اجاره داری حرفه ای؛ شاید وقتی دیگر
گروه راه و شهرسازی|
عقربه‌های ساعت به زیان دولت دوازدهم در حرکتند. شمارش معکوس برای پایان کار دولت دوزادهم آغاز شده است. از این رو، به نظر می‌رسد این دولت هم در راه‌اندازی اجاره داری حرفه‌ای ناکام باقی بماند و نتواند طی چند ماهه باقی مانده برنامه‌های خود برای ساماندهی اجاره داری در کشور را عملی کند. اگر چه دولت در این زمینه اقدامات زیاد و مستمری را در دوران برخورداری از محبوبیت و اقتدار لازم انجام نداد اما زیاد هم نمی‌توان بر او خرده گرفت، چه آنکه اجاره داری حرفه‌ای، نه محصولی دولت ساخته که برآمده از شرایط اقتصادی در کشورهای پیشرفته بوده و هست. ثبات اقتصادی و به عبارتی روشن‌تر، نبود نوسان تورمی خمیرمایه و اتمسفر هر نوع فعالیت حرفه‌ای اقتصادی و از جمله اجاره داری حرفه‌ای است. فضایی که در آن نسبت قیمت ملک به اجاره آن به اندازه‌ای بالا نباشد که برای سرمایه داران مجال سرمایه‌گذاری را فراهم نیاورد و او پول خود برگیرد و راهی دیگر بازارها شود. بازارهایی که در یک دوره 9 ماهه بالای 100 درصد سود می‌دهند، فرصت فعالیت در بازار اجاره داری را از سرمایه‌گذاران زودتر و بهتر می‌ربایند.
در چنین شرایطی است که در نیمه خرداد سال جاری، وزارت راه و شهرسازی طرحی برای اجاره‌داری حرفه‌ای را تدوین کرد و روی میز دولت گذاشت. اما حالا که چندین ماه از آن روزها می‌گذرد، انگار که طرح یادشده به مذاق دولت خوش نیامده، وزارت راه در اقدامی دیگر، پیشنهاد اصلاح آیین نامه قانون ساماندهی مسکن در بخش اجاره‌داری را به دولت تقدیم کرده که در صورت تصویب، اراضی دولتی، ۹۹ ساله به سازنده و به نفع مستأجر، واگذار می‌شود.
البته در میان این دو تلاش، وزارت کشور نیز در تیرماه سال جاری طرح مسکن «کوچک اندازه» را به دولت ارایه کرد. طرح مفصلی که به ساخت واحدهای مسکونی ریزمتراژ در اطراف پایانه‌های اتوبوس و ایستگاه‌های مترو رای داده و قرار بود که واحدهای ساخته شده به افراد واجد شرایط فروخته یا اجاره داده شود. بر اساس طرح وزارت کشور، خانه‌های کوچک اندازه اجاره‌ای حداکثر تا ۵ سال به خانوارهای مشمول اجاره داده می‌شود و برای خانه‌های کوچک اندازه فروشی نیز در پایان کار صادره از سوی شهرداری‌ها، طرح خانه کوچک اندازه درج خواهد شد.خانه‌های کوچک اندزه اجاره‌ای باید با وساطت موسسات اجاره داری حرفه‌ای به خانوارهای مشمول واگذار شده و مجوز مربوطه برای تأسیس این موسسات، مشترکا از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها و سازمان همیاری شهرداری‌ها و دهیاری‌های هر استان صادر می‌شود.
براساس این طرح، وزارت کشور همچنین مکلف شده با همکاری وزارت راه و شهرسازی وشورای عالی استان‌ها، ظرف سه ماه از تصویب و ابلاغ این آیین نامه، دستور العمل نحوه تاسیس موسسه‌های اجاره داری را تدوین و جهت اجرا به شهرداری‌های ابلاغ نمایند.
طرح پیشنهادی وزارت راه چه می‌گوید؟
بر اساس آنچه یک کارشناس اقتصاد مسکن به مهر گفته است، در تازه‌ترین آیین‌نامه پیشنهادی، در حال حاضر اجاره داری یک کسب و کار سنتی است و هر کس برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، یک واحد مسکونی خریداری کرده و آن را اجاره می‌دهد با این قصد که دارایی خود را در برابر تورم حفظ کند؛ همچنین تعداد افرادی که چند ده واحد مسکونی داشته باشند و شغل خود را اجاره داری حرفه‌ای عنوان کنند، یا در ایران کم است یا وجود ندارد.
