انجماد معاملات ملکی در عصر تحریم و کرونا

مجید اعزازی|

معاملات مسکن تهران در رکود عمیقی فرو رفته است. بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی 32 ماهه گذشته، تعداد معاملات ماهانه در بازار مسکن تهران در 19 ماه زیر 10 هزار فقره بوده و از این تعداد، در 8 ماه زیر 5 هزار فقره ثبت شده است. در 12 ماه نیز تعداد معاملات ملکی، ماهانه بین 10 هزار تا 14900 فقره بوده و تنها در اردیبهشت ماه سال 97 تعداد معاملات مسکن به 19 هزار و 107 فقره رسیده است. این همه در حالی است که تعداد معاملات مسکن در فاز رونق بازار حدود 25 هزار فقره در ماه بوده است و هم اینک در قیاس با تعداد معاملات ملک آبان 99 (4500 فقره) بیش از 20 هزار فقره اختلاف دارد. 

به گزارش «تعادل» بازار مسکن تهران از سال 92 و در پی نوسان‌های اقتصادی در سال‌های 90 و 91 وارد فاز رکود- تورمی شد به گونه‌ای از سویی تعداد معاملات کاهش یافت و از سوی دیگر، قیمت مسکن که در بالاتر از نرخ تورم عمومی، به مسیر صعودی خود ادامه داد. از سال 92 تا زمستان سال 96 نیز بازار مسکن اگر چه از نظر معاملات در رکود به سر می‌برد، اما از نظر قیمتی رشد کمتر از تورم یا همگام با تورم را تجربه می‌کرد. در شهریور سال 96 با کاهش دستوری نرخ بهره سپرده‌های بانکی به 15 درصد تلاطم در بازار‌های موازی آغاز شد و اواخر آذر و طی دی ماه منجر به آغاز تحولات قیمتی در بازار مسکن نیز شد. از آغاز سال 97 (حساس شدن اقتصاد به خروج ترامپ از برجام در 18 اردیبهشت 97) نیز با تشدید سرعت نوسان‌های ارزی و سرایت آن به همه بازارها، مسکن نیز دچار تحولات قیمتی شدید شد و این روند تا آبان سال جاری تداوم یافت به گونه‌ای که قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از حدود 4 میلیون تومان در آبان 99 به متری 27 میلیون و 190 هزار تومان افزایش یافته است.

بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی 8 ماهه نخست سال جاری با 70.9 درصد رشد نسبت به دوره مشابه سال 98 به 21 میلیون و 679 هزار تومان افزایش یافته است. این رقم در 8 ماهه نخست سال گذشته 12 میلیون و 683 هزار تومان بوده است.

   افت معاملات با اوج قیمت ها

در کنار کاهش رشد قیمت مسکن، بازار ملک در آبان ماه کاهش شدید تعداد معاملات را نیز تجربه کرد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در این ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 4.5 هزار فقره رسید که نسبت به ماه قبل 48.4 درصد افت و نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.

به گزارش «تعادل» اگر چه در ماه‌های اردیبهشت تا اول آبان سال جاری به دلیل جهش قیمت و ناتوانی مالی سمت تقاضای مصرفی همچنین کم رنگ شدن تقاضای سفته بازی به دلیل جذابیت بازار سهام، تعداد معاملات ملکی افت زیادی را تجربه کرده بود، اما در آبان ماه که در میانه آن انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا برگزار شد، با دو نیمه متفاوت مواجه بودیم که موجب کاهش معاملات در هر دو نیمه این ماه شد. در نیمه اول آبان، گروهی از فروشندگان مسکن با توجه به احتمال برنده شدن دونالد ترامپ و افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم آبان، از عرضه ملک خود به بازار طفره رفتند. در نیمه دوم آبان نیز تقاضای موثر در بازار مسکن به واسطه چشم‌انداز مثبت اقتصاد و احتمال نزولی‌تر شدن قیمت‌ها با رسمیت یافتن ریاست‌جمهوری جوبایدن، از بازار به‌طور موقت کناره گرفتند. به این ترتیب در هر دو نیمه آبان به قدری از معاملات کاسته شد که تعداد معاملات به زیر 5 هزار فقره سقوط کرد. به غیر از فروردین سال جاری که حجم معاملات ملک به 1200 فقره رسید، در ماه‌های فروردین، تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته نیز حجم معاملات به زیر 5 هزار فقره در ماه رسیده بود. تعداد معاملات در ماه‌های یاد شده به ترتیب 3423، 4800، 3300، 2800، 3400 و 4100 فقره ثبت شده است.  بر اساس این گزارش، اگر فروردین ماه سال جاری را به واسطه تعطیلی سه هفته ابتدایی آن با 1200 فقره معامله ملکی مستثنی کنیم، تعداد معاملات مسکن در شهریور سال 98 با 2787 فقره معامله به کف تعداد معاملات طی 32 ماهه گذشته رسیده است. از این رو، اگر چه 4500 معامله انجام شده در آبان سال جاری با تعداد معاملات شهریور 98 فاصله معناداری دارد، اما از آنجا که دو هفته اول آذر ماه99 نیز به دلیل محدودیت‌های کرونایی تعطیل بوده است، احتمال افت شدید معاملات به حدود شهریور سال 98 نیز وجود دارد. با این تفاوت که در شهریور سال گذشته، دلیل افت معاملات، تشدید نوسانات قیمتی بود و حالا دلیل مضاعف به نام تعطیلی کرونایی هم به این مساله دامن خواهد زد.

