آتش تراکم فروشی به خرمن قیمت مسکن
گروه راه و شهرسازی|
عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی شهردار پایتخت در یک گفت‌وگوی مفصل از تبعات و پیامدهای فروش تراکم بیشتر در افزایش قیمت مسکن پرده‌برداری کرد. به گفته او، رویکرد تراکم فروشی در آغاز دهه 1390 شعله 59 ساله تشدید قیمت‌های مسکن در تهران را افزون‌تر کرده است.
به گفته او، انگاره‌ای از گذشته در نگاه به ملک در تهران وجود داشته است، مبنی بر اینکه «هر چه تراکم ساخت بیشتر باشد، قیمت زمین و خانه ارزان‌تر می‌شود» اما آیا این نگاه در همه‌جا درست است و می‌شود آن را به شرایط تهران تعمیم داد؟ تجربه 50 سال گذشته درباره تهران این پیش‌فرض را تأیید می‌کند؟ در این زمینه بررسی‌هایی شده که نشان می‌دهد این تصور و نگاه درست نیست و چنین نتیجه‌ای را به همراه نداشته است. سال 91 وقتی دو طبقه به زمین‌های تهران اضافه کردند و مجوز تراکم بیشتر داده شد، روند رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به بقیه نقاط کشور تشدید شده است، یعنی تراکم بیشتر دادن سبب افزایش قیمت مسکن در تهران شده است، این یک واقعیت روی‌داده و نتیجه‌گیری کارشناسی است.
قیمت ملک تهران
چند برابر سایر کلان‌شهرها؟
گلپایگانی بر این باور است که نه تنها قیمت ملک در تهران 5 برابر کلان‌شهرهای دیگر است، بلکه حتی قیمت ملک در تهران با کلان‌شهرهای دیگر دنیا هم قابل‌مقایسه است. این در حالی است که بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، متوسط قیمت هر متر مربع در شهرهای مشهد، اصفهان و تبریز حدود 10 میلیون تومان است. از این رو، در حالی که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی مهرماه سال جاری، 26 میلیون و 720 هزار تومان بوده است، می‌توان گفت که قیمت ملک در تهران دو تا سه برابر سایر کلان‌شهرهای کشور است. معاون شهردار اما اظهار کرد: طبقه‌های اضافه می‌تواند سبب افزایش بهای خانه و ملک شود. طبقات اضافه یک امتیاز ویژه و یک رانت در حوزه بهره‌کشی از زمین بوده است و این توزیع رانت، سود سرشار برای مالک زمین ایجاد می‌کند. در اقتصادی که زمینه‌های تولید سرمایه و کاربست مولد از دارایی بسیار کم است و بازارهای سرمایه با ریسک بالا روبرویند، نقدینگی و پول یکجا جذب این بازار می‌شود و این حجم بالای نقدینگی و گردش بالای پول سبب گرانی بیش از اندازه در ملک شده است، در این روند سرمایه کلان ملی جذب ساخت‌وساز و بورس‌بازی زمین در پایتخت شده است.
تقاضا مصرفی نبوده است
گلپایگانی گفت: این سود سرشار و این سرمایه تقاضا برای خرید ملک را افزایش داده و افزایش تقاضا، بیشتر شدن قیمت و روند تصاعدی آن را به همراه داشته است، شوربختانه بخش بزرگی از این تقاضا، برای تولید واقعی و برای پاسخ به نیاز خانه و مسکن نبوده است، بلکه برای پاسخ گفتن به سود مورد انتظار کسی بوده که پولش را به سمت حوزه اقتصادی ملک آورده است. برای حفظ ارزش دارایی و نه تولید سرمایه بوده است.
