مسکن در پساکرونا

مجید اعزازی

1- بررسی آمار بازار مسکن تهران طی یک دهه اخیر، نتایج شگفت‌انگیزی دارد. افزایش قیمت ریالی در برابر کاهش قیمت دلاری مسکن یکی از این شگفتی‌ها است. میانگین قیمت دلاری هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در آبان ماه سال جاری 1051 دلار و در هشت ماهه نخست سال 1024 دلار بوده است. این در حالی است که قیمت دلاری مسکن در 8 ماهه نخست سال 99 در قیاس با دوره مشابه سال گذشته، 20 درصد رشد داشته است و در قیاس با قیمت دلاری سال 1378 (با میانگین هر متر مربع 2244 دلار) بیش از 50 درصد کاهش را تجربه کرده است. در همین حال، متوسط قیمت یک متر مربع مسکن تهران طی 8 ماهه نخست سال جاری بیش از 21 میلیون و 800 هزار تومان ثبت شده است، این رقم در سال 1388 برابر با یک میلیون و 280 هزار تومان بوده است. 

به این ترتیب، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار نیز از 31 درصد در سال 1388 به 36 درصد در پایان سال قبل رسیده است. اما همزمان سهم مسکن در ارزش افزوده (به عنوان یکی از زیربخش‌های گروه صنایع و معادن از تولید ناخالص داخلی کشور) از سال 88 تا 98 از 7.7 درصد به 4.7 درصد کاهش یافته است. این مساله نشان می‌دهد، در حالی که خانوار در بازار مسکن بیشتر هزینه می‌کند اما بنگاه‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری تمایل کمتری به سرمایه‌گذاری در این حوزه داشته‌اند به گونه‌ای که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تهران و سایر مناطق شهری کشور از سال 92 تا سال 95 روند نزولی داشته و رکوردهای ثبت شده در سال‌های 96، 97 و 98 نیز همچنان کمتر از میزان سرمایه‌گذاری خصوصی در سال 94 است.

2- نکته جالب دیگر، تحولات مربوط به آمار معاملات از سال 88 تاکنون است. آنگونه که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است، در سال 88 تنها 23 هزار و 730 فقره معامله ملکی در شهر تهران صورت گرفته است که کمترین رقم طی 12 سال گذشته (با احتساب سال 99) به شمار می‌رود. اما بیشترین معاملات ملکی در تهران طی سال 91 و در پی سه برابر شدن نرخ دلار از حدود هزار تومان به حدود سه هزار تومان انجام شده و به رقم 195 هزار و 856 فقره می‌رسد. پس از سال 91، بیشترین تعداد معاملات ملکی در سال 96 تجربه شده است. سالی که در شهریور ماه آن، نرخ سود سپرده‌های بانکی روی 15 درصد تنظیم شدند و استارت رونق غیر تورمی مسکن در پاییز و زمستان آن خورد. به این ترتیب تعداد معاملات ملکی در سال 96 به بالای 184 هزار فقره پرواز کرد. اما پیش‌لرزه‌های ارزی در فروردین 97، بازار مسکن را از مسیر مناسب خود دور کرد و در ادامه ماه‌های سال 97، قیمت مسکن را به‌شدت به لرزه انداخت. به این ترتیب، معاملات در سال‌های 97، 98 و طی 9 ماهه نخست 99 به ترتیب به حدود 130 هزار فقره، 54 هزار فقره و 70 هزار فقره افت کرد. در تازه‌ترین آمارهای ماه‌های اخیر نیز تعداد معاملات ماهانه در آبان سال جاری به حدود 4500 فقره رسید و در آذر ماه نیز با افتی دوباره به 2500 فقره کاهش یافت. البته ذکر این نکته ضروری است که در زمستان سال 98 نیز بازار مسکن در پی آرامش نسبی در بازار ارز، دوباره برای رسیدن به دوران رونق تلاش کرد اما بروز و ظهور کرونا در اول اسفند سال گذشته، نه تنها در شاخص‌های کلان اقتصاد موثر واقع شد که حتی مناسبات ضروری در معاملات ملک را نیز دستخوش توقف کرد، به گونه‌ای که بازار مسکن تا از اول اسفند 98 تا هفته آخر فروردین 99 نیمه تعطیل بود.

3- در این روزها که چندین نوع واکسن ضدکرونا در جهان ساخته و تزریق آن در کشورهای مختلف آغاز شده است، زمزمه ورود واکسن‌های خارجی به کشور و همچنین تولید واکسن ایرانی و توزیع آن در آغاز تابستان به گوش می‌رسد و از این رو، ظاهرا شمارش معکوس برای غلبه بر ریسک سیستماتیک ویروس کرونا آغاز شده است. با این حال، آنچنان که در آمارهای یک دهه اخیر مشهود است، بازار مسکن همچنان زیر سایه ریسک‌های موجود در فضای اقتصاد کلان از جمله کاهش درآمدهای دلاری، رشد نقدینگی و نرخ تورم، رشد منفی و آهسته تولید ناخالص داخلی باقی خواهد ماند و انتظار نمی‌رود در دوره‌ای کوتاه شاهد تحولات مثبت در مسکن باشیم. ضمن اینکه از سوی دیگر، رشد جمعیت، رشد ازدواج و همچنین رشد طلاق (که منجر به افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی ریزمتراژ می‌شود) همگی منجر به پیچیده‌تر شدن وضعیت مسکن و افزایش قیمت آن در چند ساله پیش رو خواهد شد.