رونمایی اوراق سلف مسکن در بورس کالا
پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: با کمک این ابزار مالی بورس کالا، ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. در این بازار مردم می‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود را در مقابل تورم، اوراق مسکن از بورس کالا خریداری کنند. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ادامه داد: بازار سرمایه فضای مناسب و ابزار مناسب برای تامین مالی بخش مسکن است. بدین معنا سرمایه‌های خردی که در اقتصاد می‌چرخد و سرگردان است می‌توانند به عنوان تامین‌کننده منابع ساخت در خدمت تولید مسکن قرار گیرند یا در خدمت تقاضا برای تجهیزات قدرت خرید متقاضی باشند. از این نظر هیچ راهی وجود ندارد تا از ابزارهای بازار سرمایه در بخش مسکن و حل و باز کردن گره تامین مالی بخش مسکن استفاده شود که در هفته‌های آتی از این موضوع رونمایی می‌شود. اصلانی اعلام کرد: اوراق سلف بازار مسکن با کمک بورس کالا طراحی شده است و در یک پروژه به زودی عملیاتی می‌شود. ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و آنها در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. از آنجاییکه مردم می‌خواهند ارزش پول خود را در مقابل تورم حفظ کنند یکی از راهکارهایی که می‌توانند انجام دهند خرید اوراق است و پول ساخت یا هزینه‌های ساخت مسکن از طریق اوراق بهادار برای سازنده تامین خواهد شد. در واقع یکی از روش‌هایی که موجب کاهش وابستگی به سیستم بانکی خواهد شد بازار سرمایه است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ادامه داد: یکی از گره‌های تولید مسکن، تامین مالی است. حداکثر وامی که هم‌اکنون برای مسکن پرداخت می‌شود یک بیستم قیمت مسکن نیست. بنابراین مهم است که منابع ارزان قیمتی از بازار اخذ شود و عرضه مسکن در بورس کالا نه تنها موجب افزایش قیمت نمی‌شود که معتقد هستیم اثر کاهشی دارد.
پیش‌بینی قیمت مسکن
وی در خصوص پیش‌بینی قیمت مسکن اظهار داشت: تا متغیرهای اثرگذار در قیمت مسکن شناسایی نشود و از آنها اطمینان حاصل نکنیم، نمی‌توانیم راجع به اقتصاد مسکن به ویژه تحولات قیمت مسکن اظهارنظر کنیم. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: اگر اتفاقاتی که افتاده به همین روال پیش برود، بدین معنا که انتظارات تورمی و نقدینگی کنترل شود، قیمت ارز نوسان جدی پیدا نکند، بخش مسکن ثبات پیدا می‌کند و در این شرایط شاید روند کاهشی همسو با نرخ ارز را نیز شاهد باشیم. اصلانی خاطرنشان کرد: شوک‌هایی که در نرخ ارز رخ می‌دهد همراستا با شوک‌هایی است که در نرخ مسکن اتفاق می‌افتد و به شکل واقعی می‌توانیم نشان بدهیم که قیمت مسکن با یک دوره تاخیر همان رفتارهای نرخ ارز را در بازار تکرار می‌کند. بنابراین پیش‌بینی بازار مسکن متاثر از نوسانات نرخ ارز است. اگر وضعیت متغیرهای موثر بر بخش مسکن به همین روال باشد و شاهد روند کاهشی در نرخ ارز باشیم، حتما قیمت مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است و در بلندمدت می‌تواند کاهشی باشد. اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج سال گذشته قیمت مسکن چند برابر شده است، گفت: قیمت مسکن در پنج سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته است. این افزایش قیمت‌ها در کلان‌شهرها و به ویژه تهران بسیار زیاد بوده است. همانطور که این افزایش قیمت در سایر زمینه‌ها از جنس دارایی و کالاهای مصرفی نیز رخ داد. وی با تاکید بر اینکه نمی‌توان مسکن را از سایر مولفه‌های اقتصادی جدا دانست، افزود: آنچه که قیمت بیش از اندازه مسکن را غیرقابل تحمل می‌کند دو موضوع است. اول آنکه برای سکونت در یک واحد مسکونی، حداقل باید عدد ۵۰ متر را شاخص قرار دهیم که با توجه به افزایش قیمت‌ها، رقم بسیار بزرگ خواهد شد. و از همه مهم‌تر اینکه، مسکن به عنوان سر پناه است و به همین دلیل باید از نظر اجتماعی، فرهنگی، خانوادگی موردتوجه قرار گیرد. به گفته وی، ممکن بود اگر کالای مصرفی چنین افزایش قیمتی را تجربه می‌کرد به راحتی می‌شد برای آن جایگزینی انتخاب کرد و آن راحذف کرد. در حالی که در مورد مسکن هیچ جایگزینی نمی‌توان یافت. از این منظر نیز مسکن کالای بسیار پراهمیتی است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص ارایه میانگین متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع واحد مسکونی گفت: مبنای محاسبه قیمت‌های مسکن آن چیزی است که در بازار اتفاق افتاده و معامله شده است که این معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات (سامانه کد رهگیری) ثبت شده است. تمامی معاملاتی که در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود از طریق این سامانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد و محاسبه متوسط قیمت‌ها از این طریق محاسبه می‌شود. بدین معنا داده‌های پرت از کل داده‌ها حذف و میانگین قیمت‌های واقعی ملاک محاسبه قرار می‌گیرد.
اصلانی یادآور شد: تا به حال فقط قیمت‌های شهر تهران به عنوان قیمت مبنا برای بخش مسکن محاسبه و اعلام می‌شد. در آماری که به تازگی منتشر شده است، آمار خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک و سه شهر تهران از آمار متوسط میانگین قیمت مسکن خارج شده است و با اینکار ۱۰ میلیون کاهش قیمت را داشتیم. وی در بیان دلایل حذف مناطق یک و سه از محاسبه متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی گفت: به این دلیل که این مناطق، مناطق ویژه‌ای هستند از آمار حذف شدند. بالاترین قیمت های واحد مسکونی در منطقه یک شهر تهران است. وقتی قیمت خرید و فروش در منطقه یک اعلام می‌شد، به عنوان نمونه، مناطق ۱۷ و ۱۸ شهر تهران و سایر مناطق سعی می‌کردند قیمت‌ها را با بالاترین منطقه تعدیل کنند و اثر روانی بر اذهان عمومی می‌گذاشت و می‌گذارد. اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج سال گذشته چقدر مسکن تولید شد و چه میزان از آنها در مناطق مرفه بوده است، گفت: مطالعاتی که بر اساس آن نیازسنی در کشور در خصوص تولید مسکن انجام می‌شود بر اساس طرح جامع مسکن است. طرح جامع مسکن یک‌بار در سال ۸۴ تهیه شد و دوباره در سال ۹۴ تا ۹۶ بازبینی و مرور و مجددا منتشر شد. وی افزود: بر اساس طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به مسکن ۷۰۰ هزار واحد در مناطق شهری و ۲۰۰ هزار واحد در مناطق روستایی است. این بدان معناست که اگر قرار باشد این نیاز تامین شود سالانه در مناطق شهری ۷۰۰ هزار پروانه باید صادر شود و همه آنها باید منجر به ساخت شود. در حالی که بر اساس اطلاعات شهرداری‌ها، تقریبا سالی ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد پروانه صادر می‌شود که حدود ۷۰ تا ۷۵ درصد آنها منجر به ساخت خواهد شد. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: در سال‌های گذشته بازدهی حاشیه سود در بخش تولید مسکن کمتر از حاشیه نرخ سود در سایر بخش‌ها از جمله بازار ارز، بورس و دارایی بودهاست. بازدهی در بازارهای مختلف در ۱۰ سال اخیر نشان می‌دهد که در بورس حدود ۵۱ درصد، متوسط ۱۰ ساله رشد قیمت رخ داده است. در حالی که این مبلغ برای بخش مسکن ۲۶ درصد محاسبه شده است. بدین معنا مسکن آخرین رتبه در بازدهی (رشد قیمتی) داشته است.
وی افزود: بازدهی با سرمایه‌گذاری ارتباط مستقیم دارد. اگر سرمایه‌گذار احساس کند که در بازاری سرمایه‌گذاری‌اش سودآورتر است سرمایه‌اش را در آن بازار می‌برد. به ویژه که این سودآوری در بازار دارایی، ارز و بورس بیشتر است. در حالی که در بازار مسکن حداقل ۲ تا ۲ سال و نیم خواب سرمایه وجود دارد و همین نوسانات در فضای اقتصادی موجب شده تا سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت و حتی در میان‌مدت جذب بازارهای رقیب مسکن شوند. این برآیند نشان می‌دهد که حاصل این فرآیند تولید واقعی مسکن در حدود ۲۷۰ تا ۲۸۰ هزار واحد بطور سالانه است. وی همچنین در خصوص قیمت‌های واحد مسکونی اقدام ملی مسکن، گفت: قمیت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی ۲ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان برآورد شد که همین عدد هم‌اکنون پایین‌تر از قیمت بازار برای ساخت و ساز است. مقرر است قمیت‌ها توسط سازمان برنامه و بودجه تعدیل شود که این تعدیل در جهت افزایش است.