300 هزار واحد مسکونی خالی در تهران
او افزود: شاهد آشکار این ادعا ساخت و تولید خانه‌هایی است که تعداد زیادی از آن فروش نرفته و خالی است! بر اساس آمار سال 95، 300 هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود داشته است که این خانه‌ها در واقع برای سوددهی بیشتر و نه برای فروش و بهره‌برداری تولید شده است. معاون شهردار تاکید کرد: به‌طورکلی ارایه تراکم در تهران نتیجه معکوس داشته است و تجربه و ارزیابی اتفاقات 59 سال گذشته نشان می‌دهد هر چه امکان جذب سرمایه در املاک تهران افزایش یابد، رانت حاصل از بهره‌کشی از زمین و زیرساخت‌های شهری قیمت آپارتمان را بیشتر می‌کند. او افزود: شهرداری بر مبنای ضوابط و مقررات قانونی اجازه ساخت‌وساز در پایتخت را می‌دهد در غیر این صورت همه‌چیز به ضرر مردم تمام خواهد شد اگر منضبط باشیم و طرح‌های شهری که توسط تیم‌های کارشناسی پیشنهاد می‌شود را مدنظر قرار دهیم و برنامه‌هایی که در نهاد کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی و معماری انجام می‌گیرد را مبنای عمل کنیم همه جوانب در نظر گرفته خواهد شد.
ضوابط توزیع تراکم در تهران
در حال حاضر در یک فرآیند کارشناسی روی مساله توزیع تراکم برنامه‌ریزی می‌شود، در ضوابط فعلی تعداد طبقه‌ها بر دو رکن استوار است، یکی عرض‌گذر و دیگری مساحت قطعه زمین. به‌طور مثال پایین محور انقلاب اگر مساحت 200 متر و عرض‌گذر 8 متر باشد، بالای محور انقلاب مساحت زمین250 متر و عرض‌گذر 10 متر باشد، مالک 5 طبقه می‌تواند بسازد، اگر مساحت از حدنصاب کمتر باشد، یک طبقه کاهش می‌یابد، اگر مساحت کمتر از 150 مترمربع باشد 2 طبقه کم می‌شود، اگر مساحت از 5 برابر حدنصاب بیشتر باشد 6 طبقه می‌شود، تا دو سال پیش وضعیت بسیار آشفته‌تر هم بود و ساخت 7 طبقه و 9 طبقه هم ممکن بوده است و این ضابطه موجب شده که در کوچه‌ای با عرض 10 متر به‌واسطه مساحت قطعات زمین‌ها ساختمان‌ها 6، 5، 4، 3، 2 و حتی 7 طبقه باشند، این ضابطه حتی اگر درست هم اجرا می‌شد سبب آشفتگی بصری و به‌هم‌ریختگی سیمای شهری شده است.
مبنای تازه برای توزیع تعداد طبقه‌ها
علاوه بر آن شهروندان با این همه تفاوت احساس تبعیض می‌کنند. مثلاً ملکی با مساحت 750 متر، 6 طبقه ساخته شده و ملکی با مساحت 740 متر 5 طبقه در همان کوچه ساخته‌شده است که از منظر شهرسازی خط آسمان آشفته ایجاد کرده و علاوه بر آن عدالت اجتماعی هم رعایت نشده است. بر همین اساس معاونت شهرسازی با 7 ماه کار کارشناسی توسط مشاور، مبنای تازه‌ای برای توزیع تعداد طبقه‌ها تبیین کرده است. بر این مبنا اختلاف طبقات در یک کوچه به نفع انسجام‌بخشی به کالبد شهر اصلاح خواهد شد. این پیشنهاد در حال طی شدن مراحل نهایی است و امیدواریم که در کمیسیون ماده 5 به تصویب برسد.البته کلیات آن در کمیسیون ماده 5 به تصویب رسیده و در تلاشیم که قبل از سال 1400 این موضوع نهایی شود.
