وضعیت مسکن از لنز دلار

مجید اعزازی|

سرانجام وزارت راه و شهرسازی پس از وقفه‌ای 4 ماهه، آمار تحولات مسکن را با تغییراتی که وعده داده بود، منتشر کرد. در این گزارش، با استفاده از قیمت دلاری مسکن و همچنین شاخص درآمد سرانه ملی (به دلار) و مقایسه این دو شاخص در ایران و 7 کشور منتخب و یک کشور همسایه، نشان داده شده است که اختلاف قابل ملاحظه‌ای میان درآمد سرانه و قیمت مسکن در ایران وجود دارد و دشواری تامین مسکن در ایران بیش از آنکه ناشی از قیمت‌های بالای مسکن باشد، ناشی از کم بودن سرانه درآمد است. بر اساس این گزارش، درآمد سرانه ایران با 7257 دلار کمتر از سرانه درآمد کشورهای اسپانیا (26852 دلار)، انگلیس (39229دلار)، کانادا (42080 دلار)، هلند (51290دلار) و امریکا (63051 دلار) است. و این در حالی است که قیمت مسکن در ایران با متری 818 دلار از همه این کشورها نیز کمتر است. اما اختلاف میان قیمت مسکن و سرانه درآمد (حدود 6440 دلار) در ایران نسبت به سایر کشورهای یادشده بسیار کمتر است. 

این اختلاف در هلند حدود 43 هزار دلار، در انگلیس حدود 35 هزار دلار، در اسپانیا حدود 23 هزار دلار، در آلمان حدود 40 هزار دلار، در کانادا حدود 39 هزار دلار و در امریکا حدود 60 هزار دلار است. در منطقه خاورمیانه نیز، اختلاف میان درآمد سرانه و قیمت مسکن در امارات متحده عربی قابل توجه است به گونه‌ای که حدود 25 هزار دلار می‌رسد. به عبارت دیگر، شهروندان امارات به دلیل دارای بودن درآمد سرانه بالا در تهیه و تامین هزینه خرید مسکن مشکلی ندارند و به راحتی این کار را انجام می‌دهند. اما مساله تامین مسکن در ترکیه تقریبا مشابه وضعیت ایران است. مصر وضعیت وخیم‌تری نسبت به ایران و ترکیه دارد به گونه‌ای که اختلاف میان دو شاخص درآمد سرانه و قیمت مسکن حدود 4 هزار دلار است. در لبنان نیز وضعیت تامین مسکن به‌شدت وخیم است به گونه‌ای که متوسط قیمت هر متر مسکن از درآمدسرانه سالانه شهروندان لبنانی حدود 1000 دلار هم بیشتر است. یعنی لبنانی‌ها بطور متوسط، با درآمد یک سال خود کمتر از یک متر مسکن می‌توانند خرید کنند.

    وضعیت دشوار خانوارهای ایرانی

بررسی‌های پیشین «تعادل» که در تاریخ 13 مهر 1399 منتشر شد نیز حاکی از این است که رتبه ایران از نظر نسبت «قیمت به درآمد خانوار» با عدد 25.11 در وضعیت مطلوبی قرار ندارد. البته قبل از ایران، ، کشورهای ونزوئلا، سوریه، هنگ‌کنگ، کلمبیا، کنیا، سریلانکا و چین قرار دارند که در زمره بدترین کشورها از نظر نسبت قیمت ملک به درآمد خانوار به شمار می‌روند. از سوی دیگر، عربستان، امریکا، پورتوریکو، و آفریقای جنوبی از نظر این شاخص، در بهترین وضعیت ممکن قرار دارند و بهترین رتبه‌ها را به خود اختصاص داده‌اند.به گزارش «تعادل»، رتبه ایران در شاخص نسبت قیمت مسکن به اجاره (22.35) در میان 106 کشور مورد بررسی، 53 است. 

5 کشوری که دارای بدترین نسبت قیمت مسکن به اجاره هستند، به ترتیب عبارتند از کره جنوبی، تایوان، کنیا، چین و هنگ کنگ. همچنین 5 کشور برتر در نسبت قیمت مسکن به اجاره به ترتیب عبارتند از امارات متحده عربی، ایالات متحده امریکا، پورتوریکو، ‌ترینیداد و توباگو، آفریقای جنوبی. بر اساس این گزارش، رتبه ایران در بازدهی اجاره (با 4.47) در میان 106 کشور مورد بررسی، 53 است. 5 کشور کره جنوبی، تایوان، کنیا، چین و هنگ کنگ نیز کمترین بازدهی اجاره را دریافت می‌کنند و 5 کشور امارات متحده عربی، ایالات متحده امریکا، پورتوریکو، ‌ترینیداد و توباگو، آفریقای جنوبی نیز به ترتیب بیشترین بازدهی اجاره را دارند. اگر چه ایران از نظر بازده اجاره و نسبت قیمت مسکن به اجاره در میانه فهرست 106 کشور مورد بررسی قراردارد، اما از نظر نسبت قیمت به درآمد خانوار که در زمره هشتمین کشور دارای وضعیت وخیم قرار دارند، نشان می‌دهد که طول مدت دسترسی به مسکن برای خانوار ایرانی نسبت به سایر کشورها بسیار زیاد است به گونه‌ای برخی از برآوردهای داخلی طول مدت دسترسی به مسکن در شرایط کنونی دستکم 50 سال است. به عبارتی، یک خانوار ایرانی باید رقمی معادل 50 سال حقوق و دستمزد خود را صرف خرید یک واحد مسکونی کند.

