معاملات مدرن مسکن در بورس کالا

بورس کالا با رویکردهای شفاف و بهره بردن از ابزارهای مالی گوناگون می‌تواند پل ارتباطی موثری میان بازار سرمایه و حوزه مسکن و مستغلات کشور به شمار رود. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که تاکنون تکانه‌های شدید و بسیار زیاد قیمتی را پشت سر گذاشته و به عنوان بازاری رقیب یا جایگزین بازار سرمایه ایفای نقش کرده است. درحالی که اگر این دو بازار با سازوکاری کارشناسی شده و بهینه در کنار یکدیگر قرار بگیرند نه تنها امکان پوشش نوسان‌‎های مداوم قیمتی را دارند، بلکه می‌توانند نقدینگی لازم برای بازار مسکن، از بستر بازار سرمایه را فراهم کنند. 

ورود اموال مازاد نهادهای عمومی و دولتی، بانک‌ها و شهرداری‌ها به بستر معاملاتی بورس کالا اولین و موثرترین گام بازار مسکن در بورس کالا تلقی می‌شود که به تدریج می‌تواند جایگزین مزایده‌های سنتی شود و بستری شفاف را برای اینگونه دادوستدها فراهم کند. در کنار آن انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن و اوراق خرید دین نیز دیگر ابزارهای مالی مورد مطالعه بورس کالا برای حوزه مسکن هستند که پتانسیل تامین مالی این حوزه را در بر دارند. امید است با پیگیری‌های مسوولان امر عملیاتی شدن این ابزارها به زودی محقق شود تا بخشی از التهابات بازار مسکن از این مسیر مرتفع شود.

    بورس کالا جایگزین خرید و فروش سنتی

یکی از کارشناسان حوزه مسکن معتقد است که آنچه تاکنون مغفول مانده است، پیوند پایدار بورس و مسکن است، از یکسو نظام تامین مالی غالبا پولی- بانکی کنونی مسکن، دیگر به تنهایی جوابگوی هزینه‌های سنگین ساخت یا خرید مسکن نیست، از سوی دیگر مسکن به عنوان بازاری مطمئن، قابل اتکا و مورد اعتماد عمومی که در برخی دوره‌ها واجد سودآوری بالای سرمایه‌گذاری بوده؛ می‌تواند به گسترش و تعمیق و ثبات بازار سرمایه بینجامد و خود به پشتوانه اعتبار (ذاتی) و کاهش ریسک سبدها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مبدل شود. کما اینکه هم‌اکنون هم بخش قابل‌توجهی از پشتوانه و ارزش سهام را زمین و مستغلات شرکت‌های بورسی تشکیل می‌دهد. وی تاکید دارد که راهکار این مساله به‌طوری که قابل عرضه در بورس باشد، وجود دارد و در صورت شکل‌گیری؛ ثبات بازارها و ترسیم چشم‌انداز روشن میان‌مدت و بلندمدت اقتصادی، مبتنی بر خصلت نادر و گرانبهای «شفافیت» در بورس می‌تواند این نگرانی‌ها را رفع کند.