سرانجام ساخت خانه‌های نقلی در پایتخت
او درباره سرانجام ساخت خانه‌های کوچک و نقلی 30 متری در پایتخت نیز اظهار کرد: ما پیگیر محقق شدن این مساله هستیم و اعتقاد داریم که باید برای مصرف‌کنندگان امکان انتخاب وجود داشته باشد و خریدار بتواند بین اینکه در مرکز شهر تهران خانه 30 متری داشته باشد یا با همان قیمت خانه‌ای 70 تا 80 متری در پردیس، اسلامشهر یا پاکدشت داشته باشد حق انتخاب داشته باشد، خریدار یا مستأجر باید بتوانند گزینه مناسب را که متناسب با شرایطشان است را انتخاب کنند. گلپایگانی افزود: سهولت در رفت‌وآمد به محل کار، شرایط استفاده از وسایل حمل‌ونقل عمومی، استفاده از خدمات عمومی و فرهنگی یا آموزشی از جمله موضوعاتی است که افراد در انتخاب خود به آنها توجه می‌کنند. اینکه در حال حاضر امکان ساخت واحدهای 30 تا 35 متری در پایتخت نیست به نظرم باید اصلاح شود در محل‌هایی مانند منطقه بازار که روزانه حجم زیادی کارگر و کسبه به این محل می‌آیند یا حوالی کارخانه‌های غرب تهران و نزدیک دانشگاه‌ها ازجمله مکان‌هایی است که می‌توان ساخت و توسعه خانه‌های کوچک‌مقیاس را مدنظر قرار داد. معاون شهردار گفت: ولی باید به این نکته توجه داشت که اشخاص حقیقی و مالکان باید بتوانند تولید و فروش این واحدها را انجام دهند و نهادهای دولتی و بنیادها، این واحدهای کوچک را تولید و فقط اجاره دهند و به بحث فروش ورود نکنند تا از این طریق هر چه بیشتر بتوان به قشر جوان کمک کرد تا خانه‌دار شوند این واحدهای اجاره‌ای می‌توانند به عنوان وزنه تعادل قیمت مسکن اجاره‌ای عمل کنند. او در پاسخ به اینکه وزارت راه و شهرسازی چقدر در این زمینه با شهرداری و وزارت کشور موافق است؟ اظهار کرد: علی‌رغم موافقت وزارت کشور وزیر راه و شهرسازی چندان موافق این مساله نیست، پشتیبانی آنها برای تحقق این مساله ضروری است، نظرمان این است که لازم است واحدهای کوچک‌مقیاس در تهران ساخته شود، تاریخ شهرسازی در ایران و تجارب کشورهای دیگر نشان می‌دهد که لازم است طبقات مختلف اجتماعی کنار هم باشند.
دارا و ندار را نباید از هم جدا کرد
گلپایگانی گفت: دارا و ندار را نباید از هم جدا کرد اینکه واحدهای کوچک‌مقیاس یا خانه‌های ارزان‌قیمت خارج از تهران ساخته شود، در واقع محترمانه اقشار ندار را از شهر بیرون می‌کند، ما به آنها می‌گوییم تنها راه‌حل خانه‌دار شدنتان این است که به خارج از شهر بروید و با این اقدام، شهر تهران تبدیل به شهر ثروتمندان می‌شود. در حال حاضر ثروتمندان بالای شهر و سمت شمال و اقشار کم‌درآمد اکثراً در سمت جنوب پایتخت ساکن هستند و به‌تدریج با این رویکرد از جنوب هم این افراد .خارج‌شده و به سمت حاشیه می‌روند. او در پاسخ به اینکه ساخت واحدهای کوچک‌مقیاس چه ابعادی به لحاظ اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی به همراه دارد؟ اظهار کرد: درصورتی‌که خانه‌های کوچک‌مقیاس در پایتخت ساخته نشود، انسجام اجتماعی محله‌ها و شهر به هم می‌خورد، مردم باید خودشان انتخاب کنند که در چه فضایی زندگی کنند، این موضوع جنبه‌های فرهنگی، تاریخی، اجتماعی و اقتصادی دارد و نباید با اقدامات نادرست و نسنجیده سبب آسیب به اقشار ضعیف شویم. معاون شهردار تهران درباره آمار ساخت‌وساز مسکن در سال جاری نیز اعلام کرد: از ابتدای فروردین تا مهر امسال بیش از 4 هزار مورد پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به سال قبل روند کاهشی داشته چراکه در 7 ماهه سال 98، 5 هزار و 430 مورد پروانه ساختمانی صادر شده بود. او افزود: همچنین امسال بیشترین فراوانی صدور پروانه در منطقه 15، 4 و 14 بود و کمترین میزان صدور پروانه در مناطق 9، 6 و 12 رقم خورد. همچنین از تعداد پروانه‌های صادرشده 3799 مورد برای ساخت مسکونی، 228 مورد برای ساخت ملک مختلط تجاری، اداری و مسکونی و 78 مورد مربوط به کار و فعالیت بوده است.