    راهکار خروج بخش مسکن از رکود تورمی

بی گمان، در شرایط کنونی، دو ریسک سیستماتیک کرونا و پیامدهای اقتصادی ناشی از تحریم‌ها علیه کشورمان بر سر تمام بازارها و از جمله بازار مسکن سایه انداخته است و تا وقتی که این دو ریسک از میان نروند یا تقلیل نیابند، انتظار گشایش در بازارها بعید به نظر می‌رسد. در این حال، برخی از اقدامات درون‌بخشی برای بازار مسکن از سوی گروهی از کارشناسان تجویز شده و می‌شود. به‌طور نمونه، محمد گلاب کش، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است، حمایت دولت از خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی، درکنار فراهم آوردن بستر کاهش هزینه ساخت واحدهای مسکونی، منجر به خروج بازار مسکن از رکود می‌شود. گلاب کش در گفت گو با ایسنا با بیان اینکه بخش مسکن در حال حاضر دچار رکود تورمی است، به دلایل این مساله اشاره و از نبود قدرت خرید در سمت تقاضا و هزینه بالای ساخت در سمت عرضه مسکن، به عنوان دلایل اصلی این موضوع نام برد. این کارشناس بازار مسکن، به پروژه‌های نیمه کاره ساختمانی اشاره کرد و گفت: آمارها از وجود بیش از ۲۰۰هزار پروژه ساختمانی نیمه‌کاره متوقف شده در کشور حکایت دارد که به شکل روزافزونی درحال افزایش هستند. علت اصلی نیمه‌کاره ماندن این پروژه‌ها، مشکلات مالی در بخش عرضه است که به دلیل عدم امکان فروش واحدهای مسکونی، به وجود آمده است. به گفته وی، برای تکمیل و بهره‌برداری از پروژه‌های نیمه کاره ساختمانی، ضرورت دارد که امکان تامین منابع مالی ساخت آنها از طرق مختلف ازجمله تقویت بخش تقاضای مسکن، فراهم شود.  گلاب کش افزود: در کنار پروژه‌های ساختمانی نیمه کاره، همچنین واحدهای مسکونی آماده بسیاری در حال حاضر در کشور وجود دارند که آماده فروش و بهره‌برداری هستند اما به دلیل نبود قدرت خرید در سمت تقاضای مسکن، همچنان بلاتکلیف باقی مانده‌اند. عدم امکان فروش واحدهای مسکونی آماده همچنین وجود مشکلات مالی بسیار درراستای تکمیل پروژه‌های ساختمانی نیمه کاره، باعث شده است تا سازندگان مسکن نتوانند منابع مالی به منظور آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی را دراختیار داشته باشند. وی، با بیان اینکه «حمایت دولت از بخش تقاضا و عرضه مسکن باید هماهنگ و به صورت کارشناسی شده باشد»، تاکید کرد: بخش عرضه و تقاضای مسکن دو کفه یک ترازو هستند و یکی از راهکارهای تعیین کننده برای افزایش قدرت خرید مسکن، کاهش قیمت این کالا است که از طریق حمایت از سازندگان واحدهای مسکونی درقالب تامین زمین ارزان قیمت برای ساخت همچنین کاهش قیمت مصالح ساختمانی در کنار تضمین سود سرمایه‌گذاری، امکان‌پذیر است.