وی در پاسخ به این سوال که تفاوت اصلی دو روش مزایده و عرضه در بورس کالا چه خواهد بود، بیان کرد: عرضه املاک و مستغلات در بستر بورس کالا به عنوان بازوی کالایی بازار سرمایه در بلندمدت می‌تواند چشم‌انداز خوبی برای بازار مسکن داشته باشد. برمبنای این مطلب تفاوت اصلی این مدل معاملات با روش‌های سنتی خرید و فروش املاک به شکل مزایده که روش اصلی حراج ارگان‌ها و نهادهای عمومی و دولتی به شمار می‌رود این است که اولا در هر دو روش همه این دارایی‌ها برای همیشه در دسترس هستند. اما می‌توان گفت که در یک زمانی انگیزه خرید کاهش می‌یابد و در زمان دیگری که به خصوص شکاف قیمت در حال شکل‌گیری است هدایت معاملات مسکن به بستر بورس کالا می‌تواند همچون وزنه‌ای در برابر افزایش قیمت ایستادگی ‌کند. از این رو؛ در واقع افراد می‌توانند هنگامی به این بستر رجوع کنند که می‌بینند قیمت‌ها در حال افزایش است مثلا در بازار مسکن اصطلاحا گفته می‌شود که معاملات قفل شده و خرید و فروشی انجام نمی‌گیرد، به‌طوری که خیلی از عرضه‌کنندگان تمایلی به فروش ندارند. همچنین این پدیده رایج است که مثلا قیمتی توافقی در پای معامله مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد و معامله فسخ می‌شود. به خصوص در زمان رشد قیمت این رخدادها رایج هستند. او افزود: اگر سازوکار بازار مسکن در بورس کالا به شکلی صحیح تعریف شود، همچون سهامی که در حال رشد است، با وجود آنکه مردم از رشد قیمت آن آگاه هستند اما خرید و فروش می‌شود. بورس کالا یکی از ارکانی است که می‌تواند به مقدار قابل توجهی به تعادل بازار مسکن کمک کند، آن هم منوط به پیش شرط‌هایی است که گفته شد. رکن دیگری که می‌تواند جایگزین این موضوع شود این است که از بین سرمایه‌گذاران حوزه بورس و حوزه بانکی معمولا سرمایه‌گذاران بزرگ اشراف دقیق‌تری به جمیع بازارهای مالی دارند که این ویژگی برای حوزه مسکن بسیار مفید خواهد بود. به عبارت دقیق‌تر برخلاف دورانی که سرمایه‌گذاران خرد و سازندگان ساختمانی غیرحرفه‌ای وقتی که پیش‌بینی افزایش قیمت در بازار را دارند شروع به سرمایه‌گذاری در مسکن می‌کنند. درحالی که ساخت مسکن از شروع به اقدام ساخت تا عرضه به بازار حدود ۲ تا ۳ سال طول می‌کشد. این مدت زمانی است که اوج افزایش قیمت در بازار مسکن سپری شده است. حال سوال آنجاست که این موضوع چه مشکلی برای بازار مسکن ایجاد می‌کند؟ در واقع سازندگان سنتی در دوران رکود سهم قابل توجهی واحد مسکونی آماده عرضه به بازار دارند درحالی که بازار کشش عرضه ندارد و در دورانی که عطش بازار برای خرید و فروش بسیار بالا بوده و زمان پوشش موج افزایش قیمت است، ملکی برای عرضه ندارند. وی ادامه داد: اما بر عکس این افراد، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای حوزه مستغلات که در بورس و بانک‌ها هم حضور دارند، کاملا عکس عمل می‌کنند. به‌طوری که در زمان رکود که تولید به حداقل خود می‌رسد شروع به تولید می‌کنند. از این رو هزینه‌های ساخت آنها کاهش می‌یابد بنابراین هم عمق رکود بازار را کاهش می‌دهند و هم‌زمانی که شروع موج افزایش قیمت‌ها بوده و بازار نیازمند عرضه است، پتانسیل تامین بخشی از عرضه را دارا هستند. لازم است بدانیم که همیشه سرمایه‌گذار به دنبال بالاترین میزان سود است و این فاز نیز باید در کنار سیاست‌های حمایتی مسکن و مالیات‌های متعارف درخصوص سود متعارف به ترکیب متوازن‌کننده‌ای منتهی شود. درحالی که اگر یک طرفه به این موضوع توجه شود سهم مداخله مثبت سرمایه‌گذاران به طمع حداکثرسازی سود خود کاهش پیدا می‌کند. این انتظار وجود دارد که در میان‌مدت تا بلندمدت بتوانیم به سمتی برویم که در چشم‌انداز ۱۰ ساله، حداقل ۳۰ درصد از تامین مالی حوزه مسکن از مسیر سازوکارهای معاملات مسکن در بستر بورس کالا انجام شود. در همین راستا بورس کالا نیز از طریق عرضه ارزش ذاتی که بازار مسکن و مستغلات دارد افزایش حجم قابل توجهی پیدا می‌کند. این کارشناس حوزه مسکن در پایان خاطرنشان کرد: بسیاری از افرادی که متخصص ارزیابی سهام هستند، معتقدند که درصد قابل توجهی از ارزش بازار سهام ناشی از قیمت‌گذاری املاک و مستغلات مجموعه‌های فعال در بورس است. بنابراین این موضوعی است که به‌شدت نیازمند مطالعه، ‌برنامه‌ریزی، جمع‌آوری و بهره‌گیری از تجارب خوب جهانی است و مدل بومی که با سازوکارهای نظام بانکی، شرایط بازار سرمایه و رفتار مردم نسبت به بازارها و سیالیت نقدینگی سرگردان طراحی شود. درواقع اگر دو حوزه مسکن و بورس کالا بتوانند به‌صورت مکمل و هم‌افزا عمل کنند، بخش بزرگی از مشکلات اقتصادی و به ویژه مسائل موجود در حوزه مسکن را می‌توان برطرف کرد، آن هم در شرایطی که سودآوری و رشد ارزش سهام و رشد حجم بازار سرمایه را نیز دربر داشته باشند، بنابراین یک معادله تماما برد است