وی افزود: اجاره داری در حال حاضر در ایران شغل نیست ولی در بسیاری از کشورها شرکت‌هایی هستند که در شغل اجاره داری حرفه‌ای مشغولند به این معنا که چندین واحد مسکونی دارند و با اجاره دادن آنها و نیز خدمات جانبی این صنعت همچنین خرید و فروش املاک اجاره‌ای، در شغل اجاره داری حرفه‌ای فعالند. کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تفاوت فعالان صنعت اجاره مسکن در ایران و دیگر کشورها، نبود تورم مسکن در کشورهای توسعه یافته است، گفت: با توجه به اینکه نسبت P/E در ایران پایین است، درآمد عملیاتی از این حوزه بسیار پایین است و نمی‌تواند مشوقی برای سرمایه‌گذاری حرفه‌ای باشد.
وی ادامه داد: در آیین‌نامه پیشنهادی، وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با ارایه مشوق‌هایی، این نسبت را به صرفه اقتصادی، نزدیک‌تر کند؛ در آیین‌نامه فعلی ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، آمده که دولت اراضی در اختیار خود را به بخش خصوصی برای حضور در صنعت اجاره داری حرفه‌ای مسکن به صورت فروش اقساطی ارایه می‌دهد اما در آیین‌نامه پیشنهادی جدید، قرار است زمین‌های دولتی به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان سرمایه‌گذاری واگذار شود. این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: بنابراین هزینه زمین تقریباً به صفر متمایل شده و برای سرمایه‌گذار صرفاً هزینه ساخت باقی می‌ماند در این صورت، P/E (درآمد اجاره به سرمایه‌گذاری) کاملاً مثبت خواهد بود.
مشوق‌های ورود به اجاره داری حرفه‌ای
وی یادآور شد: در قبال این امتیاز، دولت محدودیت زمانی فروش این واحدها را برای سرمایه‌گذار اعمال می‌کند همچنین سقف افزایش سالانه اجاره‌بها نیز ممکن است از سوی نهاد ناظر (دولت) برای مالک یا سرمایه‌گذار تعیین شود. از سوی دیگر برخی تسهیلات و امتیازات دیگر مانند وام ساخت ارزان قیمت، مالیات بر درآمد و مشوق‌های مالیاتی، عوارض صدور پروانه ساختمانی و دیگر امتیازاتی از این دست نیز برای سرمایه‌گذار در نظر گرفته شده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در کنار شغل اجاره داری حرفه‌ای، شرکت‌ها، کسب و کارها و مشاغل دیگری همچون خدمات حقوقی موجر و مستأجر، خدمات مالی و بانکی دریافت اجاره‌بها، خدمات تعمیرات و تأسیسات، واحدهای نظارت بر شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای و... راه‌اندازی خواهد شد.
امکان ضعیف سرمایه‌گذاری
ایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز در گفت‌وگو با مهر درباره استقبال انبوه‌سازان از طرح اجاره داری حرفه‌ای اظهار داشت: در حوزه سرمایه‌گذاری در هر کسب و کاری، باید محاسبات، داشتن صرفه اقتصادی را تأیید کند؛ اگر سیاست‌گذاری به گونه‌ای باشد که انگیزه در سرمایه‌گذار ایجاد کند، انبوه‌سازان هم از ورود به اجاره داری حرفه‌ای استقبال می‌کنند؛ در غیر این صورت با شرایط فعلی، تمایلی به حضور در اجاره داری حرفه‌ای نخواهد بود.
وی افزود: در سال‌های گذشته، به دلیل نقص قوانین، اگر فردی واحدی را به مستأجر، اجاره می‌داد، امکان تغییر آن را نداشت که با اصلاح قوانین، این مشکل مرتفع شد؛ اما با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر عدم امکان تغییر مستأجر، این شرایط مجدداً سخت شده است. این انبوه ساز می‌گوید: یکی دیگر از مشکلات اجاره‌داری حرفه‌ای، خارج شدن ملک مورد اجاره از بازار خرید و فروش مسکن به دلیل فرسوده شدن آن است که سرمایه‌گذار را از ورود به اجاره داری حرفه‌ای دور می‌کند؛ مگر اینکه برخی مشوق‌ها از قبیل تسهیلات ارزان قیمت، مشوق‌های مالیاتی، امکان تخلیه آسان ملک از سوی موجر و... راه‌اندازی شود تا به سرمایه‌گذار کمک کند.
وی ارایه زمین رایگان دولتی به سرمایه‌گذار یا با اقساط طولانی مدت را مهم‌ترین مشوق برای راه‌اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای از سوی سرمایه‌گذاران دانست.
به گفته رهبر، ساخت واحدهای کوچک و ارزان قیمت را راهکار دیگری برای صرفه داشتن اقتصادی اجاره‌داری حرفه‌ای برای سرمایه‌گذار از یک سو و کاهش اجاره‌بها برای مستأجر از سوی دیگر خواهد بود.
