعت به نوعی از صنایع پیشران اقتصاد بوده و با صنایع پیشین و پسین بسیاری در ارتباط است و رکود آن می‌تواند به سایر صنایع سرایت کند. اگر چاره‌ای برای افزایش قدرت خرید آحاد اقتصادی متناسب با افزایش بی‌شائبه قیمت مسکن اندیشیده نشود، رشد اقتصادی سال ۹۹ از این حیث آسیب جدی خواهد دید.

  ارزش بازار سهام 

دو  برابر تولید ناخالص داخلی ایران 

نسبت ارزش بازار سرمایه یا بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی از حدود 30 درصد در سال 1393 به نزدیک 250 درصد در شهریور 99 رسیده است. یا به عبارت دیگر، نسبت ارزش بورس از نزدیک صفر در سال 1370 به بالای 180 درصد در سال 99 رسیده است

پس از کاهش قیمت سهام در هفته‌های اخیر بسیاری از فعالان این بازار انتظار حمایت از سمت دولت را داشتند. این انتظار به این معنا است که آنها حاضر نیستند ریسک رفتارهای اقتصادی خود را بپذیرند.

از فصل پایانی سال ۱۳۹۸ به این سو که شاهد رشد خیره‌کننده شاخص‌های بازار سرمایه کشور بوده‌ایم، دلایل مختلفی برای آن ذکر شده که مهم‌ترین آنها ورود نقدینگی جدید در پی حمایت دولت و البته رشد نقدینگی و وضعیت تورمی حاکم بر اقتصاد کشور بوده است. اما حقیقت آن است که رشد شاخص‌های بازار سرمایه کشور بسیار فراتر از رشد نقدینگی، رشد نرخ ارز و رشد سطح عمومی قیمت‌ها بوده است. از اسفند ۱۳۹۵ و قبل از وقوع شوک ارزی و خروج امریکا از برجام، تا خرداد ۱۳۹۹، در حالی شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران بیش از ۱۶ برابر شد که در همین مدت نرخ دلار در برابر ریال حدود ۴.۵ برابر و سطح نقدینگی و سطح عمومی قیمت‌ها حدود ۲ برابر شده است. به این ترتیب رشد بازار سرمایه چندین برابر متغیرهای اقتصادی دیگر بوده، در حالی که اقتصاد شرایط رکودی را تجربه می‌کرده است. چنین رشدی هرگز در سال‌های قبل از آن سابقه نداشته است.

معیار دیگر برای مقایسه وضعیت بازار سرمایه و شرایط اقتصاد کلان، شاخص وارن بافت است که از تقسیم مجموع ارزش سهام شرکت‌ها به تولید ناخالص داخلی به دست می‌آید. این شاخص در امریکا و در دو دهه اخیر بین ۶۰ تا ۱۶۰ درصد در نوسان بوده است. به‌طور کلی به دلیل پیروی بازار سرمایه از وضعیت اقتصاد کلان در بلندمدت، این نسبت به ندرت از روند بلندمدت خود انحراف شدید پیدا می‌کند. این در حالی است که در ایران نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی که در دهه‌های اخیر بین ۱۰ تا ۴۰ درصد در نوسان بوده، از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ روندی صعودی در پیش گرفته و در پایان این سال به ۷۸ درصد می‌رسد. اگر به‌طور خوشبینانه فرض کنیم که تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری در سال ۱۳۹۹ حدود ۴۰ درصد بیشتر از سال ۱۳۹۸ باشد (با توجه به رکود احتمالی در این سال به معنی تورم بیش از ۴۰ درصدی است)، نسبت ارزش بازار بورس اوراق بهادار به تولید ناخالص داخلی در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ به حدود ۱۸۵ درصد می‌رسد که حدود ۷ برابر روند بلندمدت آن است. 

در این مدت ارزش بازار فرابورس نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرده است. اگر نسبت مجموع ارزش بازار فرابورس و بورس اوراق بهادار تهران به تولید ناخالص داخلی را به عنوان شاخص بافت در نظر بگیریم، به رقم قابل توجه ۲۴۰ درصد در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۹۹ خواهیم رسید.