    مسکن متری 2244 دلار در سال 78

به گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، بالاترین قیمت مسکن به دلار در تهران طی ۱۵ سال گذشته در سال ۸۷ ثبت شده است، به گونه‌ای که متوسط یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در آن سال ۲۲۴۴ دلار بوده است درحالی که طی آبان ماه امسال متوسط یک مترمربع مسکن در پایتخت با محاسبه هر دلار ۲۵ هزار تومان، حدود ۱۰۵۱ دلار برآورد شده که ۵۰ درصد قیمت مسکن نسبت به سال ۸۷ است. همچنین قیمت دلاری مسکن در هشت ماهه نخست سال 99 نسبت به 8 ماهه نخست سال گذشته 20 درصد رشد داشته است. بی‌گمان، علت کاهش ارزش مسکن در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته کاهش ارزش پول ملی است. به گفته معاون وزیر راه، از آنجایی که دلار مبنای ثابتی در دنیا و تراز ثابت بین‌المللی محسوب می‌شود، دلار در گزارش این وزارتخانه مبنای مقایسه قرار گرفت.

     مشکل درآمدسرانه دلاری

دفتر اقتصاد مسکن در گزارش خود نوشته است: «مقایسه قیمت مسکن در قیاس با درآمد سرانه می‌تواند معیار مناسبی برای ارزیابی دسترسی خانوارها به مسکن در کشورهای مختلف باشد. اختلاف قابل ملاحظه‌ای میان درآمد سرانه و قیمت مسکن در کشورهای مختلف وجود دارد. هر چه این اختلاف در یک کشور بیشتر باشد، تامین مسکن برای خانوارها دشوارتر است. بر اساس اطلاعات بانک جهانی، آنچه موجب دشواری تامین مسکن در کشور شده است، کوچک بودن درآمد سرانه در ایران نسبت به سایر کشورها است. به ویژه اینکه قیمت مسکن در ایران نسبت به بسیاری از کشورها پایین‌تر است.» در بخشی دیگر از این گزارش، با اشاره به هم حرکتی بین شوک‌های ارزی و شوک‌های قیمتی مسکن طی سال‌های7 138 تا 1399، نتیجه گرفته شده که نوسانات در قیمت مسکن با یک دوره تاخیر از نوسانات قیمت ارز پیروی می‌کند.

     جابه‌جایی قدرت در بازارهای موازی

بر اساس این گزارش، از سال ۸۸ تا ۹۸ متوسط سالانه رشد ارزش بازار سهام ۵۱ درصد، بازار سکه ۴۳ درصد، بازار ارز ۳۶ درصد و بازار مسکن ۲۶ درصد بوده که نشان‌دهنده کم‌بازده بودن بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی است. این در حالی است که طی دو دهه منتهی به ابتدای سال 1397، بازدهی بلندمدت مسکن از همه بازارهای موازی بیشتر بوده است. این مساله نشان می‌دهد که طی تقریبا سه سال گذشته، به دلیل تحولات عرصه سیاست خارجی و همچنین اقتصادی روند بازدهی بازارهای موازی در ایران سمت و سوی تازه‌ای یافته است و با جهش حیرت‌انگیز بازار سهام (میلیونی شدن شاخص کل در ابتدای سال جاری و لمس قله 2 میلیون و 70 هزار واحدی در 19 مرداد 99 و بالاتر از کانال یک میلیون و 500 هزار واحد ایستادن شاخص کل در این روزها) و همچنین جهش‌های متوالی دلار طی سال‌های 91 تا 99 (از 1000 تومان به حدود 25 هزار تومان) جایگاه بازارهای موازی در بازدهی عوض شده است.

   8   میلیون تومان؛ میانگین قیمت مسکن ایران

یکی از تغییرات صورت گرفته در گزارش دهی وزارت راه از تحولات مسکن، ارایه میانگین قیمت مسکن در استان‌های مختلف و همچنین میانگین کشوری قیمت مسکن است که روز شنبه هفته جاری، معاون وزیر راه در یک نشست خبری این آمارها را اعلام کرده و گفته بود: میانگین قیمت مسکن در کل کشور متری 15 میلیون و 200 هزار تومان است که با حذف شهر تهران از آمارها، این رقم به 8 میلیون و 166 هزار تومان کاهش می‌یابد. ۲۵ استان متوسط قیمت مسکن زیر ۱۰ میلیون تومان است. همچنین در ۹ استان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی کمتر از ۵ میلیون تومان است. تنها در دو شهر تهران و اهواز متوسط قیمت مسکن بالای ۲۰ میلیون تومان برآورد شده که در تهران متوسط قیمت مسکن در آبان ماه متری ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در اهواز متری ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است.بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت یک متر مربع در تهران 27 میلیون و 828 هزار تومان است که با حذف مناطق یک، دو، سه و شش، این رقم به 19 میلیون و 800 هزار تومان افت می‌